“乱搞、怀孕、腐败、洗钱......”

来源 | 投资家（ID：touzijias）

作者 | 老高

乱搞、怀孕、腐败、洗钱......

周末，上海知名房企绿地集团被曝出一大瓜，吓坏整个地产圈。

一

一位微博昵称“VS生生不息”的用户发布公开信称，实名举报上市公司绿地控股母公司绿地集团（下称，绿地），京津冀事业部营销管理部总经理陈军。

原因是，陈军被指与举报人（信中自称，史睿生）合法妻子张雨婷有不正当男女关系，乱搞致其怀孕，另存挪用公款、洗钱等问题。但也有消息称，真实原因是：史睿生妻子张雨婷在结识陈军后，迅速抛弃了丈夫，才最终引发爆料。

其私下录制的视频音频如下：

信中还透露出几个关键细节：

1.举报人史睿生是1987年出生，妻子张雨婷是1995年出生；

2.举报人贴出的电话录音显示，妻子在事发后说丈夫只是一张“安全牌（备胎）”；

3.陈军利用公司可报销公关经费，给张雨婷购买了两个价值万元的奢侈品包，并在其未拿到毕业证的情况下，破例（违规）操作，帮张雨婷办理转正手续；

4.“举报人问妻子，陈军确定孩子是他的吗？妻子说确定，3月入职后24小时在一起，一起上班，一起下班，一起吃饭逛街，晚上也在一起。”

5.举报信中除了指出张雨婷婚内出轨问题，还指其贪恋钱财，配合陈军挪用公款、洗钱。

该消息曝出后不久，在社交平台引起大量关注与转发，并把一切质疑指向绿地。有细心网友指出，绿地的确有个叫“陈军”的高管，身份很不一般，是绿地香港董事局主席。

为避免事态进一步恶化影响到股价，绿地于5月16日紧急发布声明表示，绿地集团高管陈军实属躺着中枪，被举报者另有其人。

“我集团近日收到署名为史睿生的举报信件，反映姓名为陈军的相关情况。经初步核实，信中所指陈军非绿地集团高管陈军，而是绿地集团下属京津冀事业部营销部负责人。针对信件反映情况，按照内部规定，正在由我集团京津冀事业部纪检监察部门调查核实中。”

据了解，“涉事男”京津冀事业部营销部负责人陈军，在业内是一个小有名气的人，为绿地集团在京津冀地区业务立下过汗马功劳。素有“救火队员”、“关键先生”的“美称”。

本来就萎靡不振的绿地，还没迎来喘息，现在又被员工绿了。

二

作为一家全球经营多元化的集团企业，1992年成立，总部设在上海，拥有近30年发展史的绿地，也曾红过。

它是中国第一家以房产为主业跻身“世界500强”的企业。

绿地的房地产开发项目遍及全国主要省区市，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，传说世界十大高楼中有一半是绿地盖的。

因此，绿地颇受国际青睐，由于常年在海外投资，美国、澳大利亚尤其钟爱绿地。

纽约本世纪以来最大单体项目大西洋广场，洛杉矶中心区大都会项目，悉尼市中心CBD区域的城市综合体及超高层公寓，都是绿地的杰作。

除了盖楼，绿地业务广泛，能源、金融、商业、建筑、汽车等均有涉猎。

2015年之前的绿地，在房地产市场意气风发，不仅超越万科成功登顶王座，还拿下上海申花足球队，虽引发球迷不满，但在国内老百姓心中算是树立起良好形象。

拿下上海申花，斗志昂扬的绿地同年披露了整体上市重组方案，于2015年在上交所完成A股上市，当天就创造3054亿元市值，排在房地产行业板块首位。

无论是股价，还是业绩，绿地都是名副其实的第一，令同行羡慕不已。

绿地集团董事长张玉良当时雄心勃勃的表示，除房产业务外，绿地还要大力发展，大消费、大金融、大基建三块业务。“上市对于绿地是全方位的提高，未来绿地将坚持产融结合，除了实业+金融发展以外，还会与互联网结合起来，走向全球化。”

2015年，是绿地股价巅峰时期，一度达到37.55元。可2015年上市之后，绿地对主营业务开始越来越“不重视”，与地产王座彻底挥手告别，甚至跌出一线，不免令人唏嘘。

反映绿地疲态的一个例子是，2018年销售业绩。

从数据看，3875亿元的销售额，26%增幅并不差，却经不起对比。与楼市排头兵“碧万恒”（碧桂园、万科、恒大）相差甚远，也就刚刚超过人家业绩的一半，被远远甩在身后。

而在业绩预期上，绿地也在反复改口。张玉良曾公开表示，绿地2018年内部地产销售目标为4000亿。可到了2018年10月，绿地又通过官方微信声称，“力争年均销售规模保持在5000亿元以上。”最后结果是，2017年、2018年的目标都没有实现。

业绩不行，股价自然萎靡。

最近几年，绿地市值一落千丈。截至5月18日收盘，绿地每股报5.6元，总市值仅681亿元，较巅峰时期已蒸发3800亿元。

究其原因，与张玉良推崇的“多元化转型”不无关系。

三

虽然绿地涉足了看似很赚钱的能源、汽车行业，可这些行业实际毛利率在2%-4%之间，根本没法与毛利率27%的地产相比，金融、酒店即便毛利率较高，却很难做出庞大规模。

这一系列动作产生决定了，绿地的估值。毛利率最高的主业发展不起来，副业需要大量资金投入，还不赚钱，导致投资者不得不在资本市场用脚投票。

业绩不行，还会催生一个棘手问题出现，负债率。绿地的高负债率格外引人瞩目。

长久以来，房企都是习惯用负债来驱动规模，用规模来支撑负债。所以，当房企出现高负债率时，它的规模往往同样在高速增长。简单来说，只要销售额跟的上，高负债也可接受。

可绿地存在的尴尬处境是，它的销售规模与“碧万恒”完全没有可比性，可它却拥有房企王者的高负债率。据相关统计数据显示，绿地资产负债率已经创下近5年来新高。2018年，绿地总资产1.04万亿元，总负债9276.2亿元，资产负债率高达89.49%，可谓重债压身。

中国楼市已经由过去的增量时代，进入存量时代，多元化转型之路，肯定要走。但要基于主业转型，不能扔掉主业，疯狂发展副业，当副业不行时，又想起来发展主业。

其结局，往往会是南辕北辙，顾此失彼。

口碑方面，绿地同样如履薄冰。房地产安全问题频发，“石文红事件”，拖欠工程款导致友商停工，子公司被列为失信被执行人，如今又曝出管理人员涉及桃色，被实名举报。

钱难赚，深陷多元化转型困局的绿地，还要绿到什么时候？

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