乐居财经 李奕和 发自北京

  与大股东北京城建集团合作三年多，城建发展（600266.SH）萌生退意。

  5月13日，北京城建投资发展股份有限公司（下称：城建发展）公告称，拟与大股东北京城建集团有限责任公司（下称：北京城建集团）终止合作开发北京市丰台区张仪村路东侧棚户区改造项目。

  据了解，张仪村棚改项目总用地面积7.42万平方米，其中建设用地面积5.93万平方米，地上建筑规模约16.01万平方米。2016年9月12日，北京城建集团被确认为张仪村棚改项目前期工作及拟改造土地使用权出让招标中标人。

  随后，该集团成立全资子公司北京城建兴润置业开发有限公司（下称：兴润公司）具体负责张仪村棚改项目的开发建设。

  2016年11月，城建发展决定与北京城建集团合作开发张仪村棚改项目。项目当初预计需投入自有资金约5.6亿元，由北京城建集团与城建发展按照0.5亿元：5.1亿元（约9%：91%）的比例进行投资。

  同时，城建发展还与北京城建集团签订《张仪村棚改项目合作开发协议》，兴润公司被全权委托城建发展进行管理，并由该公司合并兴润公司财务报表，北京城建集团和城建发展双方按照各自投入的资金比例分享项目收益。

  张仪村棚改项目2016年时，预计项目总投资为35亿元，包括土地成本、项目一级开发投资利润、项目建设投资、税金共四部分。

  截止目前，张仪村棚改项目已取得立项批复，完成了征收服务单位选定、入户调查、结果公示、方案报批等工作。项目仍未产生任何实际的收益。而城建发展参与项目至今，累计向张仪村棚改项目投入资金约3700万元。

  公告称，该公司与北京城建集团终止合作开发张仪村项目后，后者将收回对兴润公司的管理权，城建发展完全退出兴润公司，不再参与兴润公司经营管理及项目开发建设。而城建发展公司已投入的3700万元资金，由北京城建集团一次性偿还。

  也就是说，从2016年至今三年多的时间里，城建发展并没有从张仪村项目中获得任何收益，反而付出了巨额的时间成本，为何会在此刻选择彻底退出？

  该公司公告中称，是为了平衡项目运营，合理控制负债规模。乐居财经了解获悉，城建发展近年来确实面临负债上升的压力。2019年，该公司实现营业收入164.32亿元，归属于上市公司股东净利润20.88亿元，同比分别增长22.80%、69.73%。此外，该公司资产负债率则进一步升至77.17%。

  2016-2018年，城建发展资产负债率分别为72.32%、77.42%、76.39%，公司负债率在2018年稍有下降后，再一次抬头。2019年，城建发展仅一年内到期的非流动负债就达62.19亿元。

  城建发展与大股东北京城建集团的这种托管合作，并非张仪村棚改一个项目。

  除了早年因避免产生同业竞争，北京城建集团托管予城建发展的北京城建房地产开发有限公司（下称：城建开发）以外，北京城建集团委托城建发展管理的公司还包括北京城建兴瑞置业开发有限公司（下称：兴瑞置业）和北京城建兴怀房地产开发有限公司（下称：兴怀房地产）两家。

  当中，兴瑞置业和兴怀房地产旗下项目分别对应北京市东城区望坛棚户区改造和北京市怀柔区城中村棚户区改造两大棚户区改造项目。

  资料显示，望坛棚户区改造项目占地面积约46.59公顷，涉及居民5000多户、社会单位100多家，是北京市核心区体量最大的棚户区改造项目之一。此外，怀柔区城中村棚户区改造项目总占地面积约122.22公顷，规划总建筑面积约116.29万平方米，总投资预计约139.59亿元。

  乐居财经了解获悉，兴瑞置业、兴润公司和兴怀房地产自2016年6月、11月起开始被北京城建集团委托予城建发展管理。公司被并表城建发展。同时，根据委托协议，城建发展将按各被托管公司年度审计报告确认的年销售收入0.2%获得委托收入。

  2019年，兴瑞置业、兴润公司和兴怀房地产总资产分别为201.64亿元、6926.14万元、3亿元；总负债200.88亿元、3336.35万元、1.05亿元。三家子公司净利润713.92万元、-360.79万元、1.74亿元。

  此外，过去一年，城建发展除了在城建开发获得了684.73万元托管费外，该公司在兴瑞置业、兴润公司和兴怀房地产三家公司中均未获得任何托管费用。

  这成为了城建发展萌生退意的重要原因。该公司在公告中称，由于棚改项目开发周期长，占用资金多，公司除利用自有资金外，主要通过银行贷款、国开行政策贷款等方式筹措，导致公司资产负债率上升。

  而受2020年初以来疫情的影响，望坛、临河等项目开发进度延缓，回款时间推迟，给该公司资金统筹、项目建设造成较大压力。

  资料显示，该公司目前在手棚改项目有8个，总投资额超过1000亿元。据了解，城建发展将对于已经启动、投入大量资金的项目加快推进运作，加速实现周转；对于尚未全面启动的项目择机退出，有利于减少资金占用，提高资金效率，降低资金风险。

文章来源:乐居财经