5月6日起，北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。今年“幼升小”，除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外，城六区更是通过明确“六年一学位”，实施“多校划片”等措施，为“学区房”降温。此外，北京通过集团化办学和学区制改革等方式，扩大优质教育资源覆盖面。北京市市教委介绍，北京三分之二以上的中小学校已纳入学区制管理。2019年，小学就近入学率达到99%以上。

截至今年，城六区均明确提出了新购置的二手房不享受单校划片，而是通过多校划片方式入学。说实在，对于北京的学区房来说，当前的分片化学区实际上成为了对学区房的最后一战的冲锋号，可以说学区房的概念已经在北京实现了全面的落空，所以我们今天要讨论的就是北京的学区房新政到底对于中国的房地产市场有什么重要的影响？

首先，我们要明白学区房的成因到底是什么？学区房之所以存在，实际上是中国商品房产业发展至今的一个非常特殊的畸形产物，我们仔细研究中国房地产市场的发展历史，就会发现，在中国的房地产市场发展历程过程中，我们实际上是经历了一个从福利分房到商品房的发展阶段，最早的时候实际上中国并不存在明确的商品房，那个时候的房子基本上都是福利分房，什么叫福利分房呢？当时每一个单位实际上都是一个大社会，这个单位之中从幼儿园到小学，甚至有些非常特殊的单位中学大学都存在，所以在这样的情况下，很多企业承担了太多的社会职能。后来随着改革开放之后，大量的企业都将原先的企业所办的学校慢慢的放到了市场上面，所以才开始有了大量的市场化的学校。

而且当时在改革开放之前，实际上大部分的单位都是有福利分房的，就是如果有一个年轻人毕业分配到了企业工作的话，根本不用担心买房的事情，在单身阶段有单身宿舍，当结婚了之后有有单位专门分给你的福利分房。之后因为企业的负担都太重了，所以国家逐渐慢慢的把福利分房取消掉，替换成为住房公积金制度，也正是福利分房被取消了之后，才慢慢有了中国的商品房市场，这个时间段一般是90年代末期之后。也正是有了商品房之后，我们才有所谓学区房的概念，因为企业既不办学校，也不在福利分房了，那么很多的学校到了市场之上，他们如何确定生源？国家就想了一个办法，就是以社区为单位这个小区归属到哪个学校的划片，这就是学区房的由来。但是由于中国的教育质量实际上是参差不齐的，所以有些小区他所归口的学校就特别好，有些小区他归口的学校就比较一般，所以在这样的情况下，学区房的价格也就开始有了非常大的差异性。

其次，当我们逐渐明白了学区房是怎么形成的，我们在来看学区房当前的问题是什么，当前学区房最大的问题就是房地产实际上它是居住属性的居住功能，在房地产的居住属性功能之中，本来不应该被承担过多的社会福利属性，而房地产却无形中承担了这些属性，最终导致房地产除了居住之外，有了太多不应该有的价值，这些价值就是学区房的价值所在。之所以这些年学区房能够拍卖到如此高的价格，最核心的关键节点就是学区房，不仅是房子的价格，而是所在这个学校的附加价值。由于学机房附加了太多他所不应该承受的价值，所以导致了一些非常畸形的高价学区房出现，甚至有一个过道就能够卖好几十万上百万的天价现象。

第三，当前北京的分片化学区到底价值何在？对于北京来说，当前的多片化学区，最核心的价值就在于彻底打破了房地产与学区房的价值属性的连接，让房地产和学区的之间的关系被割裂，正是通过这种割裂作用，让房地产逐渐回归它的居住属性，这才是这个政策最核心的关键所在。如今北京的学区房彻底打破了，之前对于学区房的不合理的属性附加，最终的结果将会彻底改变房地产市场，让房地产市场真正回归的房子是用来住的，不是用来炒的这个核心理念上去，而且北京作为中国的首都，北京政策的改变将会对全国政策有着非常明显的作用，我们相信在北京之后，各地也会逐渐实施类似的政策，真正让房地产市场回归到一个清清白白的市场中去。