作 者 : 瑀 可 编 辑 : 小市妹

　　4月30日，立夏前响彻最后一声春雷，证监会联合发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。

　　这个已经在全球40多个国家和地区推行、国内经济学家呼吁了十来年的产品，终于面世了。在经济低迷的现在，REITs的出现可算正当其时。

　　在过去，大型不动产项目都是债权融资为主；如今，引入公募基金设立“不动产投资信托基金”（REITs），相当于为项目股权融资开了口子。

　　REITs将发行的信托单位融来的资金，用以收购基础设施项目（如路桥、水、电、气、污水处理等收费型项目），然后通过出租、管理、运营乃至翻新等业务获得租金、收费等收益，并将所得90%以上的利润以分红的形式返还给信托单位持有者。

　　国外REITs有商业地产类和基础设施类，这次在中国推出的仅限于底层资产为基础设施类REITs。房地产行业由于税收体制较难触动，社会敏感性较高的并不涉及。

　　根据《通知》，基础设施REITs试点项目优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

　　同时，基础设施REITs聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

　　有数据表明，中国已形成的存量基础设施达130万亿，假如10%可用于REITs，就是13万亿。这相当于对优质标的资产稀缺的中国股市注入了一汪活水，有望引燃万亿市场。

　　一时间，市场一片欢欣雀跃，相关概念股一片大涨。延续昨天的火爆，今日早盘，海航投资、光大嘉宝、电子城一字涨停，世联行、四川路桥、市北高新、光环新网等集体高开。

　　但是潮水退去，真正受益的股票又是哪些呢？

　　仔细研究发现，REITs试点要求项目应具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力，要求项目现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。并不是所有的基础设施类项目均符合上述标准。

　　首先，PPP项目、特许经营项目中有政府补贴的项目就被排除在外了。仓储物流、收费公路有经营性现金流，但是大多都有金融负债，除非有借新还旧的机会，且保障新增REITS的成本小于前者才有操作性；水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理项目大部分依靠补贴，完全覆盖分红也有难度。

　　那么只剩下国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区机会，但需瞄准这些项目中现金流比较稳定、有固定的业态支撑的成熟项目。

　　由此看来，所谓“基础设施类”更明显的偏向于“新基建”。近期从政策面看，高层会议多次点名“新基建”。

　　IDC（数据中心）资产作为“数字世界的商业地产”，与REITS结合性较高，在“5G+云计算”和“REITS”双重助力下，数据中心板块有望真正受益。数据中心新建和扩容步伐会加快，相关设备及服务的需求也会快速增加。IDC主要依赖于机柜租金收入，现金流入相对稳定、可预期，且具有典型重资产属性，行业远期成长性、投资回报率较为理想，是公募REITs试点潜在优质资产。目前美国市场上市IDC企业共5家，合计市值超过1000亿美元，均采用公司型REITs架构运作。

　　券商分析报告认为，对于正在蓬勃发展的国内数据中心市场，REITS将有明显助益，尤其是那些拥有优质数据中心资产的领先厂商。国内IDC企业未来可将成熟项目注入REITs平台，盘活存量资产；同时，IDC企业可通过降低持有REITs基金份额比例，实现项目资产出表，并将自身转型为轻资产的专业运营服务企业，实现经营模式全面转型。

　　建议关注在一线城市拥有丰富IDC资源积累，或和云计算、互联网巨头深度绑定的第三方IDC企业：光环新网（300383.SZ）、数据港（603881.SH）、宝信软件（600845.SH）、奥飞数据（300738.SZ）等。

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