学区房要变天!泡沫终将破裂,请享受这最后的狂欢!
所有关心学区房的人,昨天应该都看到了一个重磅消息。
北京市西城区出台新政,宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。
新规实施后,新购房者子女入学,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房,原则上六年内只提供一个登记入学学位。
这意味着,实行“多校划片”后,房子和学校的关系由“一对一”变成“一对多”,你买的房子具体对应哪个学校,随机派位。
“六年一学位”则意味着,一套房子六年内只允许登记一个学位,短期内的学位转让不再成为可能,学区房的流通性大大降低。
至此,继海淀、东城、朝阳等教育大区之后,北京最后一个教育强区宣布实行多校划片和六年一学位。
这意味着,“多校划片”是不可阻挡的大势所趋!每一个关心学区房的人都应该明白,学区房的逻辑,要变了。
北京学区房最后的狂欢
伴随着毫无征兆的“731”新政,北京西城区的学区房又一次来到了风口浪尖上。
在北京,西城区的教育资源堪称顶级。作为“中心地区”之一,西城区有着众多部委机构且名校林立,属于教育资源的“珠峰地带”。
在媒体的报道中,前几年,这里曾因“11平方过道学区房挂牌150万”、“半地下室学区房卖出1050万天价”等新闻引发广泛关注。
此前,一个小区对应一所学校,只要能买到名校对应的学区房,100%可以入读名校,即便是过道房、地下室都会引起疯抢,学位房热度高居不下的原因正在于此。
而“731”新政,正是给火热的学区房迎头浇上的一盆冰水。
4月30日,北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》,西城区将实行多校划片入学,消息一出,引发震动。
文件中传递的核心信息就是:“多校划片”。
如果多校划片顺利推进,一个小区将不再仅仅对应一所学校,而是包含名校和普通学校在内的多所学校。
其实,北京的“多校划片”早已经进行了,北京其他拥有优质教育资源的区域如海淀区、东城区早在2018年就进入了“多校划片”时代。
而西城区由于诸多原因一直未能实施“多校划片”,依然有着“一对一”的精准学区房资源,这也让西城区获得了“北京最硬核学区房”的称号。
环顾西城区,名校对应的学区房,早已到了上千万一套。
如今,7月31日后,哪怕你斥千万巨资买下了学区房,你的孩子也未必能百分百进入名校,反而极有可能被分配到普通学校。
所以,想通过学区房把孩子送进西城区名校的家长,在7月31日到来的这两个月里,势必会竭尽全力,抓住这最后的机会。
西城区的学区房,享受这最后的狂欢吧!狂欢之后,准备好迎接新的宿命。
学区房疯狂的背后
在所有的房子当中,学区房都是一个独特的存在,甚至一度成为了一个现象。
以北京为例,作为全国教育资源最集中的城市,北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例,尤其是在义务教育资源顶级的西城。
据每日经济新闻报道,2016年3月,一篇题为《46万一平,谁买走了北京天价学区房》的文章引爆朋友圈。
这篇文章开头的第一句便是:
“11.4平米,530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录。”
尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息,但房屋所在的西城区文昌胡同,依旧是天价学区房的主儿,只因其对口北京市第二实验小学。
据央视当时的报道,文昌胡同在2013—2015年3月期间成交了4套学区房,面积分别是8.1平方米、14.59平方米(2套)和10.9平方米,3套的建筑年代是1980年,1套1990年。但这4套房的单价最高达27.34万元/平方米,最低的也有21.25万元/平方米。
2019年7月初,西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的老破小,成交价高达360万元,单价逼近30万元/平方米。
学区房的疯狂,没有经历过的人无法想象。
不只在北京,全国各大城市,凡是优质学区房,都是一片“群魔乱舞”。
在深圳,贝壳深圳研究院数据显示,深圳学区房(百花-园岭片区)今年3月的成交价对比半年前,每平米平均涨8000元。
据地产风声,华强北有个学区盘叫阁林网苑,一套44.58㎡的房子,4月卖出时成交价632万,每平14万,去年同期的成交单价是10万。换算一下,过去一年,房东每天躺赚5000块,买房人则要多掏近180万。
在安徽合肥,一个业内人士发微博说,政务区最近的开单王是个小伙子,18天做了17单。而政务区是合肥新兴的学区重镇。
2019年,南京出了一套“迷你”学区房,13㎡大的房间内,只够放一张床、一张桌子。
但因为总价低,房东报价168万,看房人排到了门口。魔幻的是,这是一套“瓦房”,房龄已经39年。
这个“破房子”跑火的原因,在于它属于南京市琅琊路小学的学区范围。琅琊路小学是南京最有名的三所小学之一。
最后,这套疯狂的瓦房并没有卖成,因为房主只有居住权没有房产证。这只不过是中介利用市场焦虑,制造的一场营销。
荒诞的现实背后,是学区房巨大的魔力。
《中国教育报》曾公布的一组数据显示,2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中,京籍学生大概10万名,非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学,只能接收大概5000名学生。
一边是16万人的潜在需求,一边是5000个优质学位名额,而学区房,就是通往名校的那张船票。
你想想,这样的学区房能不火爆吗?
学区房火爆的深层次原因,是优质教育资源的稀缺与不平等。
来看一组数据:
2019年大学本科录取率,河南考生108.4万,本科批次录取36万,率取率是33.2%,广东、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肃这一数据在35%-43%之间。而北京是68.9%!
这意味着,同样参加高考,北京的孩子10个里头7个上本科,河南是3.3个。
导致这种现象的根本原因是内部教育资源极度不平衡。
在绝大部分城市,重点高中的升学率都远远高于普通高中,而能否进入重点高中,取决于能否进入重点初中乃至重点小学。而初中小学都是免试入学,能否上全凭划片或者摇号。
最后的焦点,就落到了那套决定命运的学区房。
买下了学区房,就赢在了起跑线上。
哪怕再不济,孩子不是读书的那块料,学区房也是市场上的“硬通货”,转手一卖也能赚上一笔。
就这样,在稀缺的教育资源和金融属性的裹挟下,学区房逐渐走上了狂欢的巅峰。
学区房将迎来变局
巅峰终将回落。把学区房拉下巅峰的,正是“多校划片”。
一般来说,学区房价格 = 普通房产价格 + 入学名额价格。
换言之,一套单价10万块的学区房,如果周围的非学区房单价是6万,那么这个好学校的入学名额价格就是4万/平米。
而且,由于优质教育资源的稀缺性,几乎所有买学区房的人都笃信,学区房一定会涨。这也是为什么很多人会去买“老破小”学区房的原因,孩子入学后,他们加上一点价,转手就可以卖给下一波适龄儿童的父母。
但他们没有意识到的是,学区房的这种价值增长有一个关键的前提,那就是:
学区房=入学名额。
一旦这个等式不成立了,学区房的逻辑就会发生改变。价值传递的游戏,也就变成了击鼓传花的泡沫。
而且,随着特定学区内学生人数的增加,有限的优质教育资源渐渐无法承受学区内的教育压力,“多校划片”几乎是一种必然。
多校划片之下,一个萝卜将会对应N个坑。同样一套学区房,有可能分配到名校,也有可能分配到普通学校。
如果“学区”之内,恰好有首屈一指的一流名校,也有对应城中村的“村小”,那么“多校划片”之下,学区房价格有可能面临断崖式调整的风险。
而且,改革开放40多年,经济发展迅速。每个城市都在扩张,新城区拔地而起,城市中轴线一再发生变化,这必然对学区房格局形成挑战。
过去坐拥教育、医疗、交通、商业等优势的老城区,无法避免日益老化的命运,虽有“旧改”加持,但前景势必受到影响。
虽然教育优势一时不会消失,但随着城市政务区和商务区的不断转移,城市人口向新区或新中轴线的转移,城市的白领和金领群体也随之而转移,从而形成新的教育高地。
北京回龙观的逆袭,就是这样一个故事。这里靠近中关村软件园,很多在百度、新浪、网易、滴滴上班的码农,聚居于此,常住人口近30万。他们的孩子,一度把当地的昌平二中,拉升成为高考成绩最好的学校之一。
毕竟,任何区域的教育,都是由人来决定的。
当然,学区房并非全无价值。像北京西城、广州越秀这些区域,名校众多,教育资源比较均衡,即使实行多校划片,也不用担心派到太差的学校,而那种名校较少、教育资源不均衡的片区,多校划片的影响就比较大了。
因此,在这点上,我赞成镁地产所言,学区房的概念并不会真正消失,只不过大家以后买学区房的思路彻底变了:
以前只需要关心具体的学校,未来则要关心一个片区整体的教育水平以及成长性。
尾声
能让中国人无怨无悔买单的,除了国足,恐怕就是学区房了。
两千多年过去了,孟子的“仁义礼智”被商品经济冲击的七零八散,唯有孟母三迁的精神,依旧被无数家长奉为圭臬。
在新闻里,我们经常能看到,各地家长为了学区房一掷千金。学区房甚至成了三四线楼盘的招牌,学区加冕,鸡犬升天。
深深刻在这些父母脑海里的,是“知识改变命运”这条自然法则。但我们不禁要问:学区房等于知识吗?进入所谓“XX小、XX中”就能改变孩子的命运吗?
清华大学社会学系研究者曾专门研究了学区房对学生能力的影响。学校的确对学生能力发展产生着显著影响,但学校因素却不是起绝对主导作用的。
时至今日,越来越多人认同这样的观点:
孩子的起跑线不是学区房,而是孩子的父母。
真学霸从来不需要学区房。
把你的时间花在提升自我和陪伴孩子上,远胜过那1套承载虚幻梦想的学区房!
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