​久期财经讯，4月29日，标普确认广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co., Ltd.，简称“富力地产”，02777.HK)及其子公司富力地产(香港)有限公司(R&F Properties (HK) Company Limited，简称“富力香港”)的“B+”长期发行人信用评级。

稳定的展望反映标普的观点，即富力地产疲软的流动性和其债务杠杆率将在未来12个月逐步改善。

标普修改了对富力地产的流动性评估，从充足调整为不足，以反映该公司持续高比例的短期债务和相对较少的现金余额。标普预测，在截至2020年12月的12个月内，该公司的超额流动性来源将降至约1倍，低于标普对流动性评估为充足的1.2倍门槛。但是标普认为，由于富力地产积极地再融资、额度的批准以及在岸资本市场的强大地位，该公司不太可能遭遇流动性紧缩。标普预计，目前的流动性紧张状况将逐步缓解，不过可能需要12个月以上的时间。

标普同时将富力香港的流动性评估从充足调整为不足。作为母公司的离岸融资平台，标普对富力香港流动性的评估反映了富力地产的情况。

标普认为，富力地产将需要严重依赖再融资来管理其短期还款。该公司2020年将面临622亿元人民币的债务到期，占其总债务的30%以上。今年一季度已再融资约70亿元人民币。截至2019年底，其无限制现金为263亿元人民币，标普认为截至2020年3月31日这一数字基本不变。富力地产预计，今年下半年可回售的150亿元人民币公司债券中，大部分将被展期。即便如此，在今年余下的时间里，该公司仍将面临相当大的还款压力。

此外，富力地产还有约140亿元人民币的资本市场到期资金，以及约70亿元人民币的公司债券于2021年1月可回售。过去两年，该公司薄弱的资本结构阻碍了其扩张。标普预计，由于该公司对其流动性的谨慎管理，这仍将制约其扩张。

富力地产的流动性可能受益于管理层对处置非核心资产的意愿，尽管标普认为这仍存在不确定性。该公司最近将亏损的物业管理公司出售给了大股东。该公司还计划剥离非核心的投资物业，尤其是其仓储资产。

标普预计，富力地产将在未来几个月内发行新的在岸债券进行再融资，以延长其债务期限。该公司已经获得了90亿元人民币的国内票据发行额度，包括私募债和公司债。该公司还申请了100亿元人民币的额外配额。今年4月份，该公司发行了10亿元人民币的私募债，目前正计划进一步发行。其最后一次国内发行(不包括短期商业票据)是在2019年5月。

标普认为，富力地产高度集中在吸引力较弱的低线城市，将继续制约和削弱其经营业绩。标普预计，需求和价格复苏仍不确定的低线城市在2020年将占其可售资源的40%左右。标普认为，该公司2019年来自低线城市的销售比例的增加导致其销售额增长乏力，增幅仅为5.5%，未能实现其合同销售额指引。标普预计到2020年整体销售额只会增长5%-10%。

标普预计，2020年和2021年，富力地产的杠杆率将逐步改善。2019年，由于收入确认放缓和利润率压缩，该公司的债务/EBITDA从2018年的6.4倍增至7.6倍，从而缩小了其评级缓冲空间。标普预计，富力地产可控的扩张计划将有助于在2020年和2021年实现去杠杆化。由于该公司现有的土地储备中有充足的可售资源，再加上城市更新项目的贡献，公司的拿地压力较小。该公司的目标是在2020年实现约10%的权益合同销售额增长，考虑到COVID-19的爆发，标普认为这是合理的。与去年同期相比，2020年前三个月的销售额下降了约33%。

标普确认对富力香港的评级，因为标普认为它将继续是富力地产的核心子公司。富力香港继续持有集团的主要资产，包括标志性的投资物业和从大连万达商业管理集团股份有限公司(Dalian Wanda Commercial Management Group Co. Ltd.) 收购的酒店投资组合。富力香港和富力地产共享同一品牌，标普预计富力地产将继续完全拥有富力香港。因此，标普将富力香港的评级与富力地产持平。

标普将对富力香港独立信用状况的评估从“b”下调至“b-”，因为标普预计，在COVID-19的影响下，该公司的杠杆率将继续上升。标普预计，随着入住率和房间费用的下降，酒店收入将在2020年下降30%-35%，酒店收入约占富力香港2018年收入的46%。

富力地产

稳定的展望反映了标普的预期，即富力地产的流动性将逐步改善，因为该公司将在未来12个月通过发行较长期债务进行再融资。标普还预计，随着拿地支出的进一步控制，该公司的杠杆率将稳步改善。同时，标普预计该公司会保持其经营规模和高于市场的盈利能力。

如果出现以下情况，标普可能会下调评级：

富力地产的流动性进一步减弱，流动性来源严重不足;

该公司进行的债务融资扩张比标普预期的更为激进，其EBITDA利息覆盖率低于1.5倍，或债务/EBITDA恶化至7-8倍;或

未能保持经营规模和高于市场的盈利能力。

如果富力地产的债务/EBITDA持续改善至5倍，标普可能上调其评级。同时，其超额流动性来源需要持续高于1.2倍，这是标普将流动性评估为充足的门槛。如果该公司实现强劲的销售和盈利能力，在债务融资扩张方面保持谨慎，并通过在国内的发行延长其债务期限，则可能会出现上述情况。

富力香港

富力香港的稳定展望反映了其母公司富力地产的展望，以及标普对富力香港在未来12个月内仍将是母公司核心子公司的评估。

如果标普下调富力地产的评级，富力香港的评级也可能被下调。如果出现以下情况，标普也可能会下调评级：(1)标普认为富力香港对富力地产的战略重要性减弱;或者(2)富力地产对富力香港的控制和监管减弱。

如果标普上调富力地产的评级，富力香港的评级也可能被上调。