穆迪:予九龙仓置业(01997.HK)拟发行高级无抵押美元票据“A2”评级,展望“稳定”
久期财经讯,4月27日,穆迪授予九龙仓置业地产投资有限公司(Wharf Real Estate Investment Company Limited,简称“九龙仓置业”,01997.HK,穆迪:A2 稳定)的全资融资子公司Wharf REIC Finance (BVI) Limited拟发行的高级无抵押美元票据“A2”评级,该票据由九龙仓置业提供无条件且不可撤销的担保。
上述票据将根据发行人的30亿美元有担保中期票据计划发行,该计划评级为“(P)A2”。
评级展望保持“稳定”。
九龙仓置业计划将债券收益用于一般公司用途。
评级依据
穆迪副总裁兼高级分析师Stephanie Lau表示:“九龙仓置业的A2发行人评级反映了该公司在中国香港地区主要商业地段的规模可观、质量优良的资产,以及其在整个经济周期中的长期运营记录。”
同时,由于九龙仓置业收入及资产高度集中于其在中国香港地区的单一资产——海港城,该公司的零售业绩受到来自中国内地的不稳定游客流入的影响,因此其评级也受到了限制。这种集中风险在一定程度上被该公司广泛的租户基础所缓解。
九龙仓置业积极管理其租约,以将入驻率大幅下降的风险降至最低。由于这种做法,即使在2008-2009年全球金融危机后经济低迷时期,该公司仍保持了相对较高的入驻率。
穆迪预测,未来12-18个月,该公司调整后净债务/EBITDA将从2019年的3.4倍上升至3.8-4.6倍。同样,其EBITDA/利息覆盖率将从同期的13.3倍降至7.3倍-8.6倍。尽管如此,这些指标仍将该公司定位在A2评级类别中。
这些预测的信用指标假设2020年收入将从2019年的160亿港元下降至115亿港元,降幅为25%-30%,随后在2021年恢复至140亿港元左右。这些假设反映出较低的营业额租金,零售租金优惠和负的租金增长,以及在COVID-19爆发期间,中国香港地区零售销售和游客人数显著下降导致的酒店收入大幅下降。
穆迪还预计,考虑到未来12-18个月25-30亿港元的年度资本支出以及潜在的新项目投资,公司调整后的债务在未来12-18个月将从截至2019年12月的470亿港元增至约500亿港元。
2020年4月24日,九龙仓置业在香港证券交易所发布了关于截至2020年6月30日止六个月可能录得亏损的盈利警告,原因是该公司的投资物业和酒店可能录得未变现的重估亏损。虽然由于其对资本化的不利影响,这种情况对信用影响是负面的,但它不会对该公司的整体信用质量产生重大影响。这些费用是非现金项目,其强劲的资本化使该公司有能力在不妨碍其资本结构的情况下吸收此类影响。
在环境、社会和治理(ESG)因素方面,九龙仓置业的所有权集中在其母公司会德丰有限公司(Wheelock and Company Limited,简称“会德丰”,00020.HK),该公司实际上是由吴氏家族控制。多年来,九龙仓置业和母公司审慎的财务政策缓解了这一因素。
稳定的评级展望反映了穆迪的预期,即九龙仓置业将保持其(1)优质资产组合;(2)可预测且强劲的租金收入和关键资产的高入驻率;以及(3)健康的债务杠杆率。
导致评级上下调因素
如果该公司(1)在不增加业务和财务风险的情况下,在地理位置和资产类型方面更加多样化;(2)降低其主要资产收入贡献的集中风险;(3)延长租赁期限,以增加其抵御潜在经济衰退的缓冲能力;或(4)改善其信用指标,使其调整后净债务/EBITDA持续低于2.5倍,则穆迪可能上调其评级。
如果海港城的经营和出租情况严重恶化,九龙仓置业的评级可能会被下调。如果该公司积极加快房地产开发活动,或地产收购或重大资本分配,导致其流动性状况或信用指标显著恶化,评级下调压力也将加大。
穆迪考虑下调评级的财务指标将包括调整后净债务/ EBITDA升至5.5倍以上,或债务/总资产在持续一段时间内超过25%-30%。此外,九龙仓置业的主要股东对其所有权发生任何重大变化都将对评级产生负面影响。
九龙仓集团有限公司(Wharf (Holdings) Ltd.,简称“九龙仓集团”,00004.HK)通过分拆六家中国香港地区投资物业资产,于2017年11月创建九龙仓置业地产投资有限公司。截至2019年12月31日,九龙仓置业在中国香港地区拥有6处优质商业地产,截至2019年12月底总建筑面积为1170万平方英尺,价值2676亿港元(折合343亿美元)。2019年,该公司的总收入为160亿港元(折合21亿美元)。
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