文 | 乐居财经研究院 陈晨 

  川渝黔滇桂，西南地产搅动着整个中国地产江湖。

  虽然西南地产市场较为火热，但自西南本土生长起来的上市房企并不多，仅来自重庆的龙湖集团、金科股份、迪马股份、渝开发；来自四川的蓝光发展；来自云南的美好置业、云南城投；来自贵州的中天金融……这为数不多的几家房企。

  4月22日，乐居财经对比已披露2019年业绩报告的3家主流西南上市公司，以便更直观了解西南上市房企的发展。这三家西南上市主流房企分别是龙湖集团、金科股份、蓝光发展。

  01

  销售布局：龙湖领跑，走出西南

  龙湖集团，是目前整个西南房企的领头羊。2019年，龙湖集团实现销售2425亿元，同比上涨20.9%，这是西南上市房企中唯一处在2000亿阶梯的房企。截至2019年底，龙湖集团总土储达6814万平方米，也远高其它西南上市的房企。

  而金科股份和蓝光发展是除龙湖外唯二的千亿房企。2019年，金科股份实现销售额1860亿元，同比增长57%；蓝光发展实现销售额1015.37亿元，同比增幅18.7%。

  销售规模的扩张，离不开房企“走出西南，布局全国”的策略。近年来，房地产行业的马太效应越来越明显，再加上西南地产市场涌入了大量的地产开发商。本地龙头房企也开始转为全国发展的“均好生”。

  2019年，金科全国化版图全面“开花”，重庆以外市场增长势头表现强劲，销售金额同比增长达到82%。截至2019年末，金科股份拥有6700万平方米的土地储备，拥有400个地产开发项目，分布于北京、上海、重庆、天津、四川、江苏、湖南、陕西等23个省（市）。尤其是，结束了与融创的股权之争，金科股份2020年开始全面冲刺2200亿元销售目标。

  蓝光发展从2012年也开启了全国布局战略，近两年全国化布局进一步深化，形成三圈一带、八大城市群战略布局。2019年，除重庆、四川西南2个省市以外，江苏、浙江、河南三省市的销售规模均突破百亿，蓝光发展2019全年销售也突破了千亿。截至2019年底，蓝光发展土储约为1773万平方米。

  02

  盈利整体向好，蓝光发展ROE跃居西南第一

  2019年，龙湖集团、金科股份、蓝光发展这三家西南上市房企的盈利表现均不错。

  在盈利方面，2019年龙湖集团实现营业额同比增长30.4%至人民币1510.3亿元；归母净利润同比增长12.9%至183.37亿元，都远超另外两家。

  但在衡量公司运用自有资本的效率指标ROE上，反而是蓝光发展2019年的ROE位列第一。2019年，蓝光发展的加权ROE同比提升6.81个百分点至23.88%，达到上市以来最高水平。金科股份的ROE同比提升4.18个百分点至23.63%，紧随其后。但龙湖集团的ROE却同比下降0.45个百分点至20.88%。

  是什么带来了蓝光发展高ROE？与ROE相关的有三个指标：净利润率、资产周转率、资产负债率。2019年，蓝光发展的净利润增66.63%至41.59亿元，净利率也由2018年的8.10%升至2019年的10.61%，同比增长了2个百分点，在行业利润空间不断被压缩背景下，提升较为难得。此外，2019年蓝光发展的负债率也从82.04%降至80.62%。

  03

  集体降负债，龙湖短期偿债能力极优

  金科股份、蓝光发展、龙湖集团这三家西南上市房企分别展现了房地产行业高中低三个层次的净负债率水平。但它们不约而同选择降负债、增现金、保持健康的债务结构。

  2019年，金科股份的净负债率最高达120%，较2018年下降约16.3个百分点；其次是蓝光发展，负债率较2018年下降23.4个百分点至79.2%；龙湖地产的净负债率约51%，较2018年下降1.9个百分点。

  在偿债能力方面，龙湖集团、金科股份、蓝光发展均增加手持的现金资源。截至2019年底，龙湖集团手持现金同比增长34.66%至609.52亿元；金科股份手持现金资源同比增长20.55%至35.99亿元；蓝光发展手持现金资源同比增长3.04%至259.53%。

  它们的现金短债比、流动比率均超过1倍。其中龙湖集团的现金短债比更是高达4.38，短期偿债能力极佳。

  基于公司的基本盘（规模、盈利、偿债能力等），房企股价及市值的走向，则是衡量资本市场是否认可房企运营能力的重要风向标。

  2019年，龙湖集团的市值年度增幅在西南上市房企TOP3中最高。截至2019年底，龙湖集团的市值年度上涨57.16%至2183.8亿港元。此外，金科发展、蓝光发展的市值均有上涨。

  2020年，因疫情的原因，房地产行业首季度的土地成交、工程进度、销售规模及资金流动性都产出一定程度的影响。房企能否采取有效措施，减低疫情对公司营运及财务的影响，或将决定其能否在下一个年报季交出好的“成绩单”。

文章来源:乐居财经