来源：e代理(id：iedaili)

新冠病毒来了，不可否认它对经济增长、商业活动和个人行为都有严重的短期影响。虽然目前人们普遍认为，2020年下半年全球经济将出现反弹，但具体的轨迹，尚未可知。因此，我们建议还是去使用一种情境板块分析法（scenario planning analysis），而非押注于任何大胆猜想，来为疫情暂时的温和放缓、或是更为严重和持续来做好准备。

企业租客

• 疫情期间，员工的健康和福利将是公司最关注的首要问题，然后才是业务的连续性。鉴于形势瞬息万变，企业需要灵活应变。一些头部企业都提倡一种注重准备、保护、监测和沟通的应对方式。

• 对房地产决策者而言，运营弹性将是一个长期的重点。企业将会发展快速应对能力，以面对未来另一个类似事件的发生。

​资本市场

• 随着投资者对不确定性的反应，2020年上半年投资活动将放缓，而其中零售和酒店业受影响最大。预计投资者将转向防御性资产——收入稳定性、运营紧急性和职业密度将成为主要的风险考虑因素。

• 房地产投资在前几次危机期间都出现了巨大波动，但其实随着时间的推移，总体趋势终归是投资量的增长以及价格的攀升，我们也不怀疑这种情况将继续持续。与其他资产类别相比，房地产仍然提供有吸引力的投资回报。

酒店物业

• 旅行限制、活动取消和个人对旅行的需求降低，立即在酒店业产生了影响。短期内入住率将下降。

• 国际游客比例高的地点最容易受到影响，而国内游客可通过汽车、火车、公交能到达的地点可能会受益。但是如果病毒在短时间内被控制，形势有可能出现迅速的反弹。

零售物业

• 全球零售商必须做好准备，来应对消费者需求下滑和供应链中断导致的现金流风险，以及运营成本增加的问题。保护现金流对于所有零售商，尤其是那些利润率很低的公司来说，至关重要。而受灾最严重的商家可能会向房东寻求暂时的租金减免。

• 拥有强大基础设施以满足在线订单的零售商可能是长期受益者，他们更加重视向灵活的全渠道零售模式转变。通过重新思考与定义供应链，来确保业务的连续性，这将是降低未来冲击风险的关键。 

工业和物流物业

• 全球供应链的破坏，是对工业和物流部门的主要影响。主要是门户港口和机场的活动减少，将导致利用率下降和资源闲置。此次疫情爆发会激发供应链的弹性问题。

• 此次疫情爆发可能加速自动化和机器人在操作中的使用，并对劳动力的依赖。网上购物会推动对物流空间的需求。

办公物业

• 疫情可能给市场带来更大压力（因为经济体已经处于繁荣周期的晚期），所以疫情会造成投资活动延迟的可能，并且较以往的预测减缓租金增长。远程工作的增加可能会降低办公楼使用率，而房东短期租赁的风险敞口将很脆弱。

• 从长期来看，这次爆发，可能会快速助长远程工作和协同技术的投资。
  

生活物业

• 不可否认被疫情造成最大影响的是每一个个人。长期高密度的生活趋势，以及增加的协作空间都极易提高传播的风险。

• 但是受益于稳定的收入来源，以及积极主动的能力来控制租金和空置，全球来看，多户型家庭（multi-family）这个资产往往有更多的防御特点。对于多户型家庭住宅需求，也免于与外部震荡的相关性。

图例1：疫情对商业地产的影响。

从上至下分别是：老年公寓、养老院、酒店、赌场、学生公寓、大型商场、家庭住宅、区域商场、写字楼、公寓、生物科学、单户型公寓、医疗办公、仓储、基站、数据中心

安e居观点：疫情会成为房地产变革的催化剂

尽管评估疫情对房地产的即刻和直接影响很简单——取消活动、关闭办公室、限制旅行和隔离区的数量不断增加——但间接影响尚未完全实现。出现最多病例的城市和国家肯定会受到最严重的直接影响，但所有地点都会经历间接影响，无论是旅游业的减少、供应链的断裂，甚至是我们所有人的生活和工作方式，都可能发生改变。

在未来几年，人们可能会继续感受对房地产行业的这种影响。我们需要一段时间缓解，需要一段时间才能恢复。疫情可能导致新的运营模式：

• 这是否是促使远程工作成为工作生活中更根深蒂固的一部分、提高福利和劳动生产率的催化剂？如此的话，写字楼、办公楼的部分需求是否会永久性地消失？

• 在线购物是否会成为新人群的常态，零售商将如何应对这种不断增长的需求？如此的话，零售物业的部分需求是否会永久性地消失？

• 随着企业寻求降低风险，供应链的全球化进程是否会加快？

• 减少碳排放和减少航空旅行是否会提高生产力，并改变企业对旅行需求和可持续性的看法？

• 是否会迫使使用技术来集合生活和业务的各个方面的增强？

这些问题我们还无法明确回答，而且都对房地产有着重大的影响。然而，我们可以清楚地看到，疫情的长期后果将继续以一种并不显眼的方式渗透。人力、经济和商业影响是不可避免的，但新的措施、政策，以及投资于正确的房地产物业投资产品，将有助于在短期和长期降低投资者的风险。

我们将继续监测全球各地的实地局势，并将随着局势的发展，更新实时趋势的最新情况。