2019年物管行业集中度进一度提升,第三方物管破局困难重重
在刚刚披露的2019年财报中,上市物管企业实现了出彩的成绩,营业收入同比增长45.84%、净利润同比增长47.2%,与争取“活下去”的房地产开发领域形成鲜明反差。
这似乎并未出乎资本的预期,就在2019年中,物管上市企业无疑是最为炙手可热的宠儿,整体大涨50%的板块表现意味着其已赢得了资本市场最大的青睐。
然而,在资本的取舍之间,部分上市物管企业依然遭到了冷遇。在这背后所折射的,或是房企类物管企业大肆扩张,而传统第三方物管企业却面临窘境。
头部企业“长空冲击”
从房地产开发的“附庸品”到资本的“宠儿”,近年来,物管行业的地位在不断颠覆。2019年,在恒生指数全年涨幅仅9.41%的背景下,于香港上市的21家内地物业股同期整体实现接近50%的涨幅,成为当年最大的赢家之一。同时,全年港交所上市的物管企业达到了8家。
正如新城悦服务(HK:01755)所说,目前是物业管理行业最好的时代。从2019年的年报数据来看,上市物管板块并没有辜负资本与“时代”给予的期待。
在2019年,港交所21家上市物管企业均实现了营业收入同比增长,合计营收523.39亿元,同比增长45.84%;合计实现归属母公司净利润同比增长47.2%至67.36亿元。
在营收、利润大增背后,截至2019年末,21家上市物管企业合计在管面积19.76亿平方米, 同比增长30.79%。其中,保利物业(HK:06049)、碧桂园服务、雅生活服务(HK:03319)三家物管公司新增在管面积均达到9500万平方米左右。
而根据智研咨询数据,2019年我国物业管理行业管理面积为233.3亿平方米,同比增幅仅6.72%。显然,作为行业的“先行者”上市物管企业保持着远远高于行业的增速,带来行业集中度进一步提升。
不过,在张波看来,物管行业的分化是个大趋势。“一方面,随着在管面积不断增长,大型品牌物业与其他物业公司的规模差距会逐步拉大;另一方面,大众对于物业公司的重视程度也会不断提升,尤其是在今年经历了疫情考验之后,物业公司之间的服务水平被进一步放大,未来优质的物管公司不但会重视规模化,也会在物业服务能力上形成领先优势。”
第三方物管企业的扩张窘境
每一个竞逐的“大时代”,都有着资本残酷的取舍,即便对于“宠儿”也不例外。
截至4月10日收盘,“物管第一股”彩生活总市值43.12亿元,而在管面积略逊一筹的碧桂园服务总市值则成功迈过800亿元大关,达到803.13亿元;无独有偶,在管面积、营收、甚至毛利等多项指标均在同一水平的永升生活服务(HK:01995)与老牌物管中奥到家(HK:01538),最新总市值分别为135.24亿元、4.01亿元,差距超过了30倍。
显然,即便是行业内同规模企业,在资本眼中也有着云泥之别。有私募人士对蓝鲸房产表示,在规模为核心的物管行业,关联方品牌的优势、丰富的资源以及稳定的交付面积,使有房企背景的物管公司有更高的可预见性,这是业绩极大依赖收并购的第三方物管企业所不具备的。
例如,截至2019年末,中奥到家合约总面积为7200万平方米,同比增加2.2%;而在同期,有着旭辉集团依靠的永升生活服务,合约建筑面积约为1.11亿平米,新增4749.9万平方米,增速达67%。
对此,有观点认为,一方面,背靠地产集团的物企会牢牢抓住关联方开发的物业项目,使得独立三方物企难以插足;另一方面,继承地产集团的品牌效应,这类企业在市场拓展和收并购方面占据了天时地利人和。
事实上,面对天然的“弱势”,更多依赖第三方扩张的物管企业也在尝试着作出调整。如在业绩发布会上,CEO黄玮也表示,我们将以前侧重于互联网的逻辑,转换至线下服务及线上创新并举的逻辑上面去。
然而,在多路资本不断快速扫荡之下,未来可供发展的优质资源无疑会越来越少,第三方物管公司的扩张也越来越难。
对此,张波建议道,“一方面,它们需要在强化自身基础服务水平的同时做好差异化竞争,包括在智慧服务、智能小区服务、个性化安保等层面凸显自身的服务优势;另一方面,也可以细化服务标的,打造出专属的服务“名片”,例如除了普通住宅的物业服务外,可专长于高端服务式公寓、办公或商场等商业物业、白领或蓝领公寓等。”
在波澜壮阔的2019年后,2020年同样不是一个平凡的年份。这一年,继“轻资产”、“资本宠儿”之后,物管行业也获得了一个广为人知新标签——“守护疫情的最后一道防线”,关注度被提升到空前高度。新的阶段、新的使命,镁光灯聚焦下的物管行业又将迎来怎样新的变化,谁主沉浮,尤未可知。
来源:蓝鲸财经
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