由于⽇本经济复苏的带动，⽇本⼤阪的房地产浪潮正在爆发。根据老牌房产咨询机构JLL公司的报告，日本大阪的A级办公楼空置率已经下降到低于1%，并且2019年的平均租金的同比增长指数超过10%。由于供应受限，房地产市场会持续紧张，在不久的将来会迎来进一步增长。

在2019年Q2，日本商业房产交易量较2019年Q1的1.035万亿日元，增加了31%。（按美元计算，比前一年的940亿美元，增长了30%）。

在2019年上半年，总交易量与上年持平，为2.43万亿日元（比上一年204亿美元，下降了2%）。

- JLL

来源：JLL报告

来源：JLL报告

此外，在大阪将会发生一系列具有积极影响的全球性事件，例如：G20大阪峰会，2025年的世博会，大阪赌场建设为核心的《综合度假区（IR）建设推进法》。这些重大事件吸引了全球投资者的关注，此刻的大阪市场是国内外投资者的黄金投资机遇。

本报告将从两个方面解释目前大坂市场的真实现状。

•  大阪市场与资本流动

•  “紧凑城市计划”为大阪关西地区的资本市场打开了增长的大门

大阪市场与资本流动

1、租赁市场

大阪租赁市场于2019年第二季度的空置率为0.3%，较上一季度同比减少20个基点，较去年同季度减少50个基点，登记为至2004年以来的最低水平。

来源：JLL报告

截止2019年第二季度末，平均每月租金为21,887日元每平，较上一季度增长2.1%，较上一年同期增长10.1%。 这标志20个季度连续增长，虽然增速较上一个季度有所放缓。 

2、投资市场

2019年第二季度，大阪的整体资产价值较上一季度增长7.2%，且较去年同期增长29.9%，并连续第23个季度实现增长。由于租金增长以及资本化率（cap rate）的降低，增速与上一季度相比加快。资本化率刷新历史最低。该季度的A级写字楼交易中，积水置业房地产投资信托（SekisuiiHouse REIT) 以 209亿日元（按照4.3%的资本化率）收购了Hommachi Minami 花园城的一部分。

3、展望

根据牛津经济研究所的数据，预计大阪的实际GDP在2019年将增长负0.3%。包括中国在内的全球经济中的贸易紧张的不确定性仍然是房产下行的风险。

尽管房产需求良好，由于2019年没有新的供应计划，由于缺乏可用空间，净吸收率（代表新租用的面积减去不再租用的面积）将很可能受到限制。在这种情况下，空置率可能以一个很低的水平并且支撑租金的增长趋势。预计资产价值将上升来反映租金增长情况；然而预计到2019年底，资本化率进一步压缩的可能性并不大。

4. 位置分析

就地理位置而言，东京CBD的交易份额占总份额的45%，略低于2018年前半年的份额47%。

另一方面，大阪交易份额为19%，合4180亿日元，相比去年同期的份额5%有大幅度上升。投资者对大阪商业区的注意力略微转移，包括御堂筋大塔，本町城和新斋桥在内的大型办公交易，将于本季度关闭。

“紧凑城市计划”

大阪和关西地区发展潜力巨大。日本国内生产总值排名第七，人口排名第十六。大阪经常用来与东京和其他大都市比较，然而，大阪可能是日本的“认知洼地”。现在，大阪已经准备好展示她的所有潜力，进行有效的城市规划来吸引居民和入境游客，反过来又导致商业地产的迅速增长和租金全方位的增长。此外，大阪即将发生对经济有重大影响的几个大事件，比如举办世博会、综合度假发展计划、以及梅田发展二期。可以说，大阪是日本最后一个主要发展区域。让我们更深入的了解一下即将繁荣起来的大阪魅力之源。

大阪的一个重要特征，就是这个人口超过二百万的城市，在地理上非常紧凑。Suji 和Tori地区的道路网络穿过一个整齐的城市区域，地铁和公共汽车路线进一步加强了出行便利。据说这种有序的发展在16世纪丰臣秀吉建造大阪作为“日本厨房”而繁荣起来的。

大阪的主要地区距离很近，突出了城市的紧凑性。梅田周围的北区和难波周围的南区是代表大阪的主要商业区，他们之间仅仅只有4个地铁站即5公里的距离，步行就可以到达。尽管这两个地区

非常不同，他们的地理位置相近使得他们显得像一个综合商业区。这就是为什么大阪是众所周知的”轻松散步城市”。

不难想象这种便利对入境游客具有强烈的吸引力。事实上，很多人都注意到他们喜欢在距离不远的地方购物、吃饭、观光，来欣赏大阪。大阪的最近游客比例也呈现出显著的上升趋势。2018年日本入境游客在史上首次突破3千万人，其中有40%的游客游览了大阪。这使得大阪先于东京和北海道成为旅游的主要目的地。城市的紧凑规划使得大阪不再是东京的副业，而是主城。

打开关西地区的大门

紧凑的地理环境会塑造房地产开发。在近年来，旧的办公楼正在被酒店和住宅楼所取代，反映了入境游客的增加和对工作地点附近住房的需求的增加。因此，办公面积的短缺已经日益明显。“单价30000日元”每平曾是大阪A级办公楼的梦想，但是随着租金急速增加，写字楼的价值也随之增加，梦想变成现实的案例越来越多。

居民和游客的增加也创造了商业租赁的需求，在过去几年里，新斋桥周围的零售租金、酒店租金、公寓租金大幅上涨。尤其是，由于入境游客的强劲需求，民宿已经成为租金支付能力最强的需求。

在这一强劲表现的背景下，国内外投资者的数量包括投资大阪地产基金（REITs）的投资者有显著的增长。在几年前，大阪房地产市场还被视为东京的替代品，而东京的投资机会非常有限，然而由于它的的租金大幅度上涨，大阪已被视为一个有吸引力的市场。人气的提高反映在价格的上涨。但因投资者对大阪地产市场热情高涨，部分交易的收益率甚至能超过东京。

大阪是在丰臣秀吉创建的基础上建立起来的，在日本近代史上经历了急剧发展的同时，保持了它作为一个紧凑城市的特征。大阪正在为大型综合设施的开发做准备。在成为全球领袖、保持其普遍吸引力的同时，大阪将其成功地塑造为一个新的紧凑城市，从而抓住时代的潮流。

安e居观点

随着大阪地区的发展，我们预计大阪将在2025年世博会期间开设首个综合度假区，包括配套的赌场娱乐设施。现在全世界对于大阪地产的关注度正在持续升温。大阪有许多城市基础设施项目，包括大阪地铁和铁路支线或新线，吸引了包括传统的CBD区域、新建的办公区域以及公寓、酒店开发商等投资者的兴趣。这将导致投资大阪房地产的地域扩张，并且为投资者提供前所未有的投资机会。

*直接房地产投资（Direct Real Estate Investment）：指购买个人商业资产或资产组合（或拥有资产的SPV），一般包括超过500万美元的交易。覆盖行业包括办公室、零售、酒店、工业、混合用途和其他（包括养老院、学生宿舍等）。