图注：佳兆业业绩发布会香港会场

雷达财经出品 文|长帆 编|深海

3月31日晚间，“旧改之王”佳兆业交出了一份亮丽的财报。公司营业收入同比增长24%达到480亿元，三年复合增长率近40%；归属股东净利润同比大增67%至46亿元。

2019年，公司城市更新投拓项目19个，令城市更新项目占地面积同比增长约33%，达到近4000万平方米，项目达到147个，对应货值约2.5万亿元。

在负债方面，2019年，公司净负债率较2018年底下降92个百分点，实现四连降。

2019年，佳兆业实现销售额881.2亿元，距离千亿仅一步之遥。

佳兆业集团管理层在线下业绩发布会表示，疫情影响，公司2020年一季度下降15%，但总体可控，现金流较为安全。经过考量，公司今年销售目标仍然定为1000亿元，不会轻易改变。

“预计公司2020-2022年核心每股盈利分别为人民币0.95元、1.24元和1.54元，同比增长34.4%、30.2%和24.4%。”佳兆业发布财报后，中达证券上调公司目标价10.3%至4.71港元，较4月2日收盘价2.86港元，上涨空间达64.69%。

冲击千亿销售额目标不改

2019年，佳兆业全口径销售1152亿元，首次突破千亿，权益金额881.2亿元。据此计算，公司2016年至2019年期间，复合增长率超40%，销售增速领先TOP30房企平均水平。。

 图注：佳兆业近年合约销售金额 （人民币百万元）

根据克而瑞、中国指数研究院等权威机构权益金额排名，佳兆业已跻身全国销售30强。

销售额大涨带动收入提升。财报显示，2019年底，佳兆业的营业额为人民币480.22亿元，同比增加24.1%；公司拥有人应占溢利为45.94亿元，同比增加67.1%。

佳兆业董事会建议派发末期股息每股10港仙，中期股息每股3港仙。全年派息每股13港仙。

佳兆业的新目标是，2020年权益销售额破千亿。

然而，随着疫情的爆发，房企受到了巨大的冲击，线下售楼处被迫关闭。

中原地产首席分析师张大伟发布的数据显示，大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌90%。市场基本陷入冰点。

克而瑞监测数据显示，2月份单月，TOP100房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%，创下了近几年来单月销售的最低纪录。

疫情冲击下，佳兆业千亿销售额目标是否有调整？佳兆业集团首席执行官麦帆在线下业绩发布会上给出了否定的答案。

“2020年的业绩目标总体上还是没有变化，我们是与去年持平略有增长，应该是在1000个亿的销售额。在疫情下，我们会更加努力，不会轻易改变我们制定的业绩目标。”麦帆表示。

据麦帆介绍，2020年集团整体的可售资源约1800亿元，可售面积约970万平方米，预计销售均价为每平方18500元。从推盘时间来看，主要集中在三四季度。

佳兆业虽然也受到疫情冲击，但幅度小于全行业。据麦帆透露，今年前3个月，佳兆业销售预计是120亿左右，和去年同期的138亿相比，有15%的下降，总体上可控。

雷达财经注意到，佳兆业之所以受到冲击小，源于公司积极开展自救。疫情发生后，佳兆业推出“2020暖春行动”，快速建立线上售楼处。组织各种类型线上销售，包括线上直播、自主销售平台微信小程序及手机端APP，及联合各大中介平台进行线上销售等，助力消费者购房行动。

佳兆业线上销售成效显著，先后涌现上海区域出现1小时选定20套房、深圳区域2小时预订72套房、广州区域10万人抢购80套房……

而随着疫情逐步稳定，佳兆业全面推动复工复产，在建项目节后需复工的165个分期标段中已复工155个，复工率93.9%；旗下24家公司63个案场重新开放，营业比例超过92%，为完成全年目标提供了基础。

147个旧改项目货值达2.5万亿元

财报显示，佳兆业在去年进行了诸多布局。

2019年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目，新进清远、洛阳、合肥等强竞争力城市，新增土储权益建筑面积逾412万平方米，平均土地成本约每平方米6609元。

佳兆业城市更新投拓项目19个，令城市更新项目占地面积同比增长约33%，达到近4000万平方米，项目达到147个，对应货值约2.5万亿元。

佳兆业目前有近2700万平方米土地储备，一二线城市土储面积占比近80%，对应总货值近5300亿元，其中大湾区占比近66%，深圳占比近33%，优质货值为公司后续稳定增长提供强力支撑。

“公司计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发，2019年共转化8个项目进入土储，可售货值近350亿元。”佳兆业表示。

佳兆业积极推行走出去，将旧改的经验在广东省以外进行复制，去年成功转化上海迄今最大的城中村旧改项目。

2020年初，佳兆业成功在香港屯门金沙湾投得一块用地，该地块是今年香港特区政府首推的用地，该项目是佳兆业在香港从事旧改的第一个项目，项目位于11号校网内，区内名校林立。该项目有望今年成功转化。

佳兆业管理层表示，预计2020年，集团将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，集团将有约占地面积2900万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

股价或有六成上涨空间

2015年后，房地产全行业加杠杆做大规模，导致债务激增。相关数据显示，2020年房地产行业到期债务约1.46万亿，7月份达高峰至1490亿。

佳兆业提前布局，在2019年财务结构得到大幅优化。

截至2019年末，公司总贷款额1140亿元，其中49%在境内、51%在境外。在未来到期的债务中，1年内到期的占27%，1-2年内到期的占22%，2-5年内到期的占49%，5年以上的占2%。

2019年，公司净负债率较2018年底下降92个百分点，超预期完成全年降负债目标。速动比率维持在1.1倍的良好水平，手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元，完全覆盖短期到期债务。

 图注：2017至2019年佳兆业净负债率连续下降

至此，佳兆业实现净负债率四连降。

鉴于公司优化债务结构成效显著，穆迪、标普和惠誉三大国际信用评级机构分别给予佳兆业B1、 B、 B评级，展望稳定。

2019全年，佳兆业获批ABS额度逾110亿元，并已通过购房尾款、供应链金融、长租公寓及船运客票业务等底层资产成功发行26亿元的ABS产品。在海外融资方面，公司于2019年10月发行的4亿美元优先票据，是中国房地产企业自2015年以来首次在144A条列下发行优先票据。

“公司把握融资窗口，回购1-2年期票据合共7.36亿美元，并于2020年初发行2笔5年期及五年期以上美元票据，有效延长债务久期。”中达证券研报认为，佳兆业财务状况持续改善，充裕土储支撑增长，上调目标价10.3%至4.71港元，对应2020年4.5倍PE。

雷达财经计算发现，4.71亿元的目标价，较4月2日收盘价2.86港元，上涨空间达64.69%。

注：本文是雷达财经（ID：leidacj）原创。未经授权，禁止转载。