保利物业|被高估的市值,被拖累的毛利率
近日,有央企背景的物管大龙头,保利物业,发布了上市以来的第一份年报。
是不是真的就像镁光灯下的大咖一样无死角呢?
好像,是没有外表看上去那么靓丽。
盈利指标落后,全行业垫底
截至2019年末,保利物业的营业收入为59.67亿,同比增长41.4%;净利润5.03亿,同比增长49.7%。
三大业务表现稳定,社区增值服务表现亮眼,收入贡献快速提升,拉动了保利物业的整体盈利能力;其全年贡献11.54亿,较去年同期增长85.2%,占总营业收入的比重由2018年的14.7%上升至19.3%。
非业主增值服务,9.69亿,较去年同期增长约39.1%,占总营收的16%。
传统的物业管理服务,收获38.44亿,同比增长32.1%;占总营收的64.4%。
其中,第三方拓展贡献的营业收入占物业管理服务总收入的18.1%,去年同期为11.3%。
营收及净利润都稳步增长,但是贡献收入最关键的物业管理服务的毛利率仅为14.2%,同近期披露年报的雅生活、蓝光嘉宝服务、碧桂园服务相比,差了一大截。
受此影响,保利物业的整体盈利指标也大幅低于同行。
对比显示,保利物业的毛利率及净利率仅为20.29%和8.43%,和中海物业处在同一水平,处在物管行业的后排。
东方证券的报告显示,物业管理上市企业毛利率均值为28%,净利润均值为12%。无论是毛利率,还是净利润,保利物业均低于行业均值。
这样的成绩对于有着物管大龙头称号的保利物业确实不够突出。
依靠央企身份拓展业务
公建项目这碗饭不是每个人都愿意吃的,但背景强大的保利物业视乎对此块业务情有独钟。
自2018年以来,保利物业公建项目进入快速扩张通道,其打造的“镇兴中国”物业服务品牌,已经实现在高校物业、城镇景区、城市公共实施等业态的全面覆盖。
2019年末,保利物业有2.87亿在管面积,其中1.4亿来自公建项目,占比高达48.9%,已经超过了住宅社区在管面积;对基础物管收入贡献也达到了12.5%,增长显著。
合作项目上,保利物业公建项目已经覆盖全国22个省、自治区、直辖市,项目数有266个,先后签约了司法部、辽宁孤山镇、湖南工商大学等一大批优质公共服务项目。
据悉,公建领域的收费方式并不同于住宅、商管类项目。公建类物业的定价是按成本加成法来计算的。
什么是成本加成法?
简单来说,就是将所有可计的不可计的成本全部打包成成本价A,然后在成本价A的基础上再增加一定的利润,以此来获得最终定价;
据悉,公建项目的合同年限一般来说是1-3年,到期后再重新定价。
同时,公建类合同到期后,因为议价流程程序化,以及政府机构等甲方在报价时也会考虑企业成本上升的因素,往往都会上调价格,让乙方能够获取合理的利润率。
不过,基数这么低,再怎么调,公建项目的物业管理费也难赶上住宅社区与商业及写字楼的单价呀。
年报显示,保利物业住宅社区和商业、写字楼平均物业管理费单价分别达到2.21元/平方米/月和7.1元/平方米/月。
而公众最为关心的公建项目物管费,却并未显示。
那么,到底是多少呢?
答案是:0.29元/平方米/月!
对于不能大幅度增加现金流,还拉低盈利指标的业务,保利物业还花大手笔投入,是央企的责任感使然吗?
超80%营收来自于母公司业务
2019年度,母公司输出的在管面积占总在管面积的比重在下降,由2018年57.4%下降至44.9%,而第三方拓展业务上升12.5%,至55.1%。
母公司对其的扶持在减小,难道保利物业真的可以离开母亲的怀抱?
其实并不然,结合在管面积的类型,保利物业住宅类面积基本全部来自保利地产。
母公司贡献了保利物业物业管理服务业务收入的81.9%。
换句话说,保利物业对母公司依赖的局面,还很难打破。
或许,保利物业是该调整下自己的拓展方向,如何让IPO募来的巨额资金发挥出更大的价值。
高估值还能支撑多久
保利物业的上市堪称众星捧月。
根据招股书显示,基石投资者包括著名投资机构高瓴资本、GIC、中交国际(香港)、国调基金,基石占比为30%。
其中,GIC为新加坡政府投资公司,是当今世界上规模最大、最成熟的PE投资者之一;
高瓴资本则是张磊创办的亚洲地区资管规模最大的投资基金之一,此前曾投资百度、腾讯、京东等企业。
明星基石投资者、超额认购223倍、高估值,也成就了保利物业开盘首日大涨的盛况。
但是,进入二级市场后, 低于同行的盈利水平,高高在上的市盈率,明星基石投资者难道还能淡定?
通过数据对比,不难发现,保利物业的市盈率已经远高于同行。
再说了,保利物业的上市时机也为其争取到了足够的关注。
随着疫情因素的减弱,保利物业是否还能维持这种热度,这应该要打个大大的问号。
3月19日,联交所资料显示,保利物业遭施罗德减持92.16万股 涉资4860.75万港元,持股比例由9.48%降至8.88%。
值得注意的是,这已经是施罗德(Schroders Plc)2月以来的第四次减持。
二级市场热衷于高成长,高收益的公司,虚胖的公司最终还是会被打回原形。(来源:物业大爆炸)
文章来源:物业大爆炸
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