首创置业总裁 钟北辰

  乐居财经 林振兴 发自北京

  “达到千亿这个指标指日可待，但让我预测哪一年，还真的不太清楚。”7个月前，在2019年中期业绩会上，首创置业总裁钟北辰在面对千亿目标发问时，仍保持谨慎态度。

  但结果看来，至少在2019年，这个千亿目标还是一如既往落空了。

  3月23日，首创置业（02868.HK）发布2019年度业绩报告，累计实现销售额808.1亿元，同比增长14.4%，完成年度800亿元业绩目标的101%，也就是说恰好“踩线”。与此同时，报告期内实现营业收入207.86亿元，同比减少11%。

  隔日的业绩线上发布会上，钟北辰将“安全稳健”作为首创置业2020年目标，并把具体销售目标调整至800亿元。他给出的理由为，疫情对（公司）第一季度有影响，进入二月份以后，销售和回款有一定的阻力，所以对年底总体目标也有一定影响。

  当其他房企纷纷喊出破千亿、两千亿时，首创又陷入了原地踏步的境地。

  排名掉队

  作为京城老牌房企，在提规模的道路上，首创置业尚有不少斜坡需要攀爬。

  2003年，作为北京市国资委所属的大型国有企业集团，首创置业于香港联交所主板上市，着力发展住宅业务，一时间这家京派房企声名鹊起。随后，首创置业重仓商业，打造奥特莱斯综合体，形成了住宅商业联动的发展模式。

  近年来，首创置业却连连遭遇排名滑坡的尴尬现象。据克而瑞榜单显示，首创置业2015年排名为23名，而今却一直徘徊于30位开外的名次，甚至在2019年滑落至43名。

  危机感驱动下，这家掉队的京派房企开始加速寻求规模突破。2018年，首创置业也加入“快周转”行列，实施“369”的新工期标准，即在项目开发的过程中，3个月取得方案批复，6个月取得施工许可证，9个月取得预售证。

  2019年，随着“都市圈”号角吹起，首创置业强调要聚焦三大核心城市圈——京津冀、长三角、粤港澳大湾区及潜力型强二线单核城市，且走出新时期发展的“首创路径”。但是，2019年，首创置业销售贡献主力依旧是大本营京津冀地区，实现签约额490.4亿元，占比达60.7%。

  虽然重仓北京，但北京市场并不是首创的天下。据克而瑞数据显示，2019年北京市企业权益金额榜前三位分别被中海、首开、泰禾占据，首创置业落在十名外，仅以100.4亿元的权益金额位居第11位。

  2019年以来，首创置业通过一二级联动、并购及合作开发等方式，新增产能储备超千亿。全年新获二级开发项目22个，总建筑面积778.9万平方米，总投资额355.5亿元。

  截至2019年底，首创置业拥有土地储备总建筑面积1661万平方米（本公司权益面积1076万平方米），土地储备总地上建筑面积1242万平方米（本公司权益面积801万平方米）。年报显示，现有土地储备可满足首创未来三年规模突破及业绩提升需要。

  钱紧一年

  除了加速扩充土储和布局“都市圈”战略，多元化也是首创置业高频提及的关键词。

  在公司内部，钟北辰被称之为多元化转型发展的第一人，其上任的两年间，首创置业从“住宅+商业”延伸到地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募基金、长租公寓等多个方面，构建起了“千亿价值生态圈”。

  不过，多元版图扩张所带来的资金压力和负债问题也在加重。

  财报数据显示，首创置业2019年新增了117亿元的负债，总负债达1432.28亿元，总资产负债率为77.3%，与去年基本持平。若将151亿元的永续债计入总负债，则负债率将达到85.46%。另外，其净资产负债率高达154%，超出行业的安全警戒线。

  2019年首创置业债务增加的主要是长期债务。不过，短期偿债的压力也较大。2019年首创置业短期借款为17.18亿元，一年内到期的非流动负债为228.19亿元，而期末货币资金为270.35亿元。

  面对国企负债红线加上2019年银根收紧，首创置业在资本市场上的动作频频，通过发行公司债、可续期票据、银团贷款、专项债券以及项目引资等方式获得融资。2019年财报显示，首创置业有151.24亿元的永续债计入股东权益当中。

  此外，时隔十三年，首创置业甚至拿出了供股计划。2019年3月，其发布供股计划，预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份，这也一度引发行业对首创置业资金现状及融资难度的讨论。

  经过9个月的等待，该计划最终获得证监会批准，首创置业将以“10供5”基准折让29.17%发行15.14亿股供股股份，预计所得款项净额约24.92亿元，并将用于偿还部分计息债务。

  钟北辰对此解释称，一直受制于股本限制、高负债率，影响了首创置业的发展速度。本次供股计划，可以降低杠杆、增强资金实力。他还补充道，这次供股并不是短期目标，不是说这次要拿到多少钱，核心目的是优化股本结构，能够为后续投资和融资起到杠杆作用，能够把空间释放出来，这个意义更长远一些。

  为了进一步优化资产结构，首创置业还使出了“断臂”杀手锏——变卖自身资产以缓解现金流压力。

  2019年，首创置业转让股权的案例，包括沈阳吉天置业50%股权、北京天城永元置业50%股权、北京阳光苑商业投资35%股权、昆山首创青旅置业51%股权、北京石景山区西黄村改造项目34.12%股权以及江苏苏州青剑湖地块94%股权，据乐居财经不完全统计涉资共计63.18亿元。

  关于转让项目的原因，钟北辰曾解释称，“今年的出售计划只是刚好都赶在一起而已，并不是公司出现了资金的缺口才需要卖这些资产。”在他看来，一家房地产公司，除了住宅销售以外，进行其他物业的销售也是很正常的事情。

  首创置业则更为官方地表示，“通过股权转让退出该项目，可盘活资源，快速实现资金回收，优化公司资产结构，集中资金发展公司战略聚焦城市核心业务。”

文章来源:乐居财经