过去一年我拍了不少豪宅，回过头来发现，还没好好写过“什么样的房子才能叫豪宅”。

豪宅其实有个官方定义，我国在交易购买已满两年的房屋时，非普通住宅——也就是豪宅，需要额外交税。这个标准是怎样的呢？小区建筑容积率1.0以下，单套建筑面积140㎡以上/实际成交价高于2014年发布的住宅所在区域平均单价或总价的1.2倍（五环内单价约4万，总价约468万），这两个标准满足其中一条，就算是“豪宅”。

按照这个标准，北京学区周边的老破小个个是豪宅，几年前单价超过61万的6平米学区“房”简直豪出天际，这显然不是大家心中对豪宅的定义。

那怎样的房子才能算豪宅呢？大？贵？有花园？有泳池？

都不是。

贵的房子不一定是豪宅，但豪宅一定贵。在洋房姐姐看来，普通高价房产的溢价可能体现在户型、朝向、地段、装修质量等实用性因素上，而豪宅的核心价值一定是体现在非实用的层面，比如稀缺的景观和可遇而不可求的设计。

首先，真豪宅一定要能看到有钱买不到的风景。

如果是大平层，那窗边必须有江景、湖景、森林等自然景观，或者在家就能俯瞰繁华都市的车水马龙。这些景色周边的土地资源具有真正意义上的稀缺性，开发一块少一块，彰显独特地位。

在我看过的案例中，曼哈顿“筷子楼”的高层户型是平层景观的佼佼者。从不同朝向的大面积玻璃窗望出去，中央公园如绿色地毯、东河和哈德逊河水光环绕、帝国大厦附近的摩天大楼通夜点亮，这份全球独有的美景，是曼哈顿区几栋高端公寓的独享。

如果是别墅，除了依山傍水的自然条件外，还格外考验设计师“造景”的能力，房前的大花园或小园林是每栋别墅的私享“门面”，整个社区公用园林的设计也非常重要，既要保证每栋别墅都能看到舒心的风景，又要保护好每个业主生活的私密性。最好能把附近的水系引入小区，增添“灵气”。

而一些“伪豪宅”，大荒地上盖着空洞的大房子，站在窗边儿一抬眼就能看见邻居家户门，承诺的风景不知道哪年才能实现。北京就有一个豪宅盘，以附近的一个国家项目作为卖点，项目的效果图有湖有亭有森林，只不过在豪宅落成的6年后才终于开工，不知道买家的心里憋不憋屈。

稀缺的景观是豪宅的外部特性，而豪宅建筑本身的价值核心又在何处呢？

通常买房，我们会考虑主卧客厅采光好、户型周正不浪费面积，这些能在资源有限的情况下，增加房子的性价比。

但如果一个豪宅销售上来就跟你说：“我们这套宅子，南北通透、户型方正、动静分区。”你就可以把他拉黑了。

因为作为一套豪宅，合理舒适的户型、过硬的建筑装修质量、科学的通风采光布局，这些都是基础配置。影音室、健身房、大车库，啥都不用说，有是应该的。

设计和审美才是现代豪宅的灵魂。

我国住房商品化只有短短20年，豪宅进入大众视野的时间则更短。在最初的10年，房子只要够大、用料奢华，冠以“帝王”“尊贵”的名号，就能成为很多人眼中的豪宅，被一些富豪趋之若鹜。

2010年以后，越来越多的豪宅开发商选择和有名的设计师合作，增加销售噱头和豪宅的内涵。慢慢的，随着豪宅资产属性降低、居住属性提高，加上国人审美的提升，买家越来越挑剔，并不是所有冠以“大师设计”名号的豪宅都能让市场买账。

真正有品位的豪宅不应该是奢侈建材的原料桶，也不是奢华元素的堆砌，这两年，豪宅越来越注重细节和质感，用走心的设计为建筑注入灵魂。

要想买到真正的豪宅，而不是“壕宅”，就要多看优质案例（或者关注洋房姐姐的《这才是豪宅》系列！）。

国际房地产大奖有着世界房地产界的“奥斯卡”之称，2018年亚太区的样板房室内设计奖颁给了我国杭州的一个豪宅项目：凤起潮鸣。

这座中式宅邸没有金银、壁画、大面积稀有大理石等一眼就知道价值不菲的元素，但处处透着设计师对文化和自然的思考。俯瞰庭院，四方的围墙中，有“明月”有“太极”，方圆之间体现着中国传统的哲思，园林由日本设计师设计，中国园林常用的松、竹，环绕着日本传统的枯山水，为空旷的禅意加入层次感，也让小家碧玉的江南园林添了几分大气。

中式合院飞檐翘角，传统的青瓦白墙搭配大面积的现代玻璃，大开窗与廊亭、阳台等半室外空间一起，让居住环境融于自然。室内装修没有用单纯的新中式，而是使用中式与英式结合的装修风格兼具美感与舒适性。

站在这样的宅院之中，真的能感受到林语堂先生所说的“最好的建筑是这样的，我们深处在其中, 却不知道自然在哪里终了，艺术在哪里开始”。

当然，除了看的到的稀缺风景和走心设计，作为豪宅，物业服务必须是保姆级的，24小时随叫随到，安保措施严格，悉心维护社区环境，提供场所、组织活动满足业主的社交需求，都是豪宅物业的分内之事。

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