2024年，正在成为房地产行业的拐点时刻。

刚刚过去的3月，各大房企业绩报告迎来密集发布期，在回答2023年的市场之问时，亦成为地产未来走向的晴雨表。

不难发现，告别高杠杆、高负债、高周转的“三高”模式后，房地产行业正在加快结构性转型和经营调整，单一依靠住宅开发销售的房企正在被市场出清。

达尔文在《进化论》中认为，能够在自然演化中存活下来的物种，并不是那些最强壮的，也不是那些最聪明的物种，而是那些能对变化做出快速反应的物种。

在穿越周期时，真正有价值的房企需要不断地调整和增强自己的能力，通过对变化做出快速反应，来形成自己新的核心竞争力。

尤其是龙湖集团等优质房企，在这场“幸存者游戏”中表现出了较高的韧性和潜力，而在龙湖的最新年报中，也藏着整个行业走出大变局的“秘密”。

开年首月，上海、广州、苏州等一线及热点城市接连松绑限购政策。目前，包括北京、深圳在内的一线城市在内的热点城市开启新一波松绑潮，取消限购、降低贷款首付比例和利率、降低普通住房标准等。

央行也为购房者送春风，今年央行2月下调5年期LPR，被视为史上最大幅度“降息”。而5年期以上LPR作为中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考基准，将有助于支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力。

房地产政策的松绑，也被视作未来房地产市场政策趋势的利好风向标。

政策推动下，一线城市楼市“小阳春”端倪初现。二手房作为楼市晴雨表回暖显著，进入三月份后，四大一线城市的二手房成交均出现回升趋势。

其中，北京、深圳均单日成交量突破千套，上海的日均成交量达到二月的两倍，广州二手房市场活跃度亦有上升。其他热门城市，如武汉二手房市场也持续升温，已达近一年高点，天津和青岛二手房市场同样持续升温，均达到2023年二季度以来的高点。

事实上，在人们对美好生活的追求中，居住条件的改善是大多数消费者的“刚需”。在市场修复信心的过程中，让消费者找到“确定性”的房企，仍表现出较好的销售力。

3月31日，克尔瑞发布2024年3月中国房地产企业销售TOP100榜单。数据显示，TOP100房企仅实现销售操盘金额3583.2亿元，单月业绩规模仍保持在历史较低水平。

不过，头部房企销售回暖趋势明显，其中，龙湖集团3月销售额为109.5亿元，环比增长90.4%，前3月累计销售为237.1亿元，稳居行业第九。

尽管春意渐浓，仍有不少房企倒在了黎明前的黑暗。

身处跌宕的下行周期之中，房地产市场加速出清。根据克而瑞数据显示，2023年1-12月，前十房企销售金额在百强房企中的占比已从2021年的36.0%提升至2023年的43.9%，比例接近半数。

如何“活下去”是每个房企的必答题。从密集发布的房企财报中不难发现，不少房企正在聚焦高质量发展，提升签约回款率，以优质项目修复毛利率。

而在房住不炒的大背景下，经历了深度调整后的房地产业，房产金融属性逐渐退去。以投资为驱动的客户退场，行业正回归到居住本质。当房地产市场步入买方市场深水区，只有注重“好产品”的打造，用“产品力”赢得客户，才是房企“活下去”的关键。

什么是“好产品”，从头部房企的产品理念可窥一斑。

纵观TOP10房企，其对产品研发与升级，不仅涉及住宅产品的多维度升级，更注重人本因素和文化内涵以及对改善客群生活方式的深度理解和个性呈现；作品层面，聚焦人们居住需求，以改善型需求为主要导向，进一步探索高品质生活方式与精神需求，提升产品品质，传递居住价值。

而那些敏锐洞察市场风向的房企，已成为未雨绸缪的获利者。比如龙湖，销售数据显示，2023年3月，西安大唐云河颂首开燃罄8亿，成为西安2023首个改善千人摇红盘；在成都，天府云河颂23年全年热销35亿，滨江云河颂即开即磬。在苏州、宁波、天津、合肥等地的不少楼盘，也实现全盘去化100%……

面对新形势，龙湖坚持投资聚焦，在核心区域坚定投入，把握高能级城市人口流动带来的改善需求。

去年，龙湖累计新增31幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，新增土储总建筑面积为368万方。

截至2023年12月底，龙湖土储合计4539万方，权益面积为3236万平方米，77%的货值集中在高能级城市和价值区域。

而在华润、龙湖、绿城等聚焦高能级城市的头部房企，均有着鲜明的产品特色，也有着极高的品牌美誉。持续“内卷”，保持产品力的领先，持续推动产品迭代，正成为房企生存攸关的另一条红线。

站在行业的关键转折点，越来越多的房企意识到，以服务和运营为核心的经营模式将成为企业发展的第二驱动力。

如央企华润置地，提出了“3+1”的业务结构，“1”就是围绕城市建设与运营、长租公寓、康养、和影业等业态为主的生态圈要素型业务，从而打造业绩增长“新引擎”，寻找业绩第二增长曲线。

龙湖集团作为TOP10房企中的唯二民企，早在2022年就开始进行调整转型，2023年提出了高质量发展模式。相比过往负债规模、资产规模上升的模式，表现出差异化的竞争力。

龙湖天街

经营性现金流为正，这对于龙湖来说是放在第一位的。未来龙湖要发展，是要靠内生动力去驱动，要靠多航道的业务产生正向的现金流去驱动。

除了传统的开发业务外，龙湖已培养起一个商业投资与长租公寓组成的运营业务，以及龙湖智创生活和龙湖龙智造组成的服务业务的另两条增长曲线，而运营业务、服务业务被摆在了与地产开发并行的关键位置。

根据其2023年年报，“经营性业务”已成为助力龙湖稳定穿越周期的“第二曲线”。

从龙湖2023年的业绩报告来看，2023年，龙湖运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上，这也是龙湖全年经营性利润占比首次过半。

值得一提的是，2023年龙湖首次实现了正现金流，同时是五个航道都实现了正向的经营性现金流。这就意味着，龙湖布局的这两个航道不再需要集团或地产提供现金流上的支持，而是通过自身的现金流去驱动自身的增长。

龙湖集团管理层在业绩会上表示，“这两部分的收入占比进一步提升到14%，覆盖股息和利息的倍数达到1.55倍。全集团经营性现金流实现历史上首次为正，达到35亿元，未来也将坚持经营性现金流为正的内生发展模式。

随着开发业务的毛利率修复，加上运营业务和服务业务高毛利的驱动，龙湖集团的整体利润将会迎来稳步回升，亦成为找出业绩新曲线的行业样本。

这也充分表明，未来内生增长潜力和发展韧性，将是评价一家房企的核心指标。在经过市场多轮洗牌后，能否摆脱开发的单一模式实现动能转换，创造稳定现金流，将成为跨越行业周期的致胜关键。

对于如今的地产行业来说，信心远比黄金珍贵。在4月的小阳春，刚过“而立之年”的龙湖也通过一份高质量的年报，为行业注入一份信心。

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