自2021年6月21日沪深交易所首批基础设施公募不动产投资信托基金（REITs）上市以来，公募REITs已经平稳运行两年多时间。其间经历了首批项目解禁、底层资产类型扩容、首批扩募成功落地等事件，其配套制度逐步完善，市场发育日趋成熟。

截至2023年6月末，已上市的公募REITs产品达28只，扩募后的总发行规模为975.32亿元，总市值为871.62亿元，累计分红47.37亿元。资产类型涉及产业园、仓储物流、保障性租赁住房（以下简称“保租房”）、高速公路、生态环保以及能源六大类。（数据来源：Wind,截至2023/6/31）。

一些投资者可能会有疑问，REITs和公募基金有啥不同？REITs靠什么赚的钱？投资REITs有哪些风险？……“我们将通过对REITs的基础知识进行梳理，通过本文认识REITs。

REITs起源于上世纪60年代的美国，全称是Real Estate Investment Trusts，中文名叫作“不动产投资信托基金”，是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的投资基金（来源：上海证券交易所）。目前REITs已经发展至日本、新加坡、中国香港等多个国家和地区，全球市场规模超过2万亿美元（来源：德勤《REITs发展报告》）。

乍听起来，REITs好像与普通大众的距离有点远，但其实它与我们的日常生活息息相关，我们开车驶过的高速公路、上班所在的办公楼、逛街“种草”的购物中心等都属于不动产的范畴，在符合法规要求的前提下都可以“打包”成为REITs持有的资产。

我们以高速公路为例，了解下REITs在全球的基本产品法律结构和运作模式。

假设有一条价值100亿的高速公路，每年能够依靠收取过路费实现稳定盈利，并且拿出3亿进行分红，也就是3%的分红收益。

有一天，负责运营该公路的高速运营公司要对公路进行改造和扩建，急需一笔现金。对部分老百姓来说，往年3%的分红收益具有一定的吸引力，但是他们无法直接参与高速公路的投资建设。

这个时候问题就出现了，高速运营公司有资金需求，老百姓手中有资金，但无法直接投资给高速运营公司。

面对这个难题，就轮到本文的主角——REITs。

一方面，REITs向投资者募集资金，并发放给其一个收益凭证。投资者可以凭借此，定期享受高速公路的分红收益。另一方面，REITs将募集而来的资金，用来购买高速运营公司的全部股权，进而取得对高速公路的经营权。高速运营公司则获得了一笔当期的现金流，就可以开工改造高速公路了。

理解了上述基本的产品法律结构和运作模式后，我们还需要注意的是，由于法规政策等因素的差异，REITs具体落地到不同的国家和地区，产品法律结构和运作模式可能会有所差异。例如在我国，目前REITs并不是直接买入项目公司的股权，而是先买入基础设施资产支持证券，并通过持有其全部份额，间接持有项目公司的股权。

根据募集方式的不同，REITs可以分为公募型和私募型两类。

在我国，目前REITs的试点范畴主要集中在基础设施领域，包括交通基础设施（高速公路、港口等）、能源基础设施（光电、水电等）、生态环保设施（污水、固废处理等）等，并且采用公开募集的方式，因此也叫作“基础设施公募REITs”。

而自从基础设施公募REITs（以下简称“公募REITs”）上线后，基民朋友们买基金又多了一个新选项。

虽然同在公募基金的大家族里，与我们熟悉的股票型、债券型或货币型基金等相比，公募REITs在产品交易结构、投资运作、收益来源等方面都存在不一样的地方，具体来看：

1.产品交易结构

通常来说，公募基金的交易结构为，普通投资者购买基金，基金管理人将公开募集而来的资金，直接拿去投资股票、债券等大类资产。

普通公募基金的交易结构示意图

而公募REITs目前在国内采用的是“公募基金+ABS计划”的交易结构。具体来说，公募REITs先将公开募集而来的资金买入一个资产支持证券（Asset-backed security，简称ABS），再由这个ABS买下基础设施项目公司的全部股权，进而持有对基础设施项目的所有权或经营权。

公募REITs的交易结构示意图

2.投资对象

一般而言，公募基金的投资品种包括上市交易的股票、债券、公募基金、货币市场工具等，根据主要投向的资产不同，基金可以进一步划分为股票型、混合型、债券型、FOF和货币型基金。

公募基金类别及其划分标准

公募REITs是将80%以上的基金资产通过基础设施资产支持证券（简称“基础设施ABS”），投向基础设施领域，包括基础设施项目的所有权或者经营权，剩下的小部分基金资产应当拿来投资利率债、AAA级信用债或货币市场工具。

3.主要收益来源

不同的投资对象，意味着公募REITs和普通公募基金的主要收益来源是不一样的。一般而言，公募基金的收益来源除了股票股利、债券利息和存款利息收入之外，还有通过买卖股票、债券等资产获得的差价收入。

对于公募REITs来说，其收益来源主要为底层资产运营所产生的收入，例如高速公路收取的过路费、产业园区收取的租金等。除此之外，产权类REITs还有可能享受因底层资产升值带来的增值收益。

4.投资集中度

一般而言，公募基金在投资集中度方面会面临一定的法规约束。例如，现有法规针对单只基金和单家基金公司提出了“双十原则”。对于单只基金，持有一家公司发行的证券，不能超过基金资产净值的10%；对于单家基金公司，旗下所有基金持有一家公司发行的证券，不能超过该证券的10%。

相较而言，公募REITs投资基础设施ABS的比例不受“双十原则”限制，一般集中投资一个或多个基础设施项目，并且均为同一类型，因此投资集中度偏高，较难通过分散化投资的方式降低风险。

5.份额净值更新频率

一般而言，开放式公募基金每个开放日会更新当天的产品份额净值（QDII、FOF基金除外），封闭式公募基金则是至少每周一次。

公募REITs虽然同样是封闭式基金，但一般其份额净值更新频率会更低一些。目前国内公募REITs是分别在半年报和年报中，更新截至6月和12月最后一天的份额净值。

6.估值方式

一般而言，公募基金对于底层资产通常采用公允价值进行计量。例如，对于股票型基金，我们会用每只持仓股票的最新收盘价，来计算基金净值。

而公募REITs一般只有在满足特定条件的前提下，才使用公允价值模式对持有的基础设施ABS进行计量，目前通常采用成本法计量。例如，某只公募REITs持有一个产业园区，其初始价值为20亿。园区每年需要计提折旧1亿，即每年减值1亿。那么到了第二年，该园区的账面价值就变成了19亿。

不难看出，这种方式可能会导致公募REITs底层资产的账面价值与其公允价值存在差别。不过，现有法规要求在公募REITs存续期间，基金管理人每年要聘请机构对底层资产进行1次评估。目前，公募REITs通常会在年报中披露底层资产最新的评估价值。

7.个人投资者主要参与方式

目前国内公募REITs采取封闭式运作，不开放申购与赎回，成立后在交易所上市交易。目前公募REITs在首发阶段面向个人投资者发售的比例较低，因此普通个人投资公募REITs的主要方式是场内交易。而对于普通公募基金（除ETF和LOF基金外），普通个人的主要参与方式则是场外认/申购。

目前，个人投资者可以通过三种方式参与投资公募REITs：场内或场外首发认购、场内交易、基金通平台的份额转让。

1.场内/场外首发认购

目前，公募REITs主要面向三类投资者募集资金：战略投资者（主要为基础设施项目原始权益人）、网下投资者（专业机构投资者）和公众投资者（包括个人投资者及一般机构投资者等）。在首发阶段面向个人投资者的配售比例不高，从目前已上市的28只公募REITs来看，战略投资者配售比例的简单算术平均值为67.72%，网下投资者的为22.81%，公众投资者的仅为9.47%（数据截至2023年8月）。

个人投资者可以通过场内和场外两种方式参与公募REITs的首发认购。参与场内认购的，需要开通场内证券账户（股票账户或场内基金账户）；参与场外认购的，需要开通场外基金账户。

个人投资者参与认购公募REITs，目前主要采用“金额认购，份额确认”的方式，即投资者先投入一定金额（需要不低于规定的单笔最低认购金额），在扣除认购费用之后，按照基金份额的发行价格确认买入的基金份额数量。

2.场内交易

除了通过场内/场外的方式参与首发认购之外，个人投资者还可以通过场内交易的方式投资公募REITs，这也是目前个人参与公募REITs投资的主要方式。场内交易不会增加公募REITs的总份额，其实是基金份额在不同投资者之间进行转让交易。

一般而言，公募REITs在成立之后会选择在证券交易所上市。公募REITs上市后，个人投资者在场内认购的基金份额，可以直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的，则可以通过转托管至场内后进行交易。

和场内买卖股票的方式类似，个人投资者可以通过竞价、大宗和询价等交易所认可的方式买卖公募REITs。不同的交易方式对应着不同的申报时间和数量要求。采用竞价交易方式的，交易时段与股票交易时段一致，每个交易日的9:15至9:25为集合竞价时间，9:30至11:30、13:00至15:00为连续竞价时间。目前要求的单笔申报数量均应为100份或其整数倍。

3.基金通平台的份额转让

沪深交易所目前均建立了基金通平台，开通场外基金账户的个人投资者可以通过其进行公募REITs的份额转让。该平台目前不对投资者收取费用。

具体而言，个人投资者可以通过已开通基金通平台业务权限的基金销售机构与做市商进行基金份额转让，但投资者之间目前不能直接进行基金份额的相互转让。目前，基金通平台仅支持投资者将场外认购的公募REITs份额进行转让卖出，后续何时推出投资者买入基金份额等功能由交易所另行通知。

最后，我们用下图总结下个人投资者目前参与公募REITs投资的主要方式：

注：除标注外，数据及图表来源：易方达投资者教育基地

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