上海地产圈怎么了?中海、万科高管相继被带走
这个周末,上海地产圈都在传一个爆炸性的讯息,上海中海总经理被带走问话了,随后,上海万科公司、华润华东大区两名投资的人士,也失联了,电话打不通。
这一动静迅速在全国其他区域的地产人的朋友圈流铺天盖地的传开。各种关于这一讯息的流言也蜂拥而至。
今年上海的土地市场还真是不太平。
—1—
众所周知,上海市虹口区嘉兴路大街,寸土寸金的市中心,距浦东陆家嘴、浦西外滩间隔都是2公里,距人民广场也仅仅只有3公里。
上月底,该片区出让了一幅纯住所用地,也是三年来,唯一的一次纯住宅土地开卖。更可贵的是,这块地没有要求自持,没有限价,拿下这块地建好了就能以市场价卖出去。
如此好地,自然而然的给一大波知名开发商带来了好感。万科、华润、招商、中海、绿城甚至平安,都派人参加了竞拍。
但这次竞拍最终被中海地产以34.3亿元收入囊中。
其实故事到这里,顶多是中海得意,其他开发商失落,各回各家。可是出让的一个细节,在当时就引发了关注和争论。
人们注意到,这么一块好地,六家有钱的开发商+平安抢夺,竟然是0溢价,以底价成交,楼面价63155元/平方米。
要知道,该地块周边的二手房价格都在10万+,15万+。
疑惑很快有了答案。10天后,上海地产界疯传,主导拿地的中海上海总经理崔帅被带走问话了,同时失联的还有两名上海万科、华润投资的人。
—2—
崔帅究竟犯了什么事?
从媒体报道和时间上来看,应该是与虹口的地块有关。
根据出让文件显示,虹口地块选用“有竞价招标”,先按综合条件由评标小组进行综合评分,到达预定分数线的竞买人才可确定为中标提名人,然后再按价高者得原则,经过现场竞价确定最终中标人。
中海地产在有竞价的前提下,竟能以底价成交,令人意外。
坊间倾向于以为,出让过程或许存在“围标”。围标也称为串通投标,是指几个投标人事前约定好,共同举高或压低投标报价,竞价过程中其他人伪装举牌,使其间一人中标。围标行为的发起者称为围标人,其他投标人称为陪标人。
简单点,便是几个开发商私底下勾兑一下,约定大家都别叫高价,让其间一个拿下,然后联合开发,或者给予一些其他的好处,或下一次拍地的时候让另一人拿。
如果这样做的话地价上不去,政府也就亏了,政府肯定不乐意了。
在全国的土地市场上,开发商围标、串标、内定屡见不鲜,是房地产业的潜规则之一。2010年北京著名的CBD中服地块出让,十几家开发商要竞拍,却传出“内定远洋地产”,遭到了潘石屹等人的炮轰。后来,中服地块被分拆上市。
上一年,合肥滨湖、高新、新站等区域都出现了贱价拿地,存在围标的嫌疑。
合肥当地立即着手调查,要求参与竞拍的开发商,提交所有母公司、子公司等关联公司不参与同一宗地竞买的书面许诺,违规者将进入“黑名单”、取消竞买资质;竞买人不超过5家, 就“取消供应”。
四川德阳工商上一年也查处了土地出让范畴的严重商业贿赂系列案。
四川某公司于2011年、2012年参与了德阳市三宗土地的挂牌出让。事前,该公司提前与其他竞买方约定好,只进行象征性举牌,不抬高地块的价格。过后,分别收取竞拍人的好处费420万元、350万元、550万元。
最终的结果是,以商业贿赂系列案破获而收场,各方全部被重罚。
—3—
崔帅被带走问话,是这个周末上海区域,开发商朋友圈都在议论的话题。
疫情之下,房地产的日子并不好过。尽管3月份以来逐渐复苏,似乎除了深圳,苏州,大部分的城市卖房并不乐观;开发商没钱了,政府卖地也开始着急了。
近几年表现温吞吞的上海楼市,本年却顶着疫情疯狂卖地。前两月,上海共成交45幅土地,收金618.0亿元,同比增加111%。其间,光2月份就卖了460亿元。
2月20日,疫情胶着的时刻,上海出让了一幅301.5亿元的地王,超过了此前248.5亿元的外滩董家渡地王。
上海本年还有许多地要卖。决不允许开发商乱出幺蛾子。压低地价,怎么能忍受。
在虹口地块的出让中,中海的崔帅究竟做了什么,万科、华润的人又做了什么,目前没有更多的消息,三家公司也没有对外发表声明。
这个事情疑点重重。第一,假设真的存在围标、串标,是否只是几个人、几家公司串联就能完成,相关部门有没有内应?
第二,让人感到意外的是,无论是中海、华润、万科,都难以相信这样的事情出在他们身上。围标,串标,带来的直接利益是公司的,并非个人的。几个人为此铤而走险,违法犯罪,从逻辑上说不通。
而且,这几家公司都是央企或国企布景,他们的文化和原则,并不鼓励当地做这样的事情,或者说,当地高管或职工,并无动力去做违法违规之事,公司也不会因为你违法违规给公司带来一定的长处,就宽宥你,保你。
最有可能的解释是,即使在上海这样的城市,围标也常常发生,其利益巨大,但违法成本很低,开发商常常操作,而这次是太粗心了,留了缝隙:三家开发商的出价,都是相同的。
还有一个原因是,开发商的业绩压力,从规划到赢利,本年开发商总部给当地都提出了苛刻的指标。
传闻中海上海本年的销售目标是300亿,崔帅现已立下了军令状。
文章来源:通土地
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