从“增控降”新战略,看许家印如何以势谋道
中国恒大董事局主席 许家印
乐居财经 展浩博 发自深圳
地产行业集中度日趋强化,在不少房企渴望企及千亿阵营的背景下,万亿房企时代却已曙光初现。这一次,领头者依然是中国恒大(3333.HK)。
3月31日,许家印在恒大2019年度业绩发布会上,喊出了3年冲万亿的销售目标。龙头房企中提出万亿口号,并给出明确时间点的,恒大是第一家。
按照许家印的规划,2020年恒大销售实现8000亿,2022年要实现1万亿。与此同时,未来三年土储要每年降低3000万平,到2022年降低到2亿平左右。
一边要销售增长,一边要土储收缩,很多人觉得不可思议。实际上,这正是恒大推出的新三年战略“高增长、控规模、降负债”中的重要组成部分。
不同于众多房企边投资边销售,没有拿地增长就很难实现销售提升的状况,恒大之所以能一边实现巨额销售增长,一边不断收缩土储,关窍就在于恒大海量的低价土储。
何以称“海量”?数字呈现更为直观:目前恒大在手土储高达2.93亿平,其中67%在一二线城市。“海量”之外,还有一个关键词是“低价”,低到什么程度呢?楼面价仅1800元/平,建安成本3800元/平,总成本只有6100元/平。
如此高比例核心城市分布的大面积土储,恒大的优势就在于成本低廉。而这正是恒大早年间通过前瞻性预判,低价扩储得来的丰厚积蓄。也就是说,即便无需额外扩储,仅靠已有的殷实家底,恒大便能便能实现巨额销售去化,同时丝毫不担心土储短缺的问题。
那么,恒大的销售能力如何呢?今年年初,面对来势汹汹的肺炎疫情,恒大再开行业风气之先,全面推出恒房通线上售房,配合系列折扣售房活动,恒大实现销售开门红。
2020年一季度,恒大实现1465亿销售,同比增长23%,稳居房企销售排行榜头名;销售回款更是同比大增55%,达到1133亿。
恒大销售非但丝毫未受疫情影响而缩水,反而录得大幅增长。这就是恒大的销售实力。实现巨额销售的背后,是恒大一系列重磅销售打法:低价预定锁房、无理由退房、差价补偿政策以及系列超低折扣售房优惠等。
产品实力底气十足,销售让利诚意满满,这就是恒大网上售房取得成功的关键。同时,基于恒大早年获取土储的低成本,即便恒大以业内领先的低折扣优惠售房,也并不会影响恒大的利润。由此可见恒大现有的2.93亿平海量低价土储,带来的将是未来稳稳的高利润预期。
销售“高增长”,土储“控规模”之外,新战略中另外重要一环就是“降负债”。
当前,地产行业推行高质量发展正当其时。稳健的财务和安全的负债比显得愈发重要。恒大顺时代大势而为,积极实现负债优化。
此次的业绩会恒大正式宣布,从2020年开始,恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的战略转型。
实际上,近年来恒大在降负债之路上从未止步,并且成效显著。从2016年到2019年,恒大净负债率从超过450%降至159.3%。未来,在新三年战略下,恒大降负债成果将进一步显现。
在许家印看来,从今年开始恒大有息负债将每年平均下降1500亿,到2020年将实现总负债降低到4000亿以下。
许家印表示,“若今年销售回款增加2500亿,土地支出减少600亿,在一增一减的双重效应下,今年有息负债下降1500亿的目标肯定能实现。”可以看到,作为恒大的掌舵手,许家印对降负债目标信心十足。
居安思危,未雨绸缪,先行者至。不可否认,恒大新战略是许家印又一次精准把控时代脉搏,凭借其多年来独到的战略眼光,而做出的战术规划。不谋万世者不足以谋一时,相信三年时间里,许家印将重塑一个“新”恒大,再造地产时代的经典传奇!
文章来源:乐居财经
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