标普:确认正荣地产(06158.HK)“B”长期发行人信用评级,展望“正面”
久期财经讯,4月1日,标普确认正荣地产集团有限公司(Zhenro Properties Group Limited,简称“正荣地产”,06158.HK)“B”长期发行人信用评级。同时,标普确认该公司高级无抵押票据“B-”长期发行评级。
标普认为,正荣地产在因利润率压缩而推迟了去杠杆化进程后,今年将能够大幅去杠杆化。
展望维持“正面”,反映出标普的观点,即考虑到强劲的销售和执行力,正荣地产将在未来12个月内去杠杆化。
同时,“正面”展望也反映了标普的预期,即该公司在债务资本结构显著改善后,今年将大幅去杠杆化。与一年前相比,该公司债务期限分布更加均匀,流动性状况改善,其应对金融市场波动的能力也显著增强。正荣地产通过积极的债务管理,利用其改善的资本市场准入实现了这一进步。
2019年和2020年前三个月,正荣地产分别发行了24亿美元和7亿元人民币的离岸票据、2亿美元的离岸永续证券和34.5亿元人民币的国内债券,其中大部分到期期限为2至5年。因此,到2019年底,该公司将其成本较高的信托贷款敞口从2018年的36%大幅降至20%。与此同时,其短期债务占总债务的比例已从2018年的51%降至34%。正荣地产的加权平均到期期限从2018年的1.9年延长至2019年底的2.3年。该公司还有相当可观的现金余额,可偿还1.8倍的短期债务。
标普认为,正荣地产多元化的融资渠道已越来越接近于评级较高的同行。自2018年1月在香港交易所上市以来,在相对较短的时间内,该公司利用高级票据和银团贷款建立了离岸融资渠道。随着部分成本较高的高级票据将于2020年6月和2021年1月到期,标普预计,该公司的融资成本将在未来12-24个月进一步提高至7%,而这一数字在2019年底为7.5%。
正荣地产的评级确认反映了该公司去杠杆化速度较标普预期的慢,主要原因是利润率下降。鉴于正荣地产依靠公开投标来获取土地资源,高线城市的限价措施和竞争激烈的土地市场抑制了利润率。然而,标普认为,该公司约20%的低毛利率水平在2020年不会有明显的进一步下降,因为该公司可能会处置其在2016年和2017年收购的其余低利润或亏损项目。限价措施已严重影响这些项目的盈利能力。
标普预计,未来12个月,收入确认加速将驱动正荣地产按合并和比例进行去杠杆化。截至2019年底,该公司的未入账收入为1500亿-1600亿元人民币(以总收入计算),支撑了未来的收益增长。标普预计,正荣地产的合并收入将增长10%-15%,达到360亿-370亿元人民币;2020年,合资企业的收入(可归属部分)将从2019年47亿元人民币的较低基数,增长至约100亿元人民币。标普相信,正荣地产约90%的收入已经预售并锁定。此外,随着COVID-19疫情稳定,正荣地产的合同销售恢复正步入正轨,7%的合同销售增长目标有望实现;鉴于COVID-19的影响,这一目标已降低。
由于正荣地产打算更多地关注盈利质量,而非扩大规模,2020年,该公司的债务增速可能控制在0%-5%。标普认为,鉴于正荣地产正利用其充裕的现金余额来减少其在岸融资,其债务增长可控。正荣地产的目标是2020年销售额增长7%,达到1400亿元人民币,而2019年的目标为20%。
据标普估计,2020年,正荣地产将购买250亿-270亿元人民币的土地,占其现金收入的45%-50%。标普认为,即使不进行土地补充,该公司目前2600万平方米的土地储备也足以支撑两年多的销售。
标普认为,在市场疲软的情况下,正荣地产的项目组合较其同行更具防御性。这是因为该公司75%的项目位于经济基础雄厚、收入高、人口流入量大的高线城市。过去,高线城市从下行周期中恢复的速度更快。
“正面”的展望反映了标普的观点,即未来12个月,正荣地产将通过合并及合资企业项目的收入增长,改善其杠杆率。标普还预计,鉴于其拥有足够的可销售资源,能够实现温和的销售增长目标,该公司将放缓土地收购步伐。与此同时,标普预计正荣地产的盈利能力已见底,至少将保持稳定。
如果正荣地产在未来12个月内改善杠杆率,标普可能会上调其评级。这可能是通过将其按比例的收入确认提高到25%-30%,并将其按比例的债务增长率限制在5%以下。这种改善的迹象可能包括,按比例合并的债务/EBITDA比率持续保持在6倍以下,合并债务/EBITDA比率改善至约6.5倍。
如果正荣地产的债务融资扩张继续较标普预期的更为激进,或者该公司的利润率继续受压缩,标普可能会将评级展望调整为“稳定”。这方面的迹象可能包括,按比例合并的债务/EBITDA比率未能改善至低于6倍,或其合并债务/EBITDA比率未能改善至大约6.5倍。
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