陆家嘴经营性现金流净额缩水近9成 有息负债增84亿元
《电鳗财经》 周 江/文
在万科等房企快速回流现金之际,主业之一为房地产销售的陆家嘴(600663.SH),2019年度经营活动产生的现金流量净额为5.17亿元,同比减少88.02%。
《电鳗财经》注意到,2019年,公司有息负债也在大幅增加。
房地产销售毛利率大涨
3月28日,陆家嘴(600663.SH)发布2019年报,公司实现营业收入为147.73亿元,较2018年度增长16.89%,实现归母净利润约为36.77亿元,较2018年度增长9.76%。
物业租赁收入、房产销售收入、物业管理及服务性收入、金融服务收入,是陆家嘴四大核心业务。
办公物业、商业物业、酒店物业、住宅物业、养老物业,是公司物业租赁收入主要来源。其中,2019年,公司办公物业租赁收入31.99亿元,比2018年增长2.49亿元,同比增幅8%。目前公司持有长期在营甲级写字楼共22幢,总建筑面积173万平方米。截至2019年末,上海成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约为91%,平均租金8.66元/平方米/天,同比上涨逾2%。
天津成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约63%,平均租金3.45元/平方米/天。高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。截至2019年末,长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过32万平方米,出租率达到84%,平均租金6.33元/平方米/天。
房产销售收入是陆家嘴另一大收入来源。2019年,公司实现各类房产销售现金流入合计43.29亿元。其中,住宅物业实现销售收入39.7亿元,主要来自于明城花苑(原明城大酒店)、前滩东方逸品、天津海上花苑二期(东标段)、苏州15地块二期及其他存量房、存量车位的销售。2019年度累计住宅物业合同销售面积7.5万平方米,合同销售金额34.18亿元,在售项目的整体去化率为67%。
同期,合并报表范围内,公司实现16.82亿元物业管理收入,比2018年度同期增加21.62%。
《电鳗财经》进一步发现,公司房地产销售毛利率同比大涨,而房地产租赁、物业管理毛利率稍有下滑。2019年,陆家嘴房地产销售毛利率为64.22%,比上年增加14.66个百分点。
经营性现金流净额跳水
《电鳗财经》注意到,虽然公司各项收入同比增长,但经营活动产生的现金流量净额却大幅减少。
2019年,陆家嘴经营活动产生的现金流量净额为5.17亿元,同比减少88.02%。分季度来看,从2019年第一季度至第四季度,公司该数据分别为-5.6亿元、-10.88亿元、-89.51亿元、111.18亿元。
2019年度,公司共缴纳27.10亿元税收(实际支付总额),向股东派发2018年度现金红利共计16.78亿元(含税),薪酬支出总额为12.21亿元。
合并现金流量表中,陆家嘴2019年,销售商品、提供劳务收到的现金80.39亿元,相对于2018年的124.35亿元,减少43.96亿元。同期,公司购买商品、接受劳务支付的现金为82.46亿元,较2018年的33.54亿元,增加了48.92亿元。
经营性活动现金流入减少,而支出增加,导致陆家嘴2019年经营活动产生的现金流量净额大幅缩水。
《电鳗财经》研究发现,2019年,陆家嘴有息负债也在大幅增加。
公司合并报表范围内有息负债(陆金发仅包含其母公司有息负债)主要由五部分组成:短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。2019年末余额为380.53亿元,占2019年末公司总资产的41.62%,较上年末 295.78亿增加了28.65%,增加金额为84.75亿元。
其中: 短期贷款(含一年内到期的长期贷款)为139.93亿元,长期贷款为107.85亿元,中期票据为40亿元,应付债券(公司债)50亿元,超短期融资券18亿元,其他有息负债24.75亿元(华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划)。
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