许戈 | 澳元急跌 降息预期上升 地产升温
澳元急跌 因降息预期
昨天澳元急跌至0.6780附近,澳洲央行会议显示,澳元可能再次降息,因此利空汇率。
今年6月以来,澳元已经连续降息三次,最后一次降息后,澳联储表示会观察近来降息的影响,市场认为可能暂停降息,但本轮会议却显示:澳元可能在年底再次降息。
澳洲利率会议主要传达了二个意思:
一、必要时准备进一步放宽政策
二、强调利率需长期保持在低位
利率越高,货币越坚挺,会升值,反之,货币贬值,如果澳元再次降息,对澳元汇率形成利空。
澳洲联储还表示,家庭消费前景充满不明朗,第三季经济增长温和,而全球经济增长的风险仍偏向下行。对于澳元汇率,澳洲联储指出,澳元在近期处于区间的低端水平。
全球经济低迷 影响商品货币
去年澳元汇率贬值了9.61%,今年继续再贬了3.53%(截止11月19日),澳洲因为盛产铁矿石,黄金等,因此澳元汇率与商品价格有密切关系。
澳元、新西兰元,都被称为商品货币,新西兰元最近也流年不利,去年贬了5.47%,今年贬了4.52%。
今年全球经济低迷,贸易争端迭起,导致商品需求减少,中国也面临产能过剩,地产调控等措施。
过去有句话叫:“中国好,澳洲好”,中国地产、基建的原材料,许多从澳洲进口,随着地产调控,澳洲也感受到凛凛寒意,澳洲10月就业人口意外下降1.9万人,失业率则升至5.3%澳洲的GDP久久处于2%以下:
降息预期 利好澳洲本房地产
但是澳元的数度降息,可能令地产市场出现投资机会。
对于资金杠杆而言,银行贷款利率创新低,让投资者的可负担能力大大提升。
澳洲各个金融机构和银行的贷款利率已经创下澳洲过去历史60年的新低,有些银行推出的2年期固定贷款的超低按揭利率,极大地刺激了购房者的入市热情。
澳洲曾是全球地产投资回报最佳的国家之一,过去55年内,澳洲房价平均上涨了66倍,美国在过去47年以来房价涨幅仅为13倍。
去年,澳洲地产经历了多年不见的调整,东哥前妻章泽在折价抛售悉尼豪宅,也见之报端:
楼市下跌的原因主要是:
一、限制外国购房者持有房产种类:
澳大利亚限制外国购房者能持有的房产种类:
外籍人士只能购买期房和一手新房,不能参与二手房市场;
留学生可以买房,但只能自住不得出租,签证过期后若没有身份或工作,一定要将房产卖掉。
二、削减移民:
据《卫报》3月报道,澳大利亚将在未来四年大幅削减移民,每年绿卡配额从原来的19万下调到16万。
还有一些购房费用的增加,比如印花税等,对久长的澳洲楼市打击较大。
降息和汇率贬值 澳洲房产迎来春天
如果年底再降一次利率,澳洲央行将实现一年四降,次数为发达国家最多,这直接有利于澳洲的楼市。
联盟党在大选中获胜,劳动党计划落空。劳动党在竞选时提出的政策包括取消负扣税、提高资本利得税,都是对房地产的有利政策。至此住房市场信心明显回升,一众上市地产公司股票也开始出现强劲反弹。
瑞银经济学家George Tharenou说道:“选举结果有助于稳定市场情绪,从而减缓了瑞银对住房市场、消费和经济前景的负面展望风险。”
澳大利亚总理、自由党领袖斯科特·莫里森宣布了一项新政即“首次置业者首付款贷款计划”,旨在降低置业门槛,让更多的澳大利亚人实现“置业”梦想,让澳大利亚年轻人不必继续输给富有的房地产投机者。”
计划内容为符合要求的首次置业者买房的首付款比例可以低至5%,而不是目前最低的20%,帮助首次置业者免于购买“房贷保险”,进而为首次置业者节省大约1万澳币的保险费。
澳洲银行业监管机构APRA计划以后不再要求银行按照7%的利率评估客户的还贷能力,这样大家就可以从银行多贷款(再加上近期持续的降息,无疑是一个重大利好);
澳元的贬值,也令澳洲地产对外国购房者吸引国上升,2013年澳元的汇率在1.06,目前仅0.68,货币贬值了36%,外国人现在在澳洲买一间房,比2013年便宜30%多。
这极大吸引外国的买家,足以抵消掉购买新增的成本。
2018年下跌 并没有构成威胁
截止2018年末:
悉尼距2017年房价最高点下跌9.1% vs 悉尼近10年房价涨幅110%
墨尔本距2017年房价最高点下跌6.4% vs 墨尔本近10年房价涨幅80%
上述的跌幅,并没有对多年的房价趋势构成破坏,随着利率进一步下调,以及澳元汇率处于低位,澳洲的地产向上的反弹,可能比预想来得早一些。
如果有海外置业投资需求的各类投资人可以开始着手布局准备了。
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