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百亿级联合办公市场,谁能赢得混战?

2018-12-07 08:47:00 来源:亿欧网

临近年末,联合办公领域的投融资并购事件不断。截至目前,联合办公领域投融资事件已完成了10起,且大多数在B轮之后,且融资额多为亿元级别,总融资额高达50亿元。

但另一方面,据业内人士告诉亿欧,目前联合办公主要盈利模式还是依靠通过赚取租金差价支撑企业成长,很多运营商的租金收入占到总收入90%。

在新一轮的融资中,跟以往不同的一点是,投资人不仅关注公司的业务规模增长速度,同时也非常在意现金流、利润、成本、增值服务等方面的问题。

融资不断,房企入局

12月4日,莱坊在广州发布办公空间报告。报告通过调查全球120家公司高层管理人员获悉,灵活办公空间在公司总办公空间中的比例将大幅增加,其中69%的全球企业计划提高联合办公空间的利用率。

莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt表示,虽然联合办公空间只占主要市场中优质写字楼的3%-8%,但随着该领域的发展以及各地区办公文化的持续变化,该数字将继续增长。莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅认为,灵活办公市场日益受到初创公司甚至大型企业客户的青睐,未来国内联合办公市场将吸引更多的房地产开发商和国际共享办公空间营运商参与竞争。

截至目前,根据亿欧不完全统计,联合办公行业共发生10起大投融资事件,大多数在B轮之后,且融资额多为亿元级别。以优客工场、WeWork、米域等知名联合办公品牌为代表的联合办公品牌倍受资本青睐。而另外一方面,作为具有强物业属性的地产商也看到了联合办公的契机,目前三家大中华区的开发商已试水这一领域:SOHO中国推出SOHO 3Q联合办公品牌,龙湖推出了EASYWORK品牌,以及太古地产着力打造的Blueprint联合办公品牌。

前瞻研究院对联合办公空间的研究中做了一个预判:房地产开发商入局联合办公将会成为接下来发展趋势。不同于其他联合办公企业“二房东”角色,地产上省去了租地环节,主攻空间设计与服务。这种轻资产管理模式也越来越成为目前地产转型过程中的方向之一。

但其中的风险也可预知。对于开发商来说,拿地造房是信手拈来,但联合办公不能依托房产开发的思维。运营成为目前的痛点。

社群或成为联合办公的趋势?

不同于传统写字楼,联合办公空间更强调企业需求。目前,联合办公企业深耕用户实质需求,在市区选择优质便利地段,方便上班族工作和生活需求。除了物理环境的满足,此外还采用人工智能、大数据技术、云计算等技术,提高办公智能化水平,提升用户体验。如通过管理系统实现对联合办公空间人员流动的管理监控、通过人脸识别等人工智能实现办公人员身份认证、考勤管理等,为企业提供更高效的办公场景服务。

联合办公头部企业优客工场创始人毛大庆曾表示,在初创阶段联合办公更重视租金,利用效率差产生的空间收入作为盈利的主要部分。但随入驻企业、入驻的资源,以及汇聚资源的增长,主流联合办公的服务商已经开始越来越注意到企业服务的增值收入上,显然,增值服务的收入已经开始变成联合办公服务商在集中探索的主流话题。

以优客工场为例,有19万线上注册会员,225个社区,12000家企业用户,在37座城市管理将近突破将近70万平方米的管理面积,为丰富和增加增值服务的收入,参与主办、承接的社群活动达到27600余场,其包含音乐、体育、艺术、科技、文化等社群。

根据优客工场官方披露,2018年上半年,优客工场共享办公运营收入是2017年同期的2.5倍以上,且其经营成本较2017年同期下滑,实现了品牌溢价。使得优客工场成为实现社区合并经营性净现金流回正的共享办公空间企业。

作为最早在中国开始做联合办公的企业P2,社群属性是P2得以成长的本质原因,P2旗下针对不同人群(如商务人群、音乐人等)打造了三个系列,通过和产业头部资源达成合作,为产业下游新型企业提供场地、办公以及资源嫁接等方面的诉求。P2曾经表示,不追求规模化扩张,目前全国拥有30间联合办公空间。

路漫漫其修远兮,百亿级联合办公市场

据艾媒咨询数据显示,截至2018年6月底,中国联合办公平台数超过300家,布局网点数6000多个,总体运营面积达1200万平方米,提供工位数达200万个;预计到2018年底中国联合办公行业市场规模将达600亿元。

但目前,我国联合办公的盈利模式依然相对单一。空间均采用提供低租金吸引用户,通过后续增值服务的获得高利润的战略,但是从2017年我国联合办公的收入结构情况来看,租金收入占比为80%,增值业务收入和政府补贴占比各为10%,租金收入占比过大,使得多数企业利润来源单一,盈利状况不佳。

基于此现状,亿欧给出以下几点建议:

第一, 有效运用大数据。联合办公城市更新下的必然产物,其选址大部分聚焦市中心交通便利的区域, WeWork与位置数据平台Factual合作,根据邻近的基础设施和商业情况(包括咖啡厅,购物中心,餐馆,酒吧,酒店和体育场)评估每个选址点;另一方面,随着联合办公市场不断扩大,竞争激烈,大数据能预测相同区域里的竞品尽可能保证入住率的流失。

第二,多元化满足租户需求。伴随着联合办公市场向二三线城市渗透的趋势,一线城市与二三线城市需求差异凸显,运营方在满足办公空间基础设施的基本完善之后,应制定个性化需求满足不同租户。

联合办公是消费升级下的产物,伴随着千禧一代的需求转变,年轻群体对于“群体”的诉求增加,社群效应所带来的资源互补优势明显, 对于联合办公的诉求愈发强烈。另一方面,联合办公空间联合办公旨在向不同类型、规模的企业出租开放式办公空间并分享办公设施,以提高效率、降低运营和时间成本,从而适应企业创业、跨地域乃至全球化经营过程中灵活办公的需要 。

(编辑:齐岩)

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