行业近况

本周恒生地产建筑业指数收涨0.37%，小幅跑赢恒指（-0.40%），行业相对收益为0.77%。但按年初至今累计收益，恒生地产建筑业大幅跑赢恒指，超额收益约为8.5%。

从富途大地产等权重指数的35只成分股（详见附表1）来看，本周涨幅前三的个股分别是：保利物业（+10.20%）、中海物业（+6.35%）、以及中国中铁（+5.47%）。跌幅前三的个股分别是：金科服务（-13.82%）、合景悠活（-7.29%）以及ESR（-6.59%）。

按细分板块分析，本周大地产行业中的重型基建、地产发展等细分板块表现不错，而物业服务及管理板块分化较大。

行业重要动态方面：

六城首次集中供地，土拍结果大幅分化。截至2021年5月9日，长春、广州、重庆、无锡、沈阳和杭州首批集中供地拍卖结果出炉。整体来看，不同城市的土拍结果分化较大，其中杭州、重庆和无锡的土地拍卖热度较高，广州核心区域和外围区域的土地成交溢价率分化较大，而长春和沈阳的土拍结果较为平淡。

本周观点

对于六城的首次土地集中拍卖结果，我们的解读如下：

1. 受房地产供给侧改革影响，房企高度集中在核心城市的核心区域投资，以致核心区域的土地溢价率居高不下，进而房地产开发行业整体毛利率存在继续下行可能。首先，全国来看，根据克尔瑞数据，今年1-4月份全国top 50房企50%的拿地金额投向长三角，10%的拿地金额投向大湾区，这两大区域合计占top 50房企1-4月份拿地金额的60%，高度体现了头部房企集中区域投资的一致性。其次，城市维度来看，以广州为例，本次成交的42宗地块中，20宗地块以最高价成交，22宗地块底价成交，核心原因在于房企追求「确定性」，集中争夺处于热门区域的地块。由此，在土地溢价率持续高位运行之际，房企的毛利率修复仍任重道远。不过，考虑到首批集中供地结果代表性不大，后续需持续追踪22城土拍结果。

2. 土地集中拍卖政策对于具备雄厚资金实力和强大融资能力的央企、国企地产企业而言整体较为有利，而对于流动性紧缺、资金周转困难的中小，乃至部分头部房企，相对利空。另外，中小房企通过加杠杆，从而实现弯道超车的可能性几乎为零，毕竟国家对房地产行业的政策基调是「降杠杆」、「房住不炒」、追求稳健发展，因而在拿地、融资、去化均受限的前提下，中小房企的后续前景较为惨淡。

投资建议

基于全国商品房销售金额大概率历史见顶，房地产开发行业已经进入成熟期，后续增长空间相对有限，叠加全方位、严厉的政策调控，我们认为行业前景相对暗淡，尤其是对于遭遇流动性危机或者杠杆率较高的中小型房企，受限于拿地、融资和去化，生存环境更为恶劣，建议投资者对中小房企保持谨慎。

风险提示

房地产行业销售增长低于预期、行业调控政策超过预期

附录

附表1：富途大地产等权重指数35只成分股

附表2：大地产板块各细分板块龙头本周表现及估值情况