作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经

有着河南“地王”之称的建业地产（00832.HK)，正陷于发展困局。

5月6日，建业地产发布了2021年4月销售数据。截至2021年4月30日，建业地产连同其附属公司物业合同销售总额为219.15亿元，同比增加4.5%；总合同销售建筑面积319.42万平方米，同比增加8.7%。

4月份，建业地产实现物业合同销售额54亿元，同比减少28%，合同销售建筑面积80.2万平方米，同比减少21.4%。

资料显示，建业地产成立于1992年，2008年6月在港交所主板上市，多年来扎根河南，且常年在河南市场占有率排名第一，因此在业内被称为 “河南地王”。

不过，近些年重仓布局河南的建业地产正面临规模、业绩和负债的多种压力。

兴于河南 市占率已下滑

兴也河南，困也河南，这可谓是建业地产的真实写照。

4月20日，建业地产发布2020年度业绩报告。年报显示，截至2020年底，建业地产在建项目总面积为3265.4万平方米，在建项目为180个，177个位于河南。其中，25个项目位于河南郑州，152个项目位于河南省其他城市，海南省3个。也就是说，建业地产98%的在建项目都在河南省。

此外，2020年，建业地产来自河南省的销售贡献额为678.4亿元，占到了总销售的99.27%，而唯一的一个外省海南仅实现5亿元的销售额，占比微乎其微。

从河南起家的建业地产，早些年凭借着三四线城市去库存的热潮，迎来了快速发展期。然而，棚改红利过后，在城镇化发展兴起的背景下，建业地产在河南省内三四线城市面临着项目购买力不足的难题。

同时，多年扎根于河南，一味地重仓布局也给建业地产留下了后遗症。

建业地产2008年上市后就疯狂扩张，发展速度却一直不温不火。2019年，建业地产突破千亿规模，销售额达到1011.5亿元。而2020年，其销售额实现1026.42亿元，仅小幅增长。

另值得关注的是，近些年随着竞争加剧，建业地产在河南市场的占有率呈现下降趋势。2020年，建业地产河南市场占有率为10.78%，较2019年下降0.4个百分点，是2016年以来，市场占有率首次出现下降。

业绩下降 盈利能力下滑 负债承压

财报显示，建业地产2020年录得收益433.04亿元，同比增加40.8%；录得拥有人应占溢利为18.02亿元，同比下跌10.6%；溢利为21.02亿元，同比减少13%。

来源：建业地产2020年报

对于增收不增利的现状，建业地产表示收入增加主要由于有较多交付项目及按完工进度确认的在建项目已达到结转销售条件所致。净利润的下降，是由于外汇远期合约、外汇期权合约及外汇掉期合约等衍生金融工具公平值变动所致，以及汇率波动导致其亏损约6.13亿元。

从核心盈利指标来看，建业地产2020年的盈利能力也呈下滑趋势。

2020年，建业地产的毛利率为19.9%，同比下降了6.1个百分点。净利润率降至4.85%，较2019年下滑3个百分点。这是建业地产近5年来首次出现负增长。

盈利能力全面走低之下，建业地产的负债情况也不容乐观。

2016-2020年，建业地产的负债总额分别为373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元、1493.19亿元，债务规模快速攀升。在总负债中，建业地产的流动负债占比过高。2020年建业地产的流动负债合计达到1306.39亿元，占比高达87.49%。

负债规模的扩张带来债务风险，建业地产也玩起了借新还旧。据统计，目前建业地产有9笔境外债券融资，票面利率在6.75%-7.9%之间。

值得一提的是，陷入资金困局的建业地产将分拆旗下代建公司中原建业赴港上市，而能否实现“自救”，还面临诸多不确定性。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）