作者：公子不悔

01

长春土地流拍，流拍率达到了惊人的25%，而且其他75%的成交地块，都基本以底价成交，溢价率非常有限。

作为22个被要求集中供地的城市之一，长春在4月15日进行了年内第一场集中住宅土地拍卖，其中涉及51宗住宅用地。

结果和佛山、徐州等地大卖并出现地王的景象完全不同，长春拍地平淡收场。

最终成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗终止挂牌，流拍率达到了25%。而且，成交的38宗住宅用地，其中32宗底价成交，仅6宗溢价成交，平均溢价率仅为3%。

这什么意思呢？也就是说，长春这次供应的51块住宅用地，有13块房企不想要，想要买的38宗，也不想给太高价格。

造成这种现象的原因，有人解释说，是长春这次的土拍规则变了，这次采取了“限地价、竞配建”的方式。

还有人说，是这次的住宅用地，多数都在非核心地段，位于南关、北湖高热板块的土地数量较少，土地质量一般。

诚然，以上因素肯定有，但不是最重要的。如果换成是杭州、南京、苏州等城市，即便是郊区，也时不时会给你拍出个地王出来，流拍这种事，是难以想象的。

本号以为，导致长春土拍凉凉的最重要因素，是这座城市的竞争力不够强。从这次土拍主要是本地房企，外地房企只吸引了四家，就能看出来。

长春土地流拍严重，其实是东北衰弱的一个映射，折射出这片黑土地的经济价值，正在锐减。似乎再一次印证了坊间那句话，投资不过山海关。

02

开发商不是傻子，精明得很。要是有价值，会争得头破血流，不争，说明价值不高。

也对，一个人口常年流失，经济不振的地方，叫人怎么敢砸钱来这里买地投资呢？

长春统计局现在基本不公布常住人口，只公布户籍人口。但本号查询了一下，2019年长春的户籍人口是753.8万人，2015年户籍人口也是753.8万人，两个数据完全一致。看不出所以然。

但是，根据第一财经的统计，6年来，东北三省常住人口都出现下降。其中，辽宁6年减少了38.3万人，吉林减少了60.55万人，黑龙江减少了83.7万人，三省合计减少182.55万人。

如果从小学生数据来看，流失的更加严重。

2013年以来，辽宁、吉林和黑龙江三省小学在校生数据均出现减少，减少的数量分别为9.3万人、17.63万人和26.1万人，三省合计共减少了53.03万人，相比2013年东北的小学生人口下降了10.7%。

经济方面，我们都知道，东北曾经是中国的经济担当，工业担当。

沈阳、大连、哈尔滨、长春也曾一度是中国最牛的城市之四。中国15个副省级城市，东北四城也全在列。

1978年，中国内地经济实力Top10榜单，东北四城全在列。

制图：城市财经

然而三四十年后的今天，内地十强城市中，已经没有了东北四大城市的身影。不光十强中没有，前30强城市中，也只有一个大连在苦守，且不出意外，2021年，大连很有可能会掉出前三十。

目前，长春位列全国第32位，沈阳位列第33位，哈尔滨位列第44位。作为省会，三座城市的经济实力的确不敢恭维。

东北已经沦为了需要帮扶的对象。

你可以说，是南方城市跑得太快，但在城市角逐中，不进则退，维持不了地位，便是倒退，这就是城市竞争中的残酷。

至于原因，是多方面的，一个地区的整体衰弱，很难归咎于一个原因。但本号认为，所有原因中最重要的一点，还是东北整体思维固化严重。

看一个很普遍的现象，东北人大多喜欢进入体制内工作，即便体制内的薪酬不高，也喜欢这种安逸但乏味的生活，这种偏向背景下，很难有创新性的东西出来，而创新是驱动经济发展的动力。

根据《 IT Orange报告》《 2018-2019中国新经济独角兽俱乐部》，中国独角兽公司2018年总计202家，东北数量为零。

而另一个数据，东北却位居第一。

根据《花椒大数据2019》显示，来自三个东北省份的广播员排名第一，占比高达15.03％。而《陌陌主播报告2019》指出，在北京、上海、三地的东北主播占30%；2019年的《TikoTok数据报告》显示，来自黑龙江，吉林和辽宁的TikTok创作者人数均排在前五名省份之列。

数据便是最好的说明。

03

人口流失，经济始终难以振兴的东北，楼市还有投资潜力吗？

本号认为，整体已经不具备投资价值。一方面，当下正值强调控大背景。另一方面，人口和经济是楼市的基石，这两个都在晃动，焉能有价值。

君不见，全国进入收缩型的城市数量，东北占了一大半。

诚然，从人口角度来看，沈阳还有一定的保值价值，但增值价值已经不明显。而长春这样的城市，没有供需矛盾，房价在上一轮全国大涨潮中已经涨了一波，现在会进入滞涨和调整期。

长春土地价格从2019年就开始下跌，房价也在下跌。去年长春为了去库存，直接宣布降价卖房。

2020年11月，长春印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，明确提出

对新建商品房销售下行压力较大的区及县（市），及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况，积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

所以，本号最后对长春楼市的购房建议是：

刚需可以买，投资最好谨慎。如果有投资需求，可以最好来长三角和珠三角，这两个片区即便是县级市增长潜力，都会比长春高。