作者｜胡昌伟 编辑｜韩蕾

尽管公司方面向《蓝筹企业评论》表示，“我们一直在进行市值管理。”但翻看蓝光发展近两年的股价，自2020年1月达到阶段性的高点以后，便一直连续下跌，累计跌幅超过45%。

4月15日，蓝光发展（600466.SZ）发布控股股东蓝光集团的股份质押的公告，将其持有的蓝光发展1600万股份用作补充质押。数据显示，蓝光集团及杨铿先生累计质押股份总数约11.23亿股，占其所持公司股份总数的63.45%，占公司总股本的37.00%。

股东补充质押与股价下跌不无关系，一般来说是为了应对平仓带来的风险。同时公司也表示，企业的高质量增长，优秀的业绩实现和良好的盈利能力，是对投资者最好的保障。

但似乎公司盈利也没能管理好，据最新发布的2020年报显示，蓝光发展营业收入429.57亿元，同比增长9.60%，扣非归母净利润首次负增长。在2021年一季度，相关数据虽有所改善，但扣非归母净利润4.76亿元，仍同比下降7.31%。

《蓝筹企业评论》认为，股价和利润双双下落的主要原因是，蓝光发展发家于四川，土储主要集中在西南部和中部，地理位置稍差，虽近些年积极布局华东，但船大难掉头，况且公司现归属“黄档”企业，融资约束下现金流情况并不乐观。

“以价换量”保千亿销售

今年一季度蓝光发展销售额取得大幅增长，但主要由于去年疫情影响基数较低。

据中指研究院发布的《2021年1-3月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，蓝光发展排名为37，而上年同期排名为33。下降了4个名次。

房地产行业向来就有“金九银十”的说法，一般而言，四季度的营收可以达到当年总营收的一半，四季度的销售情况才是决定房企业绩的风向标。

反观蓝光发展2020年四季度表现糟糕，根据公司披露的数据，营业收入116亿元，环比下降25%，甚至都达不到2016年四季度的业绩水平。

再看销售单价，2019年度公司房地产业务实现销售金额1015.37 亿元，权益销售均价8959.97元/平方米，而2020年房地产业务实现销售金额 1035.36 亿元，权益销售均价却为7817.58元/平方米。

蓝光发展是否为保住名义上的千亿销售额，不惜“以价换量”呢？

《蓝筹企业评论》对此相关疑惑向蓝光发展方面进行了求证，蓝光发展表示，不存在相关情况，公司经营业绩平稳。

打折促销反响热烈

尽管蓝光发展竭力表明，“公司的新增项目销售均价达到1.35万元/平方米，新增项目销售均价较2020年当期提升50%”，试图化解“以价换量”的说法。

但据蓝光发展发布的2021年1-3月销售情况显示，华东地区销售金额增长较快，但近一半的销售额还是来自中西部，销售均价也并未突破1万元/平方米。

图片来源：蓝光发展公告

事实上，2020年房地产市场分化加剧，东部一枝独秀，中部、东北地区的部分二三线城市成交规模萎缩，成渝2城商品房销售面积同比下降9%。

作为川企的蓝光发展也免不了受到影响，为了应对大环境恶化，蓝光发展做起了打折促销的活动。

“一个便宜三个爱”，普遍九折出售，这导致了销售金额并未增加，但销售面积同比增加10%。

打折最夸张是滇渝大区，2019年销售金额销售单价约10000元/平方米，到了2020年只剩7000元/平方米，当地群众的反响也很热烈，销售面积增长七成。

当初高价拿的“面粉”，现在打折出售“面包”，等到明后两年开始结算利润的时候，压力不可谓不大。难怪公司的营收增长，而扣非归母净利润却难有起色。

土储质量不佳，舍现金流硬拿地

在房地产市场分化加剧和政府严厉调控的背景下，决定了各家房企能跑多快的主要因素为土储的质量和负债水平。

蓝光发展多次在公众场合表示土地储备结构进一步优化，新增项目数量新一线、二线及强三线占比八成，华东区域占比四成。

可据2020年年报来看，目前蓝光发展的土储主要还是集中在中西部，华东地区仅占总开发面积的1/5。依照房地产市场继续分化的趋势来看，蓝光发展未来一至两年的发展情况并不乐观。

数据来源：公司年报

蓝光发展似乎也意识到土储质量的重要性，即便在政府出台了史上最严监管“三道红线”，各大房企纷纷卖地、转让项目回笼现金流的情况下，去年年中处在“橙档”的蓝光发展依然忍痛拿地。

据广发证券研究报告显示，蓝光发展2020年全年新增60宗土地，总地价421亿元，计容建筑面积715万平方米，拿地力度为41%，全年拿地力度较2018-2019年有所上升，积极布局长三角、华东地区。

数据来源：广发证券发展研究中心，公司公告

这样一来，原本并不富裕现金流变得更加紧张。2020年，蓝光发展经营活动现金流净流出61.27亿元，主要原因是购买商品、接受劳务支付的现金大幅流出607.60元，也就是土地的购置和工程进度款的支付增加，而2019年经营活动净现金流净流入38.33亿元。

“弃车保帅”真的值吗？

一方面是“三道红线”的威压，开发区域调整的紧迫，另一方面是“人居蓝光+生活蓝光”的双引擎模式，鱼和熊掌不可兼得，最终蓝光发展选择主业。

2020年7月，蓝光发展以9亿元的价格将迪康药业卖出，今年2月，蓝光发展又将下属全资子公司蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务（02606.HK）64.6203%的股份出售给碧桂园物业服务(06098.HK)，交易代价48.47亿元。

要知道当前物业股正处于高速发展的态势，碧桂园服务的市值已经超过碧桂园了，物业的盈利逻辑已经跑通，把未来即将进入高速增加的蓝光嘉宝仅以30%溢价出让。

一系列的出售以后，蓝光发展也从去年年中“橙档”将至“黄档”，2020年公司净负债率为 88.57%，扣除预收款后的资产负债率为73.03%，现金短债比1.06。

不过，目前蓝光发展融资结构并不均衡，短期有息负债较多，保障系数偏低，未来蓝光发展需要以长期负债替换短期负债，加快周转节奏，增加经营性现金流才能保障财务安全。

2020年，蓝光发展曾出现多次人事动荡，4月张巧龙申请辞去公司副董事长职务，王万峰申请辞去公司副总裁职务。11月孟宏伟先生申请辞去公司董事职务。12月余驰不再担任常务副总裁兼首席运营官等职位，改由董事局主席杨铿次子杨武正接任。

对此，蓝光发展回复称，公司高管的变动属于上市公司的经营发展过程中的正常变动，且人员的调整并没有影响公司正常的经营运转。

拥有高学历，年仅25岁的杨武正，能否化解蓝光发展的“中年危机”还有待观察。

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来源：睿蓝财经