近日,借阿里巴巴被罚的热度,58同城的董事长兼CEO姚劲波在个人微博中,公然举报贝壳涉嫌垄断,呼吁监管对其罚款40亿元,消息一出,引大众围观。

之后,4月12日,安居客,拟赴港冲刺IPO,向香港联交所正式递交上市申请,而安居客的第一大股东就是58同城。这是58同城从美股私有化后,在资本市场的最新动作。市场消息称,本次安居客将赴港IPO募资至少10亿美元。

每日商业报道注意到,其实,安居客与贝壳的商业模式并不完全相同,但确实是竞争对手,只是体量上差距显著。招股书显示,安居客2020年利润率降低不少,负债率猛增至92.74%。

利润率走低

官网显示,安居客2007年成立于上海,业务覆盖新房、二手房、租房、商业地产、海外地产、装修等领域。2015年,被58同城以2.67亿美元收购,目前定位为房产信息及交易服务开放平台。

招股书显示,2018年至2020年,安居客收入分别为62.163亿元、75.791亿元、80.524亿元,年内利润分别为19.07亿元、23.063亿、19.547亿元,同期净利润率分别为30.7%、30.4%及24.3%。

安居客表示,IPO募资将用于投资在公司的技术实力及产品开发、拓展新房交易业务、并臻选战略合作投资及收购机会、偿还贷款、营销及推广,以及提高公司的品牌知名度等一般公司用途。

财务数据方面,安居客呈现出毛利率高,但利润率持续走低的状态。2018-2020年,安居客的毛利率为92.5%、89.2%和90.5%,利润率为30.7%、30.4%和24.3%。

安居客的收入来源中,占比最高的是在线营销服务,也就是二手房为房产经纪品牌及经纪人提供营销服务,以及就新房为房地产开发商提供广告及促销服务。截至2020年12月31日,安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人,占据67%的线上房地产营销市场份额。

2018-2020年,安居客在线营销服务收入分别为61.47亿元、72.97亿元、78亿元,占总收入的98.9%、96.3%、96.9%,收入结构相对单一。

值得注意的是,安居客本身是个流量平台,也就是说只管收流量费不管成交,由网站向用户免费提供中介方发布的房源,再按照约定收取中介方的费用。

这两年不少企业推出自营的线上渠道,产业上游的房企如万科、恒大、碧桂园都线上了自己的APP。房多多、房天下等互联网平台也在与安居客抢夺这份“流量生意”。

负债率高达92.74%

58同城是安居客的第一大股东,曾是美股上市公司,2020年私有化后,从纽交所退市。此后,58集团整合了安居客、58房产等相关业务后,此次拟在港上市。

招股书显示,安居客目前第一大股东为58同城,持股45.3%;第二大股东是腾讯,持股14.1%;第三大股东是姚劲波,直接持股13.5%,由于姚劲波还持有58同城超54%的股份,两者相加,姚劲波持有安居客超30%的股份。

另外,由在美国证券交易委员会注册的投资顾问公司拥有的General Atlantic Singapore 58TP Pte. Ltd.,持有安居客7.7%的股权;参与58同城私有化的投资机构——华平投资、欧翎投资,分别持股7.9%、3.9%;碧桂园通过Beam Merit Limited持有1.7%的股份,雅居乐通过Great Dawn Investments Limited持有0.2%的股份;安居客还拿出3.1%的股份作为股份激励计划。

由于私有化后,安居客从58集团分拆,集团的融资安排得到重组,安居客同意分占75%的七年期贷款本金及40%的两年过桥贷款本金。

因此,安居客的负债总额由2019年年末的22.7亿元增长至2020年末的156.6亿元,负债率由2019年年末的17.49%猛增至2020年末的92.74%。从而,2020年,安居客的财务成本从去年的122万元增长至2.07亿元。

同时,招股书显示,2018-2020年,安居客销售及营销开支、一般及行政开支、研发开支三项费用分别占总营收的57.3%、54.1%、59.5%。其中,销售及营销开支分别占总营收的42.7%、39.2%、44.6%。而安居客2020年的销售及营销开支35.95亿元,已经占总营收的44.7%,较2019年增长了6.23亿元。

综上,销售及营销开支和财务成本的增长,是导致安居客营收上涨而净利润走低的主要原因。

与贝壳较劲

据了解,近年来,安居客董事会主席姚劲波与左晖成立的贝壳找房纷争不断。

2018年,姚劲波联合数十家房产中介,发起真房源誓约大会,被业界称为“反壳联盟”。2019年,安居客向法院起诉,称贝壳盗用房源信息,涉及不正当竞争,并索赔9000万。之后,贝壳以同样的理由反诉安居客,索赔1亿元。

随着贝壳规模的快速扩大,不少中介公司加盟贝壳,“反壳联盟”逐渐名存实亡,典型的如21世纪不动产在2019年倒戈,入驻贝壳平台。

近日,借阿里巴巴被罚的热度,姚劲波再次声讨贝壳垄断。他表示,房产交易领域有更明目张胆的“二选一”包装成自愿,强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿(4%标准),并建议将此罚款打入国家公积金账户,以降低公积金贷款利率减轻老百姓买房负担。

他同时表示,58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域,希望良性竞争能让行业更公平,老百姓买房更简单。

尽管安居客称自己是中国最大的在线房产平台,但营收规模并不及贝壳。2018年至2020年,安居客分别实现收入62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元,2020年贝壳找房的营业收入达705亿元,营收仅为贝壳11.42%。

在外界看来,安居客和贝壳同属于房产经纪赛道,但实际上做的不是同类生意。贝壳倾向于打通房产交易全链路,通过佣金获利,而安居客做的则是流量生意。

从最新的布局来看,安居客已经瞄准了新房交易市场,通过收购“爱房”和“巧房”,推出交易服务业务。招股书显示,2020年,爱房创造的收入从2019年的4.13亿元上升到14.24亿元。

但目前这项业务仍不足以成为新的增长点,交易服务名义上是安居客的第二大收入来源,但在过去三年营收占比仅为1%、3.5%、2.8%。

相比之下,贝壳找房的新房业务交易总量为1.38万亿,贡献收入379亿元,占总营收的53%。无论是交易总量还有营收,2020年,安居客的爱房都远不及贝壳新房业务的5%。