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标普:上调金科股份(000656.SZ)长期发行人信用评级至“BB-”,展望“稳定”

原创 久期财经  2021-04-08 11:46:36  阅读量:

​久期财经讯,4月7日,标普将金科地产集团股份有限公司(Jinke Property Group Co. Ltd.,简称“金科股份”,000656.SZ)的长期发行人信用评级由“B+”上调至“BB-”,并将其有担保未偿高级无抵押票据的长期发行评级由“B”上调至“B+”。

稳定的展望反映了标普的观点,即未来12个月,金科股份将更加注重提高经营效率,而不是规模扩张,其财务杠杆将由当前水平适度下降。

金科股份通过提高经营规模和地理多元化提高了其业务地位,因此标普上调了该公司的评级。尽管行业形势更为严峻,但这将带来收益稳定性。该公司将重点从规模扩张转向运营效率,也将使其在未来12-24个月内降低财务杠杆率。

标普认为,金科股份能够以稳健的经营效率和不断扩大的规模保持良好的业务地位。这得益于其通过快周转项目维持65%的销售通过率、85%-90%的现金回收率和13%的资本回报率的能力,这一现象已经持续两年,被认为高于行业平均水平。在标普看来,金科股份已经从一家区域性开发商转变为一家全国性开发商,近年来在其家乡城市以外的地方都有发展记录。

该公司对运营效率的关注将使其减少对债务的依赖并降低其杠杆率。尽管金科股份保持低杠杆率的历史记录比同行要短,标普预计其杠杆率将在未来24个月逐步改善,得益于较高的营收入账和在资金紧张的情况下有序的增长需求。金科股份的收入增长与合同销售是绑定在一起的,从而使得其收入确认较为平滑。其交付周期通常在项目收购后的两年,因此年底预售的60%-70%可以计入下一年的收入。截至2020年底,公司资产负债表上约有1350亿人民币的未确认销售额记录为合同负债,这为标普的收入预测提供了相应的支持。

标普预计,到2021年底,金科股份的穿透债务/EBITDA比率(按比例合并合资项目后)将从2020年的4.7倍优化至4.5倍,而合并债务/EBITDA比率将保持在5倍左右(2020年:5.3倍)。在标普的评级分析中,标普将其保持规模和改善杠杆率的能力与其他相似评级的同行进行对比,从而使其获得了一个子级的提升。

金科股份已降低了其在重庆的集中度风险,以增强其未来的盈利稳定性。标普预计公司将保持稳定均衡的发展组合,其中约40%的销售额来自华东地区,约20%来自重庆,其余40%平均分布在西南、华中和华南地区。重庆地区对合同销售和土地储备的贡献从2018年的40%下降到2020年的20%以下,表明该公司对区域市场和政策的依赖程度较低。这将使其避免重庆市场的波动。在过去的行业周期中,重庆市场的波动影响了金科股份的利润率和盈利。

标普认为金科股份的盈利能力面临压力,这与行业趋势相似。2021年和2022年,该公司的毛利率将降至21%-22%,因为近年来该公司70%-80%的土地收购都是通过公开拍卖获得的。金科股份在实现高于行业平均水平的利润率方面没有额外优势。其在2020年新获得的土地成本为其预计平均售价的35%-40%,高于行业平均水平。金科股份的目标是通过非公开拍卖增加土地收购,如项目收购、混合用途综合体、文化旅游和养老项目。在扩大其他土地储备方式方面,它还没有建立良好的记录。

从单纯的面向大众市场转向升级和高端客户,是该公司如何在利润率较低的情况下适应不断变化的行业环境的关键。虽然可能存在一定的溢价,但鉴于这与公司以前采用的产品标准化和低成本运营策略有所不同,可能会出现执行风险。

标普预计2021年和2022年,在快周转项目带来的强劲现金流的推动下,金科股份的年债务增长率将保持在5%至10%之间。这将在一定程度上降低新项目扩张的执行风险,因为新项目可能需要更大的资本布局和更长的偿还周期。公司在2020年实现了66亿元人民币的正营运现金流(利息支出后,投资活动前),而债务水平保持平稳。标普相信,在未来12-24个月内,土地拍卖带来的快周转项目仍将是其支撑更大更长项目的“摇钱树”。

在平衡项目整合和收入及利润增长的情况下,金科股份的少数股权占总股本的比例可能会小幅下降。2020年,该比列为50%(包括其物业管理公司上市的收益),对于同行业来说相对较高。原因是由于金科股份整合了自2016年以来与其他开发商合作的许多合资项目。

稳定的展望反映了标普的观点,即未来12个月,金科股份将更加注重提高运营效率,而不是规模扩张。其强劲的合约销售将推动其现金流,从而降低对债务的依赖,以满足其业务需求。因此,公司财务杠杆将适度下降。

如果金科股份的盈利能力因土地成本上升和目标城市竞争加剧而大幅下降,或因项目交付意外延迟而收入记录低于标普的预期,标普可能会下调评级。这种恶化可能意味着项目层面的执行倒退。合并债务/EBITDA比率上升至6倍以上,或穿透债务/EBITDA比率超过5.5倍而无改善迹象,可能引发评级下调。

如果金科股份因强劲的合同销售而实现强劲的收入增长,并采取更加严格的财务政策,通过严格的土地收购和债务增长,使其合并及穿透债务/EBITDA比率持续低于4.5倍,标普或将上调其评级。

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