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深圳公布二手房参考价,2021楼市,拳拳到肉

原创 正商参阅  2021-02-10 16:02:44  阅读量:

2021年的楼市,注定不平凡。春节还没到,政策已是一浪高过一浪,裹挟着中介、银行、炒房客和刚需们在房价里浮沉。

如果说此前的政策力度还只是警告处分,今年以来的各项政策,几乎都是拳拳到肉,直击楼市七寸。

也许,从“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛”这句话出现开始,这头灰犀牛没有稳住之前,楼市的消息,没有最重磅,只有更重磅。

01

核弹级调控

当下的深圳落户买房、离婚买房、婚票买房基本堵死;限购加码的空间已不大;首付和税费均已加码,再加就和保护刚需相悖。

没想到深圳却另辟蹊径,直接放出了一个大招,给3000+个住宅小区定了成交参考价,可谓四两拨千斤!

2月8日,深圳住建局在国内率先提出,建立二手房成交价格参考机制,并发布3595个小区参考价格。

下面具体看看深圳这份《通知》官方解读内容——

1、建立二手住房成交参考价格发布机制的主要目的是什么?

是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进二手住房市场信息透明,理性交易的重要举措。

2、建立二手住房成交参考价格发布机制中的成交参考价格是如何来的?

是由深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,并按照市域全覆盖、区域网格化原则,以住宅小区为区域网格单元,发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

3、二手住房成交参考价格将对深圳楼市产生影响?

有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。

这其中最关键的一句话是第三点中引导商业银行合理发放二手住房贷款,这意味着二手成交价参考,可能会影响银行的评估价,这个非常狠,相当于釜底抽薪。

2月9日上午,住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受记者采访对深圳建立二手房成交参考价格发布机制进行了深入解读。王锋透露说,深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次,中价挂牌价格不能超过参考价,商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。

去年的国家统计局公布的全国70个大中城市的房价指数,深圳涨幅是5%,而二手房涨幅得比较大,达 12.9%,这在全国是比较高的。

王锋说,深圳二手住房成交参考价格原则上一年发布一次,市场波动大时也可能会半年发布一次。

王锋透露说,在对全市的3595个楼盘的调查中,发现深圳东部的大多数区域,像罗湖、龙岗、坪山、大棚、盐田区的参考价格与成交价格基本上是一致,这些楼盘占全市楼盘总数的62%,应该是能够真实反映市场的成交的情况。但是仍然有一些区域,特别是一些西部的热点区域,比如福田香蜜湖片区、南山后海片区、宝安宝中片区的二手房价格要远远高出一手房价格,市场不理性现象非常突出。

深圳地产媒体南方楼事将王锋观点总结为以下九个论点:

1.政策是去年715新政后的延续;

2.二手房参考价是稳房价稳预期的重要举措;

3.这是国内第一次发布二手房成交参考价,有利于加大二手住房成交透明,引导中介机构合理挂牌,商业银行的放款需要以参考价作为重要依据,有利于降低金融杠杆;

4.有利于解决一二手房价倒挂问题;

5.很多人评价是两年前的价格,因为大家的重点都放在热点片区网红盘上。参考价是以近一年的网签价为基础,并通过调查实际成交,银行放款等综合测定。

其中62%的楼盘价基本上与网签价一致,10%近一年甚至两年无成交,27%也就大家重点关注的福田宝安和南山热点盘是明显偏离参考价的,价格虚高,存在投机炒作,不能体现市场合理水平;

6.近期有报道指深圳二手房均价九万是严重不实,也是根据挂牌价,存在严重误导市场,扰乱市场预期,所以政府及时公布参考价是非常有意义的;

7.对购房和居民的影响,短期内成交会有所下降,但是买卖双方博弈加强了,不再只是强卖方市场,银行还是会根据自己的风险评估来定价放贷,但金融机构同样要配合调控政策的方向和方针,偏离参考价过多也是会被约谈的;

8.参考价原则上一年一调,会根据市场实际涨跌情况去调整;

9.去年以来特别是今年,官方在新房供应上持续加大,今年新房还会一批批出来。最终目的还是保障真正的刚需的购房需求。

同时,9日,深圳市房地产中介协会发布提示:各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制,向业主主动宣讲《通知》要求,敦促业主合理调整委托放盘价格;各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布;对房屋本身确凿信息之外相关金融按揭等非中介专业服务内容的咨询,房地产中介人员不得随意解释、承诺。

目前,今天各大中介平台的挂牌价群体“消失”、“暂无数据”。

02

银行动作是关键

为什么说这次的关键在银行?

先来看看这次房价打折有多厉害。

以深圳市场最有“有名”的华润大冲润府为例,该项目最新一期润玺曾因去年的“万人打新”引起全国关注。记者查询发现,目前润府一期和二期的二手房挂牌价已经高达每平方米18万元左右,但此次发布的参加价格仅为每平方米132000元,相当于打了7.3折,以80平米的户型计算,以指导价格售卖比目前市价便宜384万。

例如,位于光明的龙光玖龙台项目,贝壳最近的一次成交在2021年1月23日,成交单价为82895元/平方米,而官方的指导价格为51900元/平方米;再如,南山的中海阳光玫瑰园,其成交均价在14万元/平方米左右,而官方指导价则为10.6万元/平方米。

如果银行的评估价格系统参照官方的指导价格,会产生什么样的影响?

举个例子,福田某盘实际成交价1000万,成交参考价800万,首付五成,原本可以贷500万,首付准备500万即可,新政后只能贷400万,首付就要准备出600万,如果筹不出这100万,就只能放弃或者买总价更低的房子。需求被迫减少了。

招商证券首席分析师张夏在朋友圈分析称,买卖家价格预期太大,如果再加上放贷按照参考价格,实际首付比例大幅提升,深圳二手房要被速冻了。。

有网友称,这才是真正的核武器。

分析称,新政首先要看能落实的程度,如果落不到实处,一切都是白搭,如果银行能全面配合落实到位,影响力会非常大。

在业界人士看来,如若二手房成交参考价对银行的评估价带来较大的影响,这一政策将是触及根基、动及根本的调控措施。“如果评估价不得高于官方参考价,杠杆会下降很多,遍地疯涨的趋势就会被改变,深圳会横盘一段时间了。”

不过,根据今日《券商中国》的报道,记者向多家银行了解情况,得到的回复都是暂未接到相关通知。有银行表示,银行会配合相关要求做好房地产贷款的发放工作。

03

这次房价能降吗?

如果是按政府的指导价评估,就是明显的降杠杆了,那势必对深圳房价构成影响。

会不会引发一些高杠杆的人资金链断裂?

根据《樱桃大房子》分析,深圳的楼市,是一个全靠杠杆撬动的市场,各种经营贷、抵押贷,全款买房,再贷款7成出来去打新的现象比比皆是。

如果二手房跌价,跟新房价差缩小,没有了套利空间,投资者的月供压力大,而这两年买入的房子又限售卖不了,不知道最后会怎么样。

《樱桃大房子》举例,一个金融公司的朋友说,在深圳,月供没有上十万,就不算是一个成功的投资客,在朋友面前都会被人鄙视,他身边月供十多万的投资者都不少,都是从银行贷款滚雪球。

打击投资客是没有问题的,但同时也伤及到了刚需,银行在执行的时候会不会考虑到伤及无辜而首鼠两端,有所顾虑?可行性有多大?

被“715”楼市调控误伤,丢了房票的部分刚需族们并没有因为二手房成交参考价低于实际成交价就乐开花。

根据《第一财经》报道,在刚需族朱坚强(化名)看来,他不仅没有捡到便宜,上车门槛恐又被抬高了。朱坚强的心情很复杂。

新政发布会,朱坚强先是收到了房产中介们关于银行贷款额度可能降低、首付提升的微信、电话提醒,后面就开始四处咨询打听。

在“715”政策出台后,来自各方的统计数据显示,有三分之一左右的刚需客丧失了购房资格,深圳楼市新增房源客量、二手带看量也出现了持续性下滑,一直持续到2020年10月下旬才稍有回暖。然而,二手房挂牌价却持续上行至8万/㎡以上。

这背后是深圳业主心态坚挺。

回看深圳历年的楼市调控,短期盘整震荡是猛政的产物,长期走势并不改。归根结底,房屋供求结构失衡乃核心因素之一。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉等数位人士对该政策对楼市的影响持保留态度。

“新出炉的二手房指导价,把买家的购房门槛抬起来,难道就能让房价降下去?已经尝到甜头的深圳业主们是会任由房价下跌,还是看到行情不妙就撤下房源等待下一个高房价交易节点?”深圳一位房企销售负责人表示,这本质上仍是买方卖方的博弈之战,明火好灭,心火难熄。

更多市场人士认为,对深圳楼市的短期影响是双方会进入博弈阶段,让卖方更理性,让买方更清楚市场价格,深圳的二手房成交量大概率将迎来新的观望周期。

值得一提的是,《宋丁观点》在文章《开年专稿:中国房地产大退潮从深圳供应大涨潮开始?》中曾表示——

去年政策面最突出的表现在货币政策。

其一,8月20日,住建部、央行给房企融资设置了“三道红线”;其二,12月31日,央行、银保监会提出关于分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限的房地产贷款集中度管理制度。

这个“三道红线”和“五档管理”的货币融资政策总体上是发出了收紧房地产货币供应的清晰信号,给房企套上了从银行获得大额流动性的紧箍咒,给银行向房企和楼市“放水”设定了高位水坝,也给购房者设置了严格的贷款门槛。

深圳这个城市仍然是个另类,当其他城市的楼市已经出现供过于求、至少是供需大体平衡的背景下,深圳仍然是供不应求,例如,北上广每年的新房供应都在10万套左右,而深圳只有3万、4万套左右,1500万常住人口中,真正拥有红本住房的不超过30%,何况,每年的新增人口仍然有40万左右。

从货币总量看,2019年12月底是8.3万亿,2020年11月底是9.9万亿,净增1.6万亿,平均月增1455亿。

如此多的人口,如此高的存款,不断加剧住房困局的存在,房价不断攀升,去年二手房价高达8万以上,名列全国城市第一位,且远高于北上广。

基于此,去年深圳的宅地供应已经明显加快,全年释放了31宗,超过了十三五头四年的总和;更重要的是,深圳庆祝特区建立40周年的时候,国家推出深圳综改试点方案,提出综合授权清单,在土地管理制度上给予深圳大胆改革的发展空间。

深圳从来都是中国房地产的标志性城市,当深圳走不出供需失衡的通道,投机者仍然有机可乘,深圳仍然被投机虚热的浮云笼罩时,就不能说中国房地产已经实现大退潮。

来源:网易财经、第一财经、中国基金报、券商中国、米宅、樱桃大房子、宋丁观点等

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