从购房者到开发商，无人不为学区房疯狂。

1月28日，温州市瓯海区一宅地成功出让。经470轮竞价，三溪片区瓯海中心南单元F-01b地块最终为建发以45.86亿元的顶价摘下，同时需配建保障房投报面积76200平方米，成交楼面价为15607元/平方米。

这场竞价从早上9点开始，一直持续到了下午5点左右，历时八个小时，吸引了万科、建发、金地、华润、保利、中梁&银城、碧桂园等16家房企竞拍，受追捧程度可见一斑。从最终的保障房投报面积来看，已经超过了总规划建筑面积的四分之一。

虽然开年以来，长三角地区总体土拍热度居高不下，但这宗宅地的热度在其中还是格外突出。记者发现，该地日前被当地教育局列为育英国际实验学校娄桥分校的施教学区，或成为其最重要的“教育加持”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，温州本身房地产市场表现一般，至少不算过热，但是这样的结果还是说明潜在的投资需求很大。学区资源丰富的地块受到热抢，客观上说明房企看重优质土地，近期补仓补库存的需求很强。

自带学区出让

据了解，本次出让地块位于瓯海中心，总出让面积为10.42万平方米，地上规划建筑面积约29.39万平方米，整体体量较大。该地块并非一宗单纯的宅地，其中还包含零售商业用地、餐饮用地、教育用地等。

其中，教育用地需建设为一所12班的幼儿园，占地面积在6010平方米以上，出让年限为50年，竣工验收后无偿移交瓯海区政府。

同时，该地块需按要求布局未来社区九大场景，包括配建养育托管所、城市书房等。除此之外，地块需布置内街式街区，打造街区商业。在绿化方面，地块将采用地面、平台与屋顶相结合的立体多层次复合绿化系统。

大体量，高起始价，较为繁复的出让要求，均没有“劝退”万科等16家房企，最重要的原因是其配套优势明显。

该地块地处瓯海中心，西侧即为亚运会龙舟基地，附近有中梁亿象广场、银泰百货等商业配套，近瓯海大道，出行便利。而在教育方面，区域内有瓯海区外国语小学、初中等学校。

不仅如此，2020年12月22日，温州市瓯海区教育局发布《关于明确瓯海中心南单元F-01b地块施教区学校的函》，其中提到“明确该地块的施教区学校为温州育英国际实验学校娄桥校区（公办，暂命名）”。

也就是说，该地块未来建设的住宅，将为不折不扣的学区房。

据了解，育英国际实验学校自1996年办学，是一所包含小学、初中到高中的12年一贯制民办寄宿学校。而在本次发布的文件中提到，即将落地的温州育英国际实验学校娄桥校区将以公办学校形式办学，无疑更大地提升了其吸引力。

一位温州市民告诉《国际金融报》记者，近年来温州的学区资源总体感觉比较紧张，大家普遍对学区房情绪很高涨，听说过好的学区房价溢价比较疯狂。育英是市内比较优质的私立学校，民间有说法，成绩好的初中生要么去温州中学，要么去育英（高中）。

同区库存难去

相比同区域的宅地，本次拍出宅地的高保障房面积无疑是个特例。

据浙江省土地库，瓯海中心区域从2019年至今共出让四宗商住地，总价均没有封顶，也没有进入竞保障房面积。该四宗地分别于2019年2月、8月，2020年3月、4月出让，目前已分别开发为君悦339、时代瓯海壹品、荣安御瓯海以及祥生公园道。

其中，除君悦地块和荣安地块因有大体量商业用地面积，成交楼面价较低以外，时代和祥生地块的成交楼面价分别为16458元/平方米和15613元/平方米，与本宗宅地水平相当。

据房天下数据，时代瓯海壹品目前的销售均价为26500元/平方米，祥生公园道的销售均价为24020元/平方米。从历史去化情况来看，以时代瓯海壹品为例，首开去化为20%左右，截至2020年9月，去化接近50%。

据房天下，目前还在售的时代瓯海壹品、荣安御瓯海、祥生公园道总供应量约32.8万平方米，余量约28.7万平方米。本次拍出宅地的预计入市商品房面积约有20万平方米，大幅增加了本区域库存。

事实上，上述楼盘均享有同区域一定的相关教育配套。虽有学区加持，但在大量库存囤积的情况下，本宗地块未来的去化情况会如何仍待观察。