文 | 韦航

过去三十年，买房一直是每个中国人的心头大事。

买房就得经过中介。中国的中介公司尽管能够维护隐私，筛选房源，但“信息代差”一直存在，让用户浪费了时间精力金钱。二手房交易复杂程度远大于新房。暴露了中国住房交易设施不健全的问题。

进入新世纪，从搜房网到58同城、安居客，再到房多多，都曾尝试用互联网改造中介行业，但线下门店信息失真的问题，一直没有解决。

如何在新时代下，打造新的行业制度，给中介一把信息标准的“参考尺”，是一个亟待解决的问题。

在2020年末尾，中国龙头房企恒大跨界发布了“房车宝集团”，向中介行业正式进军。并打出了“数字科技、房车合一”目标。

中介世界里的“后浪”恒大会成功么？相比于前浪又有哪些优势？

全民经纪人如何颠覆传统中介模式

在互联网时代，安居客、房天下只是发布信息平台，通过收取端口费、广告费、咨询费等信息服务费来盈利。

平台、消费者和经纪人之间只是单纯的交易关系，互为孤岛。这就要求线下，用户和经纪人要进行二次信用建立。

爱屋吉屋和房天下，试图跳过门店步骤，直接通过经纪人或房东与客户沟通交易，以更低的佣金比例冲击市场。但目前房天下的市值已从80亿美元巅峰跌至目前不到1亿美元，爱屋吉屋网站于2019年停止运营。

事实证明，没有“信用”，寸步难行。

相比于互联网公司，横空出世的房车宝集团股份有限公司，由恒大与遍布全国的中介机构重组而来。

许家印等恒大高管与152家房车宝集团中介机构股东合影

其中房车宝的前身是恒房通，恒大的网上购房通道。早在恒大房企早期，就推出了全民经纪策略，从而实现了恒大房企向全国化的历程。疫情期间恒大实施了5000元的助力营销的模式的全民经纪模式，影响颇大；而在房车宝上，恒大与全国152家中介机构成立房车宝，同时自有房源加经纪公司的房源，去保证房源信息的真实。

在此之外，恒大举措的革命性，在于将全民经纪带入卖房行业。以往，经纪人依附于门店；今天，全民经纪人就像是散落在民间的星星之火，随时可以以燎原之势发动。历史性规模的经纪人凝聚在一起，构建出了庞大的购买力之池。

房车合一，瞄准30万亿赛道

伴随着中国房地产行业正逐渐从增量走向存量，住宅供不应求局面业已扭转，未来新增住房需求小幅下降。参考美国和日本地产行业发展路径，存量房的销售租赁将逐渐占据中国住宅市场交易的主导地位。

房产中介行业面临“高增速、数字化、平台化”的发展机遇，房产中介行业受益于存量市场增长和新房渗透率提升带来的高增速，行业佣金收入未来十年的年复合增速高达14%，十年后突破1万亿元。

在漫长的交易中，经纪人依靠成功成交获得佣金。一旦签不下合同，则意味着此前努力均打了水漂。

在信息化时代，房源数字化、客源线上化、经纪人专业化的趋势愈发明显。相比其他行业，居住行业产品非标准化特征更为明显，数字化进程推进较慢。房产中介服务趋于数字化有助于降低客单成本，最终实现行业效率和盈利能力的提升。

在数字化时代也提出新的问题：纯线上平台的盈利模式难持续，平台需与门店联动才能实现效益。

而房车宝不仅大幅降低了中间渠道成本、极大让利消费者，也有效带动了社会就业。目前平台已有会员2162万，仅2020年就发放了162亿的巨额佣金。

目前恒大正在构建房产、汽车线上线下全渠道交易服务平台，盯准的就是未来的市场空间，不仅要将线上与线下相融合，更打破界限，迎来增长。

由此让消费者与平台和经纪人连接在一起，不会成为信息的孤岛，打造了一个产业生态雨林。

万亿估值路径

欧美巨头，把投资领域简化为“衣食住行”。住，早已成为确定性的赛道。

城镇化是一个衡量国家发达的重要标志。目前欧美国家城镇化率领先中国70年，达到了80%。美国作为世界上最成熟的存量房交易市场之一，率先启动了房源数字化和交易平台化的创新。

不出意外，在房产中介领域，中国将会出现一个新的互联网科技服务巨头。

今年以来，恒大健康改名恒大汽车后股价飞涨。从房企到车企，跨界和不寻常的商业模式让恒大市值亮眼。更深层次的是，恒大转变的策略撬动了巨大的市场。

行业维度看，房车宝线下门店是3.06万家，贝壳找房门店3.7万家；房车宝拥有全民经纪人2162万人，贝壳平台经纪人45.4万人。

对标贝壳，我们发现房车宝身位更优。

目前，贝壳、我爱我家、Q房网、易居分别占据 18%、3%、1%、1%的市场份额，中国Top5中介公司的市场份额约1/4。

美国最大的房产中介公司 RE/MAX 在美国市场占据22%的市场份额，而第二大房产中介公司 Realogy占据美国存量住宅销售市场总佣金收入13%的份额。美国 Top2 中介公司合计市场份额超1/3。

对比之下，低集中度的中国中介行业还在等待新的老大。

此外，可以想见，未来的房产中介不只是卖房子，而是卖服务、卖资源、卖链接、卖生活方式。假以时日房车宝实现千亿营业收入、万亿估值，也有想象空间。

房产中介行业经历了多次重大变革，其行业触一发而动全身的影响力远超过去数十年。一场关于变革的可期之仗已经打响。