睡一觉醒来， 西安楼市出了新政策。

简单总结“提升二套首付、加强资金监管、继续房住不炒”。
昨天买房首付还是40%，今天可能就要提升到60%，甚至70%。 废话不说，我们先来看文件 

我们可以看出来，只有首套购房在90㎡以下，且首套已经结清的用户，在购买二套住房的时候，首付比例，和新政前保持不变。

剩下的用户，首付比例最起码提高到了20%-30%。以一套140㎡，总价250w的房子来举例，首付提高了50-75w。

不难看出来，二套买房的门槛已经提升到最起码百万以上，对于改善型客户的支付能力，提出了更高的要求。
可能昨天你首付80w还能买套房，但是今天就要多拿出来几十万甚至上百万。

1、西安为什么会出台新政？
西安为啥会出台新政策？高烧不退，是核心。
西安楼市从2016年10月开始价格走高，截至2019年12月，累计涨幅超过130%，个别地段和楼盘涨幅超过200%。连续45个月持续上涨，创造了全国楼市奇迹。
就在2020年，疫情期间，西安楼市依然火爆。在全国多个城市分别出台政策后，楼市开始熄火，西安连续在2019年出台了两次政策，也未能压住上涨和抢房的步伐，多个万人摇千人摇楼盘出现。个别楼盘中签率仅为5%。
西安一房难买，好房更要抢，已经成为共识。甚至”走，到西安买房去，涨价快“的舆论，不断出现，与国家大政策”房子是用来住的，不是用来炒的”偏离。
而在这座平均工资仅仅有5000的城市，上演着房价2年翻倍，好房难买的故事，已经是街头巷尾的谈资了。这座原本幸福指数很高的城市，突然变的不幸福。

所以调控是必然。没有任何商量的可能。

也和国家大的政策，大的调控思路吻合。无论有没有新华社和央视点名批评深圳购房打新热和炒房热，西安的楼市调控都是必然。
当然西安楼市火速推出新政策，可能也是看见深圳被点名和约谈后，再也坐不住了，否则下一个可能被批评和约谈的很可能就是西安，于是先发制人，也未可知。

2、西安新政对于楼市有怎样的变化？
西安楼市新政，对于楼市的影响还是很大的。这个政策，一下子把一部分二套购买人的首付拉升到了60-70%，几乎成为了史上西安二套购房的最高比例。于是我们判断

（1）短期内销量下降。
会在短期内减少一部分短期内的购房需求。尤其是高端改善，会受到很大影响。两个方面的原因，一个是一部分真正的刚需，手里的钱因为新政首付不够了，所以买不了了。一个是一部分二套购买者，因为新政而降低了对于市场的价格判断和预期，会加大观望的周期。
而且差异化的二套首付政策，也有效的保护了真正的刚需。可见出台政策的人思维谨慎且用心良苦。
新政对于整个西安楼市的影响可能会在1个月后，就能感受到真正的数据差异。无论是一手房还是二手房成交量减少，肯定是必然的。甚至会新政的出台，也影响了部分首套购房者的预期和判断，也是有可能的。短期内销量下跌是必然。
当然新政是利好于非政策区域的，比如西咸的部分区域。西咸的政策到底如何，目前也是未知的。在今天的发文里，没有明确约定。西咸会不会有补充文件出来，也暂时说不好。我们静待执行细则。 （2）至于价格短期内可能相对平稳。
新房的价格其实一直都在有效的监管之内，所以短期优质楼盘降价的可能性不大。
购房者，大可不必过分的惊慌，西安这座城市的房价还算踏实，反而好的一点的是接下来可能有充分的选择的机会了。以前可是怎么抢也抢不到。

（3）长线西安可能要横盘了
从西安近10年的走势来看，可能接下来西安大概率是要横盘了。
毕竟这一波的上涨已经持续了3年，积累了大量的购买力在这三年通过不断的价格上涨，挤压买房了。连续3年都成交量井喷。

过去两次的调整，未能让西安楼市刹住车，而很有可能12月1日也就是这次的调整，会让西安楼市踩下暂停键。会有一个横盘期。

开发商们也不用过分的紧张，大部分项目其实还是很乐观的。可能只有一部分项目，脱离了常规的产品和价格和市场规律，接下来的确要担心一点点。

西安楼市，是应该降降温了。接下来，我们猜猜深圳会不会降降温？还有杭州之类？
我们下一期，将会和大家分析全国的楼市的未来可能。 Ps 早在之前7月28日，我们发文提醒过，西安可能要政策发生变化并且精准判断了西安的政策变化的最大可能性是二套首付