今天我也想发布下我的2019年16个房地产行业小预测。但和我行业大咖丁博士（易居执行总裁）真的差距有点远。

非著名从业者，非高管，非知名自媒体人，没有舞台，没有人捧场。

有的仅仅只是热爱。

在正式的预测之前，

我先晒下我过去的预测成绩单：

2018年10月准确判断了降准不能救楼市

突然降准，中国又要救楼市？

2018年10月成功判断了西安楼市二手房回落一手房持平，远郊滞销

跑了3天，告诉你一个真实的西安楼市

2019年1月准确的判断了2019新年的政策松绑楼市收来新年礼物，政策逐渐放开

2018年8月精准的判断了2018年8月后的楼市下行

2017年4月成功的判断了西安的楼市起飞，目前西安的累计涨幅一年半，超过80%

西安曾经那些说买房再等等的人，看看真实的市场你们就要哭死了

2014年精准判断了2015年楼市回暖逆转

关于房地产最诚恳的一次杂谈。

中国经济不会崩溃房地产不会完蛋，学会在混乱中向前走

2015房地产一定不会比2014差

2015房地产的几个将要发生的事

2014年精准判断了融创的快速逆袭

小俊大八卦：融创或许3年内销售额问鼎2000亿

2015年成功判断了链家的越来越大的野心

链家，才是最大的野心家

2017年9月成功预测了无人货架的最终结局

抱歉，投资人宁愿花10亿去买零食吃，我们只能祝福

2017年1月准确预测了乐视的汽车危机

贾跃亭的新车牛逼，但不代表乐视没有危机

2017成功判断了房产税无法落地的时间和原因

小认真的解读：陕西突然发通知征收土地使用税和房产税

2018年的年度总结，在这里了

简单直接粗暴，以下为小俊的2019年房地产的16个小预测：

1

房住不炒，

行政及金融政策会有底线的放开

2019年的坚决执行房住不炒政策的第3个年头。尤其是在过去的2018年里，房住不炒政策和深度去杠杆的双向要求下，取得了比较卓越的成绩。不少的一线城市和重点二线城市销量减半，一些楼盘价格已经回落了20-30%，尤其是一些三四线城市，已经进入了深度调整阶段。

2019年会不会放松？答案是2019年房住不炒的基本理念肯定不会放松，18年12月19日至21日在北京举行的中央经济会议，丝毫没有给楼市松绑的意思。但是目前的国内经济压力较大，而房地产作为gdp总量一半以上的行业，需要给到提振。

所以会坚持有底线的松绑，不会重复过去的老路。政策上一定不会全面松绑。一城一策，有底线的坚守和调整，会成为2019年的主旋律。

所以对于2019年我的判断：

1、价格监管和限制，不可能全面放开，一城一策，甚至一个区域一个政策。

2、购买资格审核可能不会完全放开。但是有可能会放松。比如北上广深，天津，成都，杭州，苏州等城市的购买资格依然会严控，但是可以适当放松。比如之前要连续5年不间断社保，有可能会放开。包括环京冰冻的市场，在政策上会放开。

3、首付和利率很会调整。

目前很多城市的首套利率都执行到1.1倍甚至1.2倍的利率，很有可能在2019年上半年会回落。上海首套已经可以拿到9折利率。首付松动的可能性不大。

2

2019楼市房产税依然无法落地，

全国联网加速

老生常谈，有人喜欢用房产税来恐吓人。但是2019年房产税依然无法落地，这是肯定的。

目前各大一线城市，开始在报税过程中，通过申报租赁和贷款情况，申请扣税，目前依然处于试点阶段，且从执行细节上来看，理想是好的，但是要真正普及和执行下来不易。尤其是税务系统，房管系统，以及银行信贷系统，全面打通，才有可能落实。这才仅仅是租赁环节。

而房产税，其实他未来应该是一个长期税种，包含了经营税和持有税。更为复杂。在目前中国的体系下，很难短时间推动，尤其是2019年是中国经济的攻坚年，不可能把一个并不成熟但是要在未来几十年甚至上百年应用的税种，盲目全国推出。

3

前期深度调整的城市和地区， 上半年开始逐步回暖

我们先来界定下什么叫深度调整的城市和地区？

1、2017年3月后出台了一系列的严格限制购买，并且出台了极为苛刻的信贷金融和价格管控的城市。

2、2018年销量比2017年减少30-50%甚至更多的城市和地区。

3、2018年年末较2015-2018年最高价格高点，很多楼盘已经下调20-40%甚至更多的城市和地区。

而这部分城市一旦在2019年政策首先松绑，那么势必会迎来销量的反弹。

目前可以预估的是很有可能环京，天津，石家庄等城市会成为第一波反弹的地区。往往第一波冰冻的市场，会在一系列的刺激下第一批反弹。

而至于长三角，珠三角，什么时候回暖，完全看政府松绑政策的配合，以及市场自行的调整能力。武汉、厦门、杭州 、南京、苏州等城市，很有可能2019年上半年依然要继续调整。

只有深度调整的地区，在政策和其他规划利好的刺激下，才能积蓄势能，强势反弹。

4

三四线城市及县城和二线城市两重天，新一线二线城市是主力

很抱歉，2019年继续不看好大部分的三四线城市和县城。新一线城市和二线重点城市一定会是成交主力。

有几个基本的判断常识：

1、 绝大多数的三四线城市及县城人口是流出的。而新一线城市及二线重点城市的人口是流入的。且2018年多个城市，郑州，武汉，西安，成都，杭州等城市都开放了落户的限制。这个趋势愈加的明显。

2、 三四线城市及县城，家庭平均房屋持有数量偏高，但人口稳定，收入稳定，决定了他们的购买力相对稳定且有限。过去几年三四线及县城的棚改也基本告一段落。

3、 在房价快速拉升后，2017年2018年三四线城市及县城，房价开始调整和横盘。而房子持有后，租金水平偏低，投资回报率偏低，也抑制了他们的投资热情。

家庭经济良好的三四线城市的住宅购买力，已经开始转移。转移到二线城市和新一线城市。尤其是一些发展迅速且房价基数并不高的城市。三四线人口跑二线城市和新一线城市买房趋势不可逆。

5

一二线城市上半年价格回落或者持平，下半年配合政策可能会反弹

对于价格，我重点说下绝大多数一二线城市，我的判断上半年会回落或者持平，上涨的可能性并不是很大。除非个别明星楼盘。

1、 销量决定价格。关于价格的问题，首先是要有销量的反弹，其次才是价格的反弹。而到目前为止，我没有看到主流的城市的销量反弹。

2、 开发商对于价格已经逐渐回归到理智。市场现在有极大的不确定，开发商们也对于价格也会有相对冷静的判断，以追求现金流为主。

而下半年，坦白说很难判断下半年的价格走势，如果中美贸易战在上半年达成共识，通过减税补贴等措施经济有回暖，楼市再配合上各种的促进拉升措施，有可能价格会有一定的反弹。

6

产品上无明显变化，房企更重视产品线的打造以及智能化的深度运用

在产品形态上，不认为2019年会有怎样明显的变化和提升。毕竟变化和提升是一个长期的事情。无论企业还是行业，都是。而2019年行业里最大的变化是，更加重视产品线的打造和智能化的深度运用。

前几年市场野蛮发展，所以产品线打造的能力跟不上发展的速度，最后产品线也就不了了之了。有些企业一个产品，全国通跑，根本不能适应不同级别城市不同地段的市场和用户需求。而相反我们看到有些重视产品线打造的企业，反而随着产品创新能力的提升，产品线品牌的不断落地和优化，溢价能力更强，营销速度更快。而一个好的产品线，也能够不断的全国复制。既然未来10年回归到产品是共识，那么可能很多企业会在2019年把产品线的打造当成一个重点来做。

随着智能化家居技术的不断的成熟和普及，以及成本的不断下降。预计很有可能行业里一个新的亮点，很有可能是智能化的深入运用。智能化的深入运用表现在两个层面，一个是智能化在中高端住宅的运用，比如智能门锁智能安防智能马桶，智能家电集合设施接口在住宅里的运用。尤其是智能门锁会成为精装修交付的标配。其次是物业的智能化社区的运用。

7

高周转和摊大饼模式不再受到追捧，回归理性

2018年是个很重要的分水岭，2018年以前高周转和摊大饼模式受到了非常疯狂的追捧。似乎快就等于一切，规模大就等于一切。但是2018年随着行业的变化，金融等政策的变化，以及媒体大量的对于高周转负面下的工程质量的声讨，交付阶段密集的维权和客诉，包括华夏幸福泰禾等多个高周转企业出现的现金流危机，也给行业敲醒了警钟。

之前所谓的1万亿，2年翻倍的口号只会越来越少。企业主们开始回归理性，制定合理的发展速度，保持相对健康的现金流和负债率，制定符合自己产品和企业基因的发展方向和模式。回过头来，重新练就基本功，打造自己的产品能力，交付能力。

8

房企会重新调整市场布局，

重点布局二线城市和新一线城市

在2017-2018年形成一股浪潮，去三四线城市去县城。理由无非是“一二线城市拿地竞争激烈，政府给的支持力度少”“一二线城市疯狂限价限购，项目没法操作”“恒大等企业深耕三四线城市及县城，弯道超车，案例效果显著”。

但是事实是“三四线城市已经饱和，对于价格承受能力有限”“开发商扎堆县城，可是客户需求有限，反而销售更激烈”，尤其是开盘销售数据并不理想。普遍反映开盘卖一波，卖完之后，后续跟不上。而2018年国务院最新颁布了新的城市发展规划，依然是聚焦大的城市圈。

有些开发商已经在积极的调整。目前恒大三四线城市的项目仅占40%，包括万科也减缓了三四线城市的布局速度。所以2019年开发商们极有可能掉头回到一二线城市，尤其是新一线和二线重点城市。

一城一房，每个城市都不一样，人口基数经济基数和行业现状差异性比较大。从楼市的周期上来看，以及从整体风控上来看，二线城市风险更小。

9

房企会加快内部架构调整和优化，市场和产品的地位进一步上升

在过去几年疯狂上涨的阶段，房企们甚至是以投资驱动发展的，投资成了马车车头，运营驱动。营销充其量也就是个车轱辘。今年公司要做1000亿，先给投资定任务。然后投资层层分解。拿了都能卖，怎么都能卖。甚至有些定案的时候按照1.7万定的，结果开卖的时候周围已经卖到2.3万了。所以营销和产品的话语权越来越弱。

2018年随着市场的变化，以前高价拿的地基本上现在都无法消化或者赔钱消化，比如天津南站附近卖2.5万，而过去拿的地楼面价已经2.5万了。比如永清，定案的时候1.7万，卖的时候只能卖1.1。算不过来账的时候，才开始想起来营销和产品的重要性。产品能够提升项目的核心竞争力，尤其是营销直接面对的是市场和用户。他们对于市场和用户的变化感知能力更强。

不少房企开始调整内部的架构，以恒大为代表，成立了恒大政策研究院高薪挖了任泽平。以万科为代表，总部完全的以业务为驱动。以中梁为案例，营销有否决权。很有可能新一年，这样的调整趋势，会成为行业的风向标。更多有过营销经验的人进入投资团队，甚至像碧桂园一样营销高管去监管投拓团队。或者更多房企成立自己的研究中心。

10

招聘回归理智，有一线实操经验和淡旺市经验的人更受欢迎

2018年的裁员，非常核心的原因是是盲目的制定发展目标，从而牵动人力制定了盲目的人员招募和发展计划。2019年会呈现“校招生减少，薪酬涨幅减少，选人更理智”。

前几年非常鄙视专业派和30岁以上的从业人群，非常推崇校招生以及无经验的白纸，还有什么高情商之类。而恰恰这批人的短板是，没有经历过市场低谷的历练，对于行业缺乏最基本的敬畏，缺乏风险预见能力和解决能力。有意思的是王石1月9日发表演讲，讲到没有经历过市场低谷的人他们不知道如何面对这个市场。

所以小俊预测2019年可能反而是老将要受到追捧。毕竟经历过行业的潮起潮落，对于政策和市场的敏感以及一线的操作经验，恰恰是这批人的强项。

11

冷静思考的审视多元化业务，

放慢多元化脚步

从2014年到2018年，开发商们在多元化上的路走的精彩纷呈。从金融到家装到产城到小镇到长租，到社区商业，到社区零售，甚至社区教育，以及社区电商，社区服务，基本都有尝试。以恒大为代表的，还跑去卖了矿泉水和粮油，最后卖了。代理公司们也不甘寂寞，易居搞了实惠社区020赔的一塌糊涂，也包括思源经纪。

幸运的是前几年不怎么缺钱，现金流不怎么紧张。毕竟多元化，也是要先试水先学费的嘛。可是2018年到处缺钱，钱的成本也越来越高，自然对于钱的回报和利用率会更高。主业都缺钱，产城，小镇，长租，商业等这些多元化这些布局未来的业务，对于传统住宅开发商来说用几个字形容“未来很美丽，当下很尴尬。”

而18年9月，向来主张多元化的万科，高喊万科已经不是开发商的万科，他们的老大郁亮非常残酷的说了一句话“如果新业务，三年做不出来，还不能盈利，那么就撤了吧”。万科努力的多元化了4年，新业务也的营收贡献率还不足1%，至于净利润都始终没有公布过。

主张多元化的郁亮，自己说出这句话的时候，我认为可能万科内部对于多元化已经有定论了。

包括华夏幸福裁掉了小镇集团，中梁卖掉了产城平台公司和项目，其实都是一个信号。毕竟大家都是做企业，又不是做慈善。除非能够和金融强挂钩，不用太多消耗自有的现金。

12

城市更新有可能会成为新亮点，产城小镇平庸，长租模式调整

城市更新业务这个词，其实并不是多新鲜的词汇。2019年可能会被主流大房企追捧。

产城受挫，长租受到行业负面冲击，小镇泡泡被吹破。需要寻找一个新的增长点。还有另外一个深层次原因是一线城市已经没有地了，租赁用地非民营企业也很难参与进去，目前的金融虽然不鼓励传统开发，但是对于资产管理类业务是支持。

所以2019年城市更新业务可能会成为新的行业热点，目前top10企业已经有一部分偷偷的潜伏了进来。

至于产城，很有可能就是保持现有的速度，毕竟产城的热潮是从2014年开始的，现在第一批项目已经开始落地了，该出现的问题也出现了，运营的难度也感受到了。长租，2018年突然成为了地产行业里的香饽饽高富帅，但是下半年行业负面信息，尤其是密集的暴雷信息，让大量的企业和资本开始冷静。新一年很有可能开发商系的长租定位和模式，会发生非常大的变化。原有的以二房东为主的模式很有可能逐渐被大房企抛弃。中海和中粮，服务于主营业务的模式，可能会被放大。至于小镇，不过是对于大部分开发商而言，其实就是当成旅游地产开发，或者偏远的住宅售卖罢了。2019年不会有太大的变化。

13

办公及商铺类产品相对比较平稳，公寓类产品可能会反弹

办公及商铺类产品的销售类产品，2019应该相对平稳。2019年不存在市场供应量的突然增多或者减少。目前其实市场上绝大多数城市的商品及办公的存量及消化周期，都决定了价格不会有大幅度的提升。此类产品在绝大多数城市，一直都是不限购不限贷，政策无所谓放开还是不放开。

一线城市的公寓类产品，很有可能政策会放松，且会在2019年反弹。广州已经开了个小头。比如北京的公寓类产品，经过2年的深度限制购买和流通后，价格已经回答了相对合理的价格。租金回报率，也回到了一个相对合理的状态。很有可能会在2019年迎来一小波的反弹。

随着区块链的破碎，p2p的跑路，股市的跌破2600，再一次证明了房产的资产持有的价值。

14

“以小换大”“卖差换好”，资产升级理念开始普及

从用户的角度来看，用户“以小换大”“卖差换好”行为会被进一步放大。单纯的投资和投机行为在过去2年的行业调整里，已经受到了抑制。房住不炒，不代表，资产不能去重新配置和升级，也不代表生活和居住环境，不能去改善。反而过去10年黄金时代的既得利益者们，他们会在市场平稳的阶段，抓紧换房。换大房和换好房。

地铁房学区房继续会被强势追捧。

15

一线城市外溢用户，

加快向优质的二线城市迁移的速度

2019年有一种效应会继续被加大，就是在一线城市工作的人跑到二线城市买房子和定居。

用北京举例，北京的市场是最先进行调整的，2017年2018年连续两年下滑，价格已经横盘两年，但是残酷的事实是“买不起的还是买不起，价格也不会跌到50%。”“有了房，你也解决不了户口和娃娃上学”。所以天津刚刚公布可以接受申请落户，天津公安的APP就已经因为登陆人数无法登陆。反正一线城市买不起，就买二线城市嘛。二线城市的发展机会并不少。

16

开发商出海会减弱，国人出海买房热情不减

2019年开发商出海投资和开发的行为会进一步减少，主要以消化存量房源和项目为主。包括一系列的国资开发商，已经接到了通知，回撤。且海外房产开发的政治风险一直都是属于无法规避的难题。

但国人们出去买房的热情不减反升。主要是这几年国外海外置业的宣传和普及，一线城市的一些高净值人群，甚至二线城市的一些高端人群，由于一二线城市限购，海南继续限购，A股基本面较差，基金和私募频繁跑路和亏损，只会加大资金的外传置业速度。

以上为小俊2019年的16个小预测

为什么大家都会关心每一年的最新预测？

这和我喜欢新年伊始看星座运势，而我爹他是个农民他喜欢看黄历预测，本质没有什么不同。

期待来年更好。但是本质也有不同，个人命运无法预测和改变，但是行业走势，可以提前预知并且为提前业务调整和布局。

2019年的一切取决于我们的经济是不是能够在目前减税给各种利好措施的条件下反弹。也取决于我们和美国的贸易谈判，到底如何抉择。国运大考。

我们其实更应该接受一种常态，就是经济高速增长阶段已经过去了，常态之下，如何坚持持续且稳定健康的增长，更重要。

谨慎且乐观。2019虽然不一定会太好，但是也一定不会太坏。未来总是给我们了机会和想象。

最后祝大家2019年事事如意。预测不是算命，但是也是算命。王石预测房价都从来没有准过。

王石这么多年从来没有预测对过房价，但这不是他的错

单纯的技术派未必行，单纯的消息派也未必行。和炒股票一样。预测更多是基于行业现状以及政策，用户动向，行业周期，演变规律的综合判断。

希望2019年年中，我不要被打脸。

因为我的预测尤其是量价可能只能管半年，半年后我会再预测。

和炒股票一样，行情一定是不断变化的。

 也欢迎更多行业交流和讨论1860210998。