国瑞置业高息发债借新还旧,业绩连降跌出行业百强
斑马消费 杨柘
顶着“北京二环内第二大开发商”美名的国瑞置业,如今走到了高息发债,借新还旧的地步。
25日晚间,公司披露已发行3.24亿美元的新票据,用于替换尚未到期的票据。这笔票据年利率高达14.25%,远高于当前房企的发债利率水平。
过去3年,公司发债成本持续攀升,债券年利率从2017年的7%升至2019年的13.5%。
2020年初,公司董事长张章笋对外宣称,将暂停发行美元债,以降低负债。不料,刚到2021年,就重启发债工作。
高息发债推高融资成本
14.25%的年利率,是当前房企中最高的发债利率水平。迈入2021年,国内一大批房企先后发行美元债券,最高年利率不超过10%。国瑞置业(02329.HK)发行这笔高息债,主要是为要约交换2022年到期、年利率13.5%的美元票据。
公司有关人士接受媒体采访时称,此次发债利率主要根据市场定价。
斑马消费注意到,国瑞置业高成本从债券市场融资并非首次,这导致公司融资成本逐年升高。2017年至2019年,公司连续发行美元债券,年利率分别为7%、10.1%和13.5%。
在这种情况下,公司对资金有了更大的需求,再度推高负债规模。截至2020年6月,公司负债总额663.29亿元,同比增加近50亿元。当期末,公司尚未偿还借款276.34亿元,包括银行借款191.29亿元、其他借款39.45亿元、公司债券5.89亿元及优先票据39.71亿元。
上述同期,公司现金及现金等价物为18.56亿元,其中受限制存款及现金6.23亿元,而当期短期借款为60.48亿元。
然而,国瑞置业自我造血状况不太乐观。2017年至2019年,公司归母净利润分别为17.50亿元、10.09亿元和8.60亿元,同比分别增长11.96%、-42.35%和-14.77%。与此同时,毛利率从2017年的46.69%一路跌至2019年的26.43%。2020年上半年,进一步跌至26.23%。
业绩下滑的同时,公司资产负债率整体走高。2017-2019年,资产负债率分别为76.78%、76.44%和77.33%。
业绩起伏不定,公司在行业内排名每况愈下。
2018年,国瑞置业销售规模首次突破200亿元,进入行业百强,排名第99名;2019年,公司旋即跌出百强之外;2020年再度缺位克而瑞房企销售TOP100。
重仓旧改,10年拆不完一片地
国瑞置业债务高企,一方面是因销售停滞不前,更有来自旧改项目的拖累。
北京祈年大街西旧改项目,公司从获得项目已超过10年,已花掉近14亿元开发成本,拆迁至今未完成。
或受限于资金缺口,去年11月23日,公司决定终止斥资17.93亿元对8家企业的增资安排。放弃增资,意味着公司不仅会失去超过400万平方米土地储备,还会因此录得5.54亿元亏损。
好在,上述8家企业的老板,为国瑞置业实控人张章笋的胞弟张章侨,即便停止增资,公司和这些企业的合作还会继续。启信宝显示,张章侨通过广东国厦投资直接或间接持有石家庄国瑞地产、邯郸国厦、汕头兴瑞等企业股权,主营业务涉及房地产开发、物业管理及企业管理咨询等。
张章笋曾对外宣称,对于负债率高的中小型企业,目前关键不是规模,而是去库存,回笼资金,争取活下去。
2020年,国瑞置业作出调整,将年度销售目标从250亿元降至200亿元。
公司认为,受疫情影响,这个销售目标“相对稳健”。不过,这一目标,恐怕也难以完成。根据克而瑞数据,截至2020年9月,国瑞置业完成签约销售金额97.3亿元,不到年度目标的一半。这可能是张章笋进入北京房地产市场多年,面临的最大压力。
张章笋从1999年进入北京,参与崇文门旧改项目,通过开发富贵园、国瑞商城,掘得第一桶金。
有了两大名盘加持,国瑞置业在北京市场一度收获了“北京二环内第二大开发商”的美誉。此后,公司开始对全国市场进行布局和落地,但对北京市场依赖仍较大。2020年上半年,公司74.79亿元签约销售额中,北京地区贡献40.58亿元,占比54.3%;佛山和苏州地区位居第二、第三位,占比分别为11.6%和7.4%;其他城市占比均不超过4%。
通过旧改项目发家,张章笋对旧改始终恋恋不忘。
不单在北京,国瑞置业还在深圳、汕头承接一级土地开发项目等。截至2020年上半年,公司一级开发及旧改项目开发面积580万平方米,深圳占比51.6%。
旧改项目固然能够获得低成本土地,但一直是难啃的骨头,不仅周期长,且占用资金量大。走在生死线上的国瑞置业,能否赌对明天?
最近更新
-
农夫山泉奇袭怡宝
股票 · 昨天 08:17
-
双面周鸿祎:老网红拥抱新流量
股票 · 昨天 08:10
-
魔芋丝火了,一致魔芋没有
股票 · 04-24 08:17
-
万辰集团透了量贩零食的底
股票 · 04-24 08:09
- 联华证券-股票分类与涨跌因素解析:了解股票市场的基本概念
- 特斯拉一季度净利润近乎腰斩,未来将推出低价车型参与竞争
- 中国能建建筑集团承建的安徽省首座9F级燃气电厂投产
- 4月25日盘前内参
- 【专注龙头】
- 全栈AI!新质生产力的一场集中预演
- 华润置地控股:“21华润控股MTN001B”和“21华润控股MTN001C”付息日为5月11日
- 李彦宏选错了夏一平?
- 同业资产激增,35岁的兴业银行将重获“同业之王”荣光?
- 联想找对AI终端路线图
专栏推荐
-
研选
浓缩机构研究精华,提前捕捉市场风口
2018人已购
¥258.00/月
-
尾盘擒牛之如何选股?
学完这些方法,告别选股难!
117人已购
¥288.00/月
-
财报拆解
知识点解读+实战案例,帮你5小时学会看财报
73人已购
¥19.90/月
-
每周一股
每周日定期更新【每周一股】,为广大的投资者精选下周短线个股!
338人已购
¥588.00/月
推荐阅读
- 危中有机,机会在这里
- 【20240426早评】泛科技何时再上“C位”
- 怡宝母公司冲刺上市:产能未满仍要募资扩产,突击分红25亿元
- 4.26号,这些板块有利好
- 广誉远融资余额7.69亿元,已被罚投资者可索赔
- 化工涨价概念股最全梳理!一文了解化工涨价的逻辑和投资机会(附股)
- ST星源为退市转板聘请主办券商,投资者索赔麻烦待解
- 汤臣倍健一季度营收达26.46亿元发布首份ESG报告加注长期发展理念
- 贝莱德基金毕凯:擅长底部布局的价值成长舵手
- 中泰化学累计对外担保总额210.86亿元,投资者索赔麻烦待解
- 估值下调8000万,首创奥莱REIT缘何"自降身价"?
- 大盘窄幅整理,钛白粉领涨,机构减空逾3000手