在北京，溢价率顶部明显偏低便进入竞自持的宅地至今有2宗，一宗是1个月前东坝拍出的东风村1104-611地块，另一宗就是今日拍出的房山宅地。

1月13日，北京市成功拍出2021年的第一宗宅地，房山区拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，最终由金地商置以18.28亿元的总价和11%的自持比例摘得。

据了解，该地块吸引了碧桂园、华发、金地商置、首开+住总、平安、中骏等7家房企参与竞价，最终竞价轮数12轮，溢价率达9.26%后便进入了竞自持阶段。

中原地产首席分析师张大伟告诉《国际金融报》记者，北京近期出现的这类宅地，成交溢价率明显偏低就进入了自持环节，一般开发商拍地都是由经理人参加，面临这种情况可能会不知如何出价，对于企业来说很难把握。

延续“不限价”

记者查阅地图发现，该地块位于月华大街东南侧，其东侧为房山区良乡体育中心，同时附近分布有不少成熟居住小区。

配套方面，地块距离龙湖北京房山天街较近，不远处还有华冠购物中心、国泰百货等，能满足购物需求，同时区域内还有良乡第二小学、重点中学北京市房山区良乡中学等教育资源。

据出让文件，该地块由两居住用地、一商业用地和一基础教育用地组成，具备综合功能。具体来说，0089、0093两宗居住地建筑面积共7.8万平方米左右，控制高度18米，容积率1.6，将全部建设商品住房，不配建保障性住房。另外，商业用地规划面积约1.5万平方米，教育用地上需建设幼儿园。

张大伟分析，这块地位置还不错，还有一些配建需要，叠加自持与溢价率整体来看，地价不算低，体现了企业拿地有不小的积极性。

该地块没有限定未来商品房售价。回顾2020年的北京，共计只有7-8宗限竞地成交，不限价已成主流，本次出让地块亦延续了该做法。

最终，地块溢价率仅达9.26%便触顶，出乎了不少人的意料。

“以前北京顶价一般是溢价50%，但最近这2块地情况则有些不同。”张大伟表示，“不知道只是偶然情况，还是代表了什么导向，需要再观察看看。”

房山成“风口”

整个2020年，房山板块的土拍热度居高不下。

据诸葛找房数据，2020年房山共成功出让三宗地块，总成交价85亿元，平均溢价率35.26%，已经高于海淀、朝阳等传统热门板块。

而每一次的房山宅地出让，都会引发一场“血拼”。

2020年4月，恒大以18.5亿元将良乡一限竞地收入囊中，最终溢价率达33.1%，成交楼面价为13818元/平方米。5月，中建一局+房山新城联合体击败恒大、华发、首开等房企，以26.5亿元摘下拱辰街道宅地，溢价率达31.45%，楼面价为18896元/平方米。

同年7月，中海经过108轮竞价，击败金融街、新城、金地等房企，以总价40亿元、溢价41.34%竞得长阳镇宅地，成交楼面价约35429.6元/平方米，同时是当天举牌频次最高的出让宅地。此前中海多数项目集中在石景山，房山项目涉足较少，该日土拍结果被视作中海维护北京“地主”地位的一次守擂。

重金拿地背后，竞争的压力已经传导到了楼市。据中原地产数据，2020年至今，房山区域有京西印玥、旭辉城、中骏云景台等楼盘陆续或即将入市。

离今天地块最近、2020年拿地并入市开盘的中建京西印玥，成交均价4万元/平方米左右，中骏云景台和恒大御峰则是将房山地区房价拉回2万+，区域竞争惨烈。

除此之外，恒大、中海所拿的宅地也即将入市，案名分别为恒大御峰和中海寰宇视界。其中，前者为限竞房，限均价不超过3.5万/平方米，而后者的售价在5.8万-6万元/平方米。

值得注意的是，成为“风口”的房山，库存消化周期却面临着不小的压力。据中原地产统计，截至12月底，房山区域新房库存6085套，仅次于大兴、顺义、通州三区域，以2020年销售速度计算，消化周期达到23.8个月。

“库存压力大，依然积极拿地，说明房企看好2021年北京的房地产市场。”张大伟表示。