​A股有“三傻”，银行地产和保险。整个2020年“三傻”跌跌不休，2021年前两个交易日，大盘暴涨，银行地产再度被爆锤。

这与2020年底监管部门放的大招直接相关——“房地产限贷令”，将银行分为5档，针对每档银行设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，银行规模越小，房贷占比上限越低。

房地产贷款不仅关系房企，由于一直都是银行最优质的贷款，对银行影响也很大。不过，银行与银行差别也很大。

就说城商行，宁波银行仅1月4日微跌，而后一路向上，涨幅超10%，而另一头部城商行，成都银行却跌去了12%。原因很简单，前者未踩线，而后者超过监管上限13.3%，调整压力不小。

分机构看，国有6大行只有建行、邮储、中行踩线，工农交行还有一定上升空间；中小银行中，成都、郑州、青岛、青农和兴业银行超出监管上限较多。

未来2至4年间，它们要将超标的房贷业务降下去，虽说短期冲击不大，但也够一些银行喝上一壶的，典型如成都银行。以兴业为代表的银行还能靠做大分母来合规，但成都银行就没有那么幸运了。

过去几年，成都银行搭上房地产这趟“高增长、低坏账”的高速列车，大幅增加低坏账率的涉房贷款，个人住房贷款的占比，由2015年的17.7%大幅提升至2019年的26%。

成都银行也由此逆袭，一扫此前增收不增利、不良率攀升的阴霾，2019年其营收、利润分别增长47.5%、97%，不良贷款率下降了0.92%。但现在，其要在4年间将涉房贷款占比压缩13个点。

这意味着，留给成都银行的舒服日子不多了。

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曾经的“小甜甜”，如今的“牛夫人”

“两道红线”一出，在部分银行眼中，曾经的“小甜甜”——涉房贷款，转眼变成“牛夫人”。

从过往数据看，银行的涉房贷款占比越多，不良贷款就越少、经营业绩就越强。甚至可以说，谁的涉房贷款越多，谁就能挤入中国优质银行的行列。

但眼下，“两道红线”的影响已经显现。根据《财经》报道，某国有大行东北区域分行即将进一步收紧房贷额度，现有项目必须尽快完成。更有银行，一日即放完当月限定新增个人住房贷款额度，有的则规定日限额两百万，点滴作业。

对银行来说，涉房贷款占比上限的管理属于首次。背后是监管希望银行贷款更多地流向实体经济。而与其他监管指标不同，在房地产贷款的集中度上，监管对中小银行的要求远高于大行。

具体来看，银行的涉房贷款政策分为五档：一档涉房贷款占比最高不超过40%；二档涉房贷款占比最高不超过27.5%；三档涉房贷款占比最高不超过22.5%；四档涉房贷款占比最高不超过17.5%；五档涉房贷款占比最高不超过12.5%。

基于2020年中报数据测算，7家上市银行的住房贷款占比超标、18家的房地产贷款占比超标。

中小型银行受政策影响比较明显。国有6大行建行、邮储、中行略踩线，工农交行还有一定上升空间；而24家中小银行中，17家银行踩线，其中，总涉房贷款超标的前5名分别是成都、郑州、青岛、青农和兴业银行。

成都银行(SH:601838)个人、企业涉房贷款占比分别为26%、9.8%，涉房贷款总额占比总贷款的35.8%，超出监管上限13.3%，稳居行业第一；郑州、青岛、青农和兴业分别超出监管上限的10.4%、9.1%、7.5%和6.2%。

也正因为成都银行涉房贷款占比超标最多，在近5年银行业坏账高企的背景下，它成了为数不多贷款不良率保持在较低水平的银行之一。

2019年，国内商业银行的不良贷款率高达1.94%。同期，成都银行的不良贷款率为1.43%，其中，房企贷款的不良率为0.02%、个人住房贷款的不良率为0.25%，涉房贷款均大幅低于公司总体的贷款不良率。

新规出台，“小甜甜”转眼变成“牛夫人”。超标的银行，要在接下来2至4年完成整改。

对大部分银行来说难度不大，造成的冲击也有限。比如兴业银行(SH:601166)，总涉房贷款超标6.2%。对此，公司投资者关系部表示：“这个政策是分4年执行，2021年兴业银行预计新增5000亿贷款，这是分母部分增加，分子部分每年有10%的按揭贷款到期，到期了就会调整到别的地方，所以达标很容易”。

但对于靠房地产逆袭的成都银行来说，却要另当别论。

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乘着地产东风，成都银行成功逆袭

实际上，新规除了要引导银行贷款流向实体经济外，更多地是为了防止部分银行贷款结构失衡。成都银行首当其冲。

往前看，成都银行的业绩可以说“一半是冰、一半是火”。

2011年至2015年，成都银行营收增长80.3%，净利润却只增长了17.5%。而同期城商行中，宁波、南京、江苏等银行净利润年复合增速均超过10%。

这背后是因为成都银行不良贷款率从2011年的0.62%，大幅提升至2015年的2.35%。放出去的贷款大量收不回来，导致公司每年虽然看起来有收入，但却没利润。靠规模拉动业绩增长，在银行这里是行不通的。

但是，2015年至2019年整个银行业坏账高企，成都银行却一反常态，营收、净利润分别增长47.5%、97%，不良贷款率也由2015年的2.35%降至2019年的1.43%。

逆势翻盘背后，是成都银行搭上了房地产这趟“增长快、坏账低”的高速列车。

房地产行业的销售额从2015年的8.7万亿，增长至2019年的16万亿，年复合增速超过15%。在房地产行业爆发式增长的背景下，不管是房企还是个人都有大量的贷款需求；且由于房企们经营业绩强劲、偿债能力较强，只要过往几年银行贷款投放主攻房地产行业，大部分银行的经营情况都会好于行业均值。

成都银行正是抓住了这个机会。2015年，其发放的个人住房贷款金额为237.8亿元，占总贷款的17.7%，2019年这一数据大幅提升至26%。

2019年，成都银行个人住房贷款占零售贷款的92.8%。换句话说，其零售贷款，本质就是给个人购房者的贷款。

依靠房地产行业的高增长、房贷的低坏账率，一度掉队的成都银行得以成功逆袭，过上了“躺着赚钱”的日子。

但站在当下来看，留给成都银行的舒服日子不多了。

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超标明显，逆袭故事讲不下去了

吴晓波在年终秀上说，只有那些敢于自我否定，走出舒适区，迎接挑战的(企业)才能站稳脚。

对成都银行来说，涉房贷款就是最大的舒适区。监管限制涉房贷款后，成都银行被迫走出舒适区，公司逆袭的故事恐怕也很难讲下去了。

从成都银行的涉房贷款占比来看，个人住房贷款占比超过监管上限8.5%；房企贷款占比超过监管上限的4.8%，涉房贷款共超过监管上限13.3%。

也就是说，未来4年里，成都银行总涉房贷款占比必须压缩13个百分点。

其中，超标最多的个人涉房贷款，占成都银行零售贷款的92.8%。这意味着成都银行发放给个人的住房贷款腾挪空间非常小。而其发放给个人的消费贷款和经营贷款，不良贷款率分别高达21.1%和11.66%，这两块业务不但不赚钱反而在亏钱，若大幅提升占比，势必对业绩造成冲击。

这种情况下，成都银行手里的牌只有信用卡了。问题是，其信用卡贷款占比要在4年间大幅提升，且不说难度有多大，短期为了大幅冲规模，用户的质量就难以控制，况且信用卡用户早已被各家银行抢得差不多了。

至于房企贷款占比，成都银行超标并不算多，且仅占公司对公贷款的13.6%。这意味着这块贷款可以通过做大分母的方式，让其回到监管规定的范围内。

但要注意的是，成都银行给房企的贷款不良率只有0.02%，是其对公贷款中最优质的资产。要做到分母，坏账率则难免会提升。

对成都银行来说，不管是压缩个人住房贷款还是压缩房企的经营贷款，最终都会导致其整体的坏账率攀升，利润受损。

这也是为什么在新规发布后，成都银行股价领跌板块，当日最低触及跌停，此后宁波、兴业等银行收复失地，它却一跌再跌。