分享到微信朋友圈 ×
打开微信,点击底部的“发现”,
使用“扫一扫”即可将网页分享至朋友圈。
加载中 ...
云掌财经首页 >  正文

业绩失速,股价跌四成,融创进入滞涨期,孙宏斌火速抄底

原创 一号财经  2021-01-13 19:30:00  阅读量:6.62万

原创: 一号地产 作者: 海哥

一号说:
大开大合才是生意,大起大落方为人生

2020年相对于房地产企业来说,真是困难的一年,即使是行业巨头的日子也不好过。

这不,融创中国(01918.HK)的老板孙宏斌急眼了,赶在2020年底,开始疯狂增持自家股票

据融创中国公告显示,12月30日和1月4日,孙宏斌分别增持180万股和290万股融创中国股票;1月5日继续大规模增持,斥资约2572万港元在公开市场增持融创中国94万股。

这波操作下来,老孙累计斥资近1.53亿港元,共计增持564万股。

以至于有媒体以“孙宏斌抄底融创中国”为题来揶揄。

这背后的原因是2020年以来,融创中国的股价一路走低,从2020年初的47.5元/股,一路下跌至12月31日的28.65元/股,跌幅一度超过了40%,远超前50强上市房企16%的年均跌幅。

换做你是老板,你也得急眼不是。

未完成的年度目标和停滞的业绩增长

股价一路走跌的背后,实际上是资本市场对融创业绩的担忧。

首先,就是年度销售目标未完成。按照融创中国2020年6000亿元的销售目标来看,年底的完成率仅为95.8%。

此前,融创中国行政总裁汪孟德曾去年初的业绩会上称:“2020年做到6000亿+的销售目标没有问题。”

从近几年的情况看,融创没有达成年度目标算是头一回。

这一点,估计连小目标首富都要忍不住大呼:好兄弟,讲义气

而根据1月5日融创中国公布的经营数据,2020年,融创集团累计实现合同销售金额约人民币5752.6亿元,累计合同销售面积约4102.1万平方米。

其中,归属于融创的权益合同销售金额约人民币3889.2亿元,权益占比67.6%;合同销售均价约人民币14020元/平方米。

对比下融创2019年的业绩。2019年融创累计实现合同销售金额约人民币5562.1亿元,同比增长21%,累计合同销售面积约3828.5万平方米。

其中,2019年归属于融创的权益合同销售金额约人民币3839.2亿元,合同销售均价约人民币14530元/平方米。

这么一对比,就比较明显了,相较于2019年20%的销售增速,2020年销售几乎没有增长,仅为3.4%。

相较于销售规模排在融创之前的万科11.62%、恒大20.33%的同比增速,显然,融创是落后的,即使是融创之后的保利地产和中海地产,其销售增长率也达到了8.88%和12.50%。

权益销售额同比2019年,也未有明显增长,可见融创已陷入了增长停滞期。

可即使是这样一份表现平平的成绩单,也是在以价换量的基础上得来的。

相较于2019年,2020年的销售均价下滑了510元每平,这对于头部房企天量的销售面积而言,意味着现金流的同比大幅下滑和利润空间的压缩。

作为行业老四的融创中国,可以说前有强敌、后有追兵,偏偏自己还陷入了滞涨的泥潭,资本市场的不买账,导致股价跌跌不休,远超出整个行业板块跌幅。

这对辛苦奔忙了一年的老板孙宏斌来说,应该是很有意见的,不得不亲自下场“抄底”自家股票。

即使如此,在2020年底发布的福布斯排行榜上,孙宏斌的身家还是缩水了48亿美元。

乏力的后劲:拿地规模掉出前十

销售上的放缓或许并不那么可怕,可怕的是拿地规模的减少,意味着未来成长规模的受限,甚至萎缩,而由此带来的现金流、资金链等一系列问题,那才真的值得警惕。

从融创的半年报来看,这种倾向已经很明显了。

半年报显示,2020年上半年,融创中国新增土地储备约130万平方米,新增货值约人民币2330亿元,与去年同期6483亿元相比,同比大幅度下降 64%。

而2020全年,据中国指数研究院数据,融创中国全口径拿地金额为695亿元,拿地面积1304万平米。上述俩数据在行业内分别排第15和第8位。

2020年新增全口径货值3878亿元,位列行业第5。

相较于2019年的数据,融创中国全口径拿地金额1541亿元,新增土储5066万平米,分别位列行业第3和第2;

通过公开市场拿地新增货值达到了7349.7亿元,位列行业第2。

显然,2020年是融创全面降速的一年。

拿地金额同比骤降55%,新增土储更是大减74.2%,新增货值则大降47%。

对于融创这样的头部房企而言,这等于是一场急刹车。而在头部房企规模化激烈拼杀的当下,速度放缓意味着市场份额的失去、行业地位的不稳。

而背后,则是更多的意味:融资成本、品牌影响,等等。

往更深处看,融资成本、品牌溢价、团队凝聚力,哪一张牌的含金量都可能因此而耗散。

另一方面,我们也看到,融创这部“地产机器”的放缓,不止于拿地,推货量和去化也在放缓。

2019年的年报显示,融创在2019年通过公开拿地和并购等方式,合计获取了1.34万亿货值的土储,但2020年的可售货值仅为8200亿,有将近40%的土储未得到有效推货;而根据2020年的销售额5752.6亿元来推算,去化率则放缓至不到七成。

如果按照融创2019年报中所披露的,截止2019年底有高达3.07万亿的货值在手的话,抛去销售后,至2020年底,融创应该只有2.88万亿的货值在手,换言之,融创的总土储是在减少。

事实上,对于房企而言,由于拿地和销售的时间差,一个时间段内的土储规模,影响最大的是其后续的营收结算规模。

而对销售而言,往往土储当期仅能提供40%-50%左右的推货量,剩余的实际上早已经卖掉了,只不过未交付而以土储形式存在。

所以如果总土储规模在萎缩,而新增货值不能及时补充的话,毫无疑问,融创未来的销售规模将面临大规模下滑风险。

三道红线全中,改善尚待观察

不过外界对于融创今年的急刹车,还是有一定预期的。

孙宏斌也在2020年初的业绩会上强调了,“融创2020年要做三件事情:降融资成本,优化资产结构,谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。”

或许老孙也意识到像2019年那样,老是做投资界的“孙宏斌轮”有点吃不消,连续吃下多个百亿体量的资产包会消化不良,甚至遇上像贾会计一样的大忽悠,更是点背。

另一方面,老孙也预感到房地产经历了16年以来的大起,或许即将面临一次大调整。

果不其然,在2020年8月,针对房企融资的“三道红线”出台,2020年底,针对银行和居民部门的放贷“两道红线”打上补丁,算是彻底将房地产困在了政策牢笼。

很不幸的是,不管是2019年底,还是2020年中期,融创披露的财报,三道红线全中。

据2019年年报数据显示,融创中国剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为84.2%、241.1%,现金短期债务之比为0.57。

其中,净负债率一项,在前十房企中居首位,甚至高于高负债著称的绿地控股。

到了2020年中期,融创剔除预收款后的资产负债率为 82%,净负债率为 149%,现金短债比为 0.47 。

除净负债率一项有所好转外,剔除预收款后的资产负债率和现金短债比仍未有根本性好转。

而净负债率的大幅下降,除了前文所述的大规模减少拿地外,融创开启了分拆物业上市和折价甩卖物业的节奏。

2020年9 月 28 日,融创将上海香溢花城项目中一幢商业物业打折出售给黑石,对价约为 7 亿元,而两年前,歌斐资产曾报价8.7亿,相当于打了8折。

11 月 19 日,融创服务正式在香港联交所主板上市。

在去年3月的投资者会议上,孙宏斌曾透露,为平衡风险,融创会坚决卖资产,酒店、乐园都是待售商品。与此同时,他还坦言,只要有人愿意接手,

“稍微打个折卖也行。”

而未来,随着房地产融资端和销售端两个“紧箍咒”威力的释放,融创面临的形势或将更加严峻。

这一点,美银证券研报已经关照到了,考虑到短期内盈利增长将放缓,

将融创评级由「买入」降至「中性」

嗯,孙宏斌或许抄底抄早了。


(更多精彩内容,关注云掌财经公众号(ID:yzcjapp),或者点击这里下载云掌财经App

您可以通过云掌财经手机版访问:业绩失速,股价跌四成,融创进入滞涨期,孙宏斌火速抄底

关键词阅读: 上市 / 证券 / 土地
本文由入驻云掌号的作者撰写,除云掌财经官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表云掌财经立场,如需转载请联系作者本人。

一号财经

20 文章
172.16万 阅读

一号财经,看得见的商业世界

+ 关注

推荐阅读