2021年一开年，上证指数就突破了3500点，在一片牛市氛围中，有两个板块却异常凄凉，地产股和银行股，跌跌不休。

这是因为从去年中期开始，监管层就陆续出台了五道红线，给银行和地产带上紧箍咒。

监管层一张A4纸，中国房地产逻辑就此被改变。

 新规落地

2020年12月31日，央行和银保监，为银行业划出了 “两条红线”，分别是房贷比和个人住房贷比：

政策规定，银行贷款均不得超出红线，超过红线的银行，均要限期调整到位。

这是一记砸向楼市的重锤，房地产真的进入了精准调控的时代了。

一直以来，房地产有着“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的说法。一旦失去信贷的支持，进入楼市的资金必然减少，高房价就会成为无源之水。

 两道红线影响有多大？

首先看放贷端的银行，多位银行人士对易简财经表示，这个政策为房贷额度做了总量控制，大行的额度大，小行的额度小。

要知道，房贷是银行的优质业务，因为有房产作为抵押，坏账率很低，利润可观，中小银行对房贷业务特别热衷，机制相对灵活，因此房贷业务占比比大行大。

比如兴业银行房贷及个贷占比分别33.73%、25.73%，浦发银行房贷占比27.93%、平安银行房贷占比29.34%等等，这些二档银行的数据都超过监管指标。三档中的成都银行、郑州银行、杭州银行等也都不同程度踩线。

未来，二档行努力压缩房贷比将是大任务：要么减少放贷量，要么开拓新业务，增加存款量。

 普通人贷款买房越来越难了

其次，处于需求端的购房者，未来依靠贷款买房的难度，会越来越大。

根据国际清算银行的统计，截至去年末，我们国家的居民杠杆率已经超过60%了，正在赶超发达国家。

其中，根据第一财经的统计，包括深圳、杭州、厦门在内的7个城市，这一比例已经超过了100%……

而居民贷款的钱，大部分都流向了楼市。

央行的数据显示，截至去年三季度，居民贷款61.4万亿元，同比增长14.7%。其中，中长期消费性贷款（主要是房贷）同比增长20.8%。

以往，在广深等热门城市，购房者的资质审核不算严格，速度也快。这在一定程度上，也助长了各个楼市投资热情高涨的城市，成交量屡创新高，甚至出现炒房客众筹打新等等奇葩的局面。（央行下令彻查“深圳房价暴涨”，发国难财的炒家快出局了！）

在过去的数年间，高评高贷、气球贷、加按揭、月供贷、消费贷、信用卡套现、循环贷、P2P众筹……炒房客们几乎穷尽所能，只为赌一个房价上涨。

可新规之下，未来银行在这块的贷款量压缩，购房者贷款的审核和难度也将大大加大。楼市调控了，普通人买房难，炒房客更是欲哭无泪。

海通证券判断，若今年居民房贷增速从去年的16%降到15%，那么全国住宅销售额增速将从10%降到8.5%；若居民房贷增速直接降到11%，那么住宅销售额增速将会有20%的负增长。

 三线地产再无春天

再看同处于需求端的地产，银行压缩地产贷款总规模，这对于扎根在三四线的中小房企，以及在三四线城市有土储布局的其他房企来说，都将是巨大的利空。

过去几年，房地产行业的马太效应一直在加强，大型房企普遍上市，融资渠道也在扩大，不限于银行一条路。最起码得是TOP50的房企，才能相对顺利拿到贷款。

可对于中小地产企业来说，新规就是雪上加霜。

本来中小企业上市的就少，融资渠道单一，大行不愿意借，基本都是靠地方中小银行。偏偏这新规对中小银行最不友好，银行越小，地产贷款额度也越小。

资源向头部集聚，中小房企举步维艰，大鱼吃小鱼已是大势所趋。

而对于在三四线城市有布局的其他房企来说，这些城市本来就面临着人口流失，经济发展不稳定，地产崩盘概率远远大于一二线大城市。

一旦某一地区的房价下跌幅度过大，房地产贷款集中度过高的本地中小银行，极易被牵连，造成大量坏债，导致银行的危机。

所以，出于对金融系统的风险考量，在监管层的指挥棒下，银行会将有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。城市与城市之间的差距也会更加悬殊。

从去年房价发展的态势也可以看出，三四线城市的楼市过得并不好。

中指研究院的数据显示，去年一线城市房价涨幅最大，上涨了近4%。而在跌幅居前的城市里，衡水、洛阳、桂林、菏泽等等都是三四线城市。

二手房市场，火热的同样是集聚在大湾区、长三角等的一二线城市。深圳、广州业主抱团涨价的消息层出不穷。

 结语

一张A4纸改变中国，“两道红线”之下，普通人贷款买房，越来越难了。

而楼市“一起涨、一起跌”的时代，也已经结束。房地产头部的聚集，不仅只是向龙头大房企聚集，同

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