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新业务布局教育,中国奥园能否顺利破圈?

原创 观点财经  2021-01-06 10:57:00  阅读量:11.1万

出品 l 观点财经

作者 l 橙子

近年来,随着股价大幅突破新高,中国奥园(03883.HK)在商业扩张问题上也是动作频频。

目前,中国奥园已经拥有地产、商业、文旅等10大业务板块,共计16000名员工。

最近,刚获得富瑞看多评级的奥园再添新业务,在广州低调成立了奥园教育集团,专注高等教育和K12教育板块。业务涵盖幼儿园、小学、中学、大学及各类技能培训机构。

只是参照奥园已有的业务扩张内容来看,尽管奥园一直在尝试破圈,提高盈利质量,摆脱地产标签,但无奈奥园的产业结构始终无法脱离地产,而且还得依靠地产,如今奥园进军已经蓝海化的教育领域,发展前景着实堪忧。

而奥园欲通过京汉股份二次进京的故事,恐怕难以顺利书写。

控股京汉股份

奥园二度进京

关于奥园收购京汉股份在之前聊过,京汉股份作为一家地道北京房企,成立于1996年,是一家以健康住宅开发为主业,辐射绿色纤维、建筑工程、健康养老等领域的综合性集团。

如今,京汉控股卖身中国奥园,一方面在于自身常年经营不善,叠加房地产市场环境已经大不如前,公司业绩难以提升;另一方面,或许也在于奥园强烈的进京意愿,可成京汉股份最好的买家。

在收购京汉股份约29.99%的股权,成为其实际控制人后,也意味着中国奥园继2008年进京失利后,再度瞄准北京房地产市场。

奥园首次进京还得追溯到2008年,当时正值全球金融危机,刚在港股上市不久的中国奥园,只因地产圈一句“不到长城非好汉”,便头脑一热开始向北京进发。

2009年7月,奥园斥资3.7亿元拿下北京世纪协润地产41.33%的股权,获得北京著名烂尾楼“长安8号”的操盘权。

该项目入市两年只卖了13亿,第三年项目转卖,130亿的美梦破灭。无奈之下,创始人郭梓文只能带着奥园退回广州,之后便再未提及北上事宜。

但奥园北上之心未死,如今,郭梓文欲再借京汉股份入主北京,只是在当前房地产政策下,北京市场影响尤甚,此时入京,恐怕为时略晚。

而且从奥园本身的财务表现来看,其营收质量及债务结构,恐怕也不足以支撑奥园在北京甚至全国更多城市的持久战。

亮眼业绩

难掩盖低盈利质量

拉长中国奥园的经营周期来看,从2016年起,得益于销售规模逐年暴增,中国奥园在业绩表现上也是相当亮眼。

2016年到2019年,中国奥园年分别实现256亿元、455亿元、912.8亿元和1180.6亿元销售规模,年复合增长率高达46.54%。

同期奥园的营收净利也获得不错增长:

2016年,奥园全年实现营收118.27亿元,同期归母净利润为8.81亿元,归母净利同比增长8.47%。

但到2017年,奥园全年实现营收191.15亿元,同期归母净利润为16.4亿元,归母净利同比增速达到惊人的86.15%%。

2018年,奥园再度实现62.2%的营收增速,全年实现营收310.06亿元,同期归母净利润尽管同比增速下降至46.89%,但仍达到24.09亿元。

2019年,随着销售规模突破千亿,奥园全年营收也达到505.31亿元,同期归母净利润达到42.01亿元,同比增长74.39%。

图片来源:东方财富

随着业绩暴增,奥园股价也从2016年起实现快速反弹,若按12月31日7.54港币的收盘价计算,奥园近4年股价年复合增长率高达321%。

图片来源:东方财富

然而,如果看奥园的财务状况,尽管在营收净利等数据上,表现亮眼,也看似足以撑得其股价涨幅,但背后所反映出的盈利质量,着实一般。

首先,从毛利率和净利率两项指标来看,奥园近5年平均毛利率只有28.58%,平均净利率则只有9.6%,跟近5年炸眼的营收净利截然相反。

图片来源:东方财富

其次,从经营性现金流表现来看,奥园现金流状况也处于较为堪忧的状态。

2016年之前,奥园的经营性现金流一直处于净流出状态,直到2016年随着销售规模大幅增长,才得以扭转,全年实现59.45亿元的经营性现金流净额。

但奥园的经营性现金流表现并不稳定,到2017年,经营性现金流便再度为负,为-67.63亿元。

2018年实现85.88亿元的现金流净额,到2019年则继续转负,为-18.25亿元。

图片来源:东方财富

而导致其盈利质量数据表现不佳的关键,一方面在于其业务模式以收并购和城市更新等低周转项目为主,导致其存货周转率相对较低。

根据公开数据显示,中国奥园2019年上半年拿地金额为168.5亿元,拿地面积为729万平方米,而2018年上半年拿地金额为166.9亿元,拿地力度基本保持稳定。

但公司存货周转率尽管较去年同期的0.11提升至0.13,却始终保持在较低水平,由此也在一定程度上拖累了其盈利质量,导致公司整体经营成本较高。

而另一方面,则在于跟奥园销售规模同步暴增的债务规模。

杠杆率高企

融资成本超同业平均水平

整体来看,从2015年到2019年奥园销售规模暴增的年份,奥园负债规模也在同步增长。

2015年,公司负债总额为372.51亿元;

2016年,负债总额同比增长39%,至517.87亿元;

2017年,公司负债总额逼近千亿,达到986.8亿元,同比增速高达90.55%;

2018年,负债总额同比增长60%,达到1581.24亿元;

而到2019年,公司负债总额突破两千亿元,达到2528.84亿元,同比增速再度达到60%。

图片来源:东方财富

受负债规模增长,奥园杠杆率(即资产负债率)也从2015年的76.29%,增至2019年的87.24%。

图片来源:东方财富

具体来看,根据最新半年报数据,中国奥园一年内需偿还的银行等借款为475.12亿元,比去年末增近60亿元。而1-2年中期借款总额则达到320亿元。由此可见,中国奥园近2年内要还的借款总数超700亿元。

图片来源:杠杆地产整理自奥园半年报

但中国奥园截至今年6月30日,现金及银行存款、结构性存款总额约为694.39亿元。扣除约156.57亿人民币的受限制银行存款,可用于偿债的货币资金只有537.82亿元。

但考虑到其仍在加速的拿地及开发节奏,奥园本身对现金流存在极高渴求度,因此尽管手里的货币资金足以覆盖1年内到期的短期负债,但算上营运资金所需,奥园的货币资金着实捉襟见肘。

还有一点值得注意的是,2020上半年,中国奥园的借款总额突破了千亿,达到1030.48亿元,综合负债则进一步攀升至2564.93亿元。

而且奥园还在继续以相对较高的融资成本发债,以补充公司现金流。

根据半年报及杠杆地产统计数据,今年2月和7月,奥园分别发行了1.88亿美元363天4.8%境外优先票据,以及4.60亿美元2024年到期6.35%境外优先票据。

可以看到,今年上半年,中国奥园的融资成本达到4.44亿元,去年同期为2.76亿元,增长了近61%。

图片来源:杠杆地产整理自奥园半年报

而根据新浪财经上市公司研究院整理数据,中国奥园今年中期平均融资成本达到7.4%,明显高于主流上市房企6.44%的平均融资成本线。

由此可见,为了支撑公司运营规模,奥园一方面在用文旅等其他副业扩大拿地规模,另一方面也在不断加杠杆,做多负债补足公司现金流。

但高于行业平均水平的融资成本,以及本身周转较低的存货资产,也在不断拖累奥园的盈利质量,增加其经营性现金流的波动性。

可以看出,如果未来奥园盈利质量没有较大改善,随着国内房地产市场环境进一步严峻,发展再多副业,恐怕也不足以让奥园高枕无忧。

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关键词阅读: 财经 / 股权 / 上市
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