余凌曲 中国（深圳）开发研究院 金融与现代产业研究所副所长

来源：经理人杂志主管单位中国（深圳）开发研究院

近日，蛋壳公寓在长期依赖租金贷进行激进扩张后现金流难以为继，风险彻底暴露，引发金融市场风险甚至是激烈的社会矛盾。目前，相关风险和矛盾的处置正在紧锣密鼓推进中，除了要继续追究经营主体的相关责任，还需要对租金贷火上浇油的风险助推行为进行追责，更需要尽快建立健全金融创新的评测机制，让各种金融伪创新、乱创新难以遁形，厘清金融创新合理边界，防范类似风险再次重演。

01

剖析蛋壳租金贷金融创新

租金贷并非全新的金融产品，长期以来商业银行为个体工商户、私营业主提供租金贷款满足其租赁商铺、门市等经营需求。在国家鼓励长租公寓的政策支持下，银行也开始把租金贷的服务对象自然延伸到公寓或住宅的租客群体。

在蛋壳租金贷出现之前，传统租金贷的逻辑是这样的：房东一次性收取一年租金相比按月收租，往往会给租客相当大的租金折扣，但是租客又往往难以负担一次性支出一年租金，也就难以享受到租金折扣；商业银行推出租金贷产品，可以让租客在享受到租金折扣的同时又可以按月支付，只不过付租金变成了还贷款；由于租金折扣远远高于银行利息，这样就可以形成房东、租客、银行三赢局面。

如果租金贷的逻辑到此为止，确实可以为刚进入社会大学生等租客群体创造福利。目前，也确实有很多商业银行在开展这一类传统意义上的租金贷业务，但是相关商业银行面临着客户分散、管理成本高、利润相对微薄等问题，业务开展也不温不火。

蛋壳公寓和合作银行通过金融创新，把租金贷的逻辑导向了客户集中（其实就只有蛋壳公寓经营主体一个）、管理成本低、银行利润大幅提升的光明大道：租客和合作银行签订租金贷协议，贷款直接打入蛋壳公寓经营主体账户；经营主体并不是把钱一次性打给房东，仍然是按月支付，大量资金用于收购新的房源，实现快速扩张。这样，银行的实际客户从分散广泛的租客群体变成单一集中的公寓经营者，管理成本大大降低，同时合作银行还可以收取远远高于传统租金贷的贷款利息。

在传统租金贷模式下，银行利率要明显低于一次性收取租金的折扣率，否则租客就没有动力去贷款了。而在蛋壳租金贷模式下，合作银行贷款利率的天花板不再是租金折扣率（蛋壳出高价收房源，也不存在租金折扣），而是公寓经营主体对未来市场的想象空间、资本市场的造富神话……据公开信息显示，蛋壳租金贷的账面利率已经达到9．5％，考虑到按照合同部分资金作为还款保证金不能提取，合作银行实际收取的贷款利率很可能已经达到两位数！

02

蛋壳租金贷伪创新特征十足

我国金融体系长期存在资金内部空转、金融系统脱实向虚、流入实体资金成本高企等问题，导致金融发展偏离实体经济需求，金融安全乃至社会稳定也深受影响。而资金在层层嵌套、内部空转、乱加成本的过程中，相关金融机构还往往以金融创新、普惠金融、服务国家战略等名义示人，混淆社会视听，既赚暴利又赚名声。一旦这些金融伪创新在市场上难以为继，出现爆雷风险，相关金融机构则迅速撇清责任，把风险处置、民心安抚、社会稳定等完全丢给合作企业或者政府。

从金融发展服务实体经济的初心出发，至少可以得到金融创新是真创新还是伪创新的三条标准：是否提高了效率并降低了融资成本？是否降低了金融风险？是否在商业上可持续？

如果用这三条标准来进行评价，那么蛋壳租金贷业务的金融伪创新特征就十分明显了。相比传统的租金贷业务，一是蛋壳租金贷实际利率更加高昂，而且利率已经完全不受租金折扣率（实体经济）天花板制约；二是蛋壳租金贷金融风险明显扩大，传统租金贷的客户分散，也使得少量、局部的租客或房东违约并不会造成整体性风险；三是蛋壳租金贷明显商业不可持续，稍有常识的人都可以看出，除非租金暴涨否则公寓经营利润绝不可能覆盖银行利率。此外，蛋壳租金贷业务中，合作银行和租客签订贷款合同，而贷款资金直接打入公寓经营主体账户，就更属于扩大金融风险的违规操作！

03

亟需打造一面金融伪创新的照妖镜

最近中央金融监管官员提示我国金融市场上存在偏离实体经济需求、危害金融稳定、侵害消费者权益的伪创新、乱创新行为，这表明严厉打击金融伪创新已经进入了中央决策视野。

从前述分析看，在金融创新三个标准的评价之下，蛋壳租金贷伪创新特征就开始原形毕露了。所以说，一套清晰的金融创新标准可以成为中央有效查处打击金融伪创新、乱创新的“照妖镜”。

实际上不仅仅是蛋壳租金贷业务，很多风靡一时的金融创新，比如给全社会带来巨大损失的P2P业务，在“照妖镜”下也会现出原形。明显高于社会认知的理财收益、明显扩大而且难以有效防范的社会性金融风险、明显无法通过实体经济经营覆盖的融资成本等等，都是金融伪创新、乱创新的显著特征。

当前，中央政府高度重视金融风险防范工作，近期召开的国务院金融委第四十三次会议再次明确提出要“牢牢守住不发生系统性风险的底线”。

防范金融风险就要从金融风险的源头开始抓起，按照“所有金融业务都要监管，所有金融创新都要准入”的基本原则，在国家层面建立起一套科学的金融创新测评机制，把是否有利于提升服务实体经济能力、提升金融运行效率、提升风险管理水平等作为金融创新产品和服务进入市场的准入门槛，让监管部门对金融创新活动看得到、穿得透、管得住，有效防范不当创新、过度创新等造成的金融风险，推进我国金融体系在更好服务实体经济中做大做强、行稳致远。

​