雷达财经 文|李万民 编|深海

12月2日,自如APP的服务助手消息提示,签约海燕计划付款方式中,自如分期、轻松付于11月27日暂停使用,已签海燕用户不受影响,仍可正常还款。目前武汉的海燕计划已无法使用分期,另外北京海燕自如分期和轻松付付款方式已下线,非海燕客户不受影响,可继续使用自如分期与轻松付产品。另据媒体消息,北京地区签约暂时不支持使用微众资金端的自如分期支付。

行业人士分析,此举或许受到近期蛋壳公寓"爆雷"事件相关的“租金贷”问题影响。当前暂停的自如分期、轻松付本质上也是租金贷产品。在租金贷模式下,租客使用租金贷产品后,与长租公寓合作的金融机构先行支付全年房租,租客按月向金融机构还款。如果长租公寓资金链断裂,无法向房东支付租金,租客就要面临"被房东驱赶"+"金融机构催贷"的窘境。近期蛋壳爆雷后,相关报道已经层出不穷。

自如成立于2011年,属于链家旗下,是长租公寓龙头企业。据前瞻产业研究院数据显示,截至2019年,自如的长租公寓管理规模达到102万间,远超相寓的70万间以及蛋壳的50万间。

从2018年至今,自如经过多轮融资,估值从200亿元一路飙升至430亿元(66亿美元)以上。长租公寓亏损已是普遍现象,行业人士认为,连续不断的融资在对其"输血"上意义重大。

随着长租公寓爆雷不断,其模式的弊端日益显露。景晖智库首席经济学家胡景晖指出,长租公寓频频爆仓的根源,主要是商业模式天然存在缺陷,表现为高进低出、长收短付、短钱长投。同时,也有专家表示,租金贷在长租公寓放大杠杠最终导致爆雷的过程中,充当了重要角色。

"通过租金贷,长租公寓以贷款一次性回收半年或一年的租金。通过金融工具加大杠杆率,这个商业模式本身没什么问题。"经济学家、空白研究院创始人杨现领认为,关键问题在于部分长租公寓过于激进,在杠杆率过高的情况下,过快地加大规模,前期大量囤房,甚至陷入恶性竞争,但却没有形成与之相匹配的管理能力。

自如也曾一度因为"租金贷"而饱受诟病。前文提到的自如海燕计划,主要是为初入社会的高校应届毕业生提供租房月付、免押金的专项支持。其实现方式,其实是"租金贷"。对此,有用过海燕计划的租客向雷达财经表示"还可以",能够"免押金,服务费打折"。但同时,也有租客表达出对相应服务的不满。

一个用户在黑猫投诉上投诉称,自己2019年在自如使用海燕计划租房,到2020年3月将房子转租,完成退租解约。几个月后,又收到工作人员电话,要求交付违约金。而该租客认为,海燕计划在宣传中表示不收取押金,事后又以违约金的形式要求补交押金,是欺骗消费者。

"租金贷"究竟还有没有存在的必要?

"根据问卷调查,真正需要通过贷款租房的需求不超过30%。但在实际操作中,租金贷占比最高时可达90%,应对其加以限制,无需如此高比例。"胡景晖指出,很多长租公寓运营商为了拿到沉淀资金用于滚动发展或其他用途,在合同条款中做一些预埋或模糊处理,哄骗诱导欺瞒租客,这明显涉嫌违法违规,应在签署合同前明确告知消费者相关问题。

其表示,租金贷可以用,但是要注意几点,一是要严格控制在一定的比例范围之内;二是是否使用租金贷,由租客自由选择,运营方要向租客充分说明租金贷的具体情况,如租金贷使用利弊、风险点等,要让租客在充分知晓的情况下进行自由选择;三是租金贷要处于监管之下。目前市场上真正提供租金贷的,绝大部分不是正规银行,网贷公司、小额贷款等才是提供租金贷的重灾区。

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