2020年开年后不久，香港置地一掷千金以310亿元拿下上海徐汇滨江西岸金融港地块，一举刷新了上海地王总价纪录。即将到来的2021年，上海土拍又将由一幅重磅地块揭开序幕。

上海土地市场网站公告显示，近日黄浦区规划和自然资源局挂牌了豫园社区一幅面积12.51437万平方米的商住地块，该地块将于2021年1月5日进行现场竞价或投标评标。根据出让公告，若该地块有效申请人数为三人及以上，则采用有竞价招标方式出让，若不足三人则采用挂牌现场竞价方式出让。

作为市中区优质地块，此次出让标的坐落于黄浦区豫园街道515街坊，东至河南南路、狮子街，西至露香园路，南至大境路、方浜中路、昼锦路，北至高墩街、福佑路。西北面是人民广场，直线距离不到1公里，步行仅需几分钟。

上海中原地产首席分析师卢文曦如此形容该地块的稀缺性——“黄浦区2014年后就没出让过这么好的地块。”

具体来看，此次出让地块地上宗地面积57657平方米，规划性质为商业、住宅、社区级公共服务设施；地下总用地面积67486.7平方米，规划性质为地下商业、停车、设备、居住空间及其他，地块要求商业部分全部自持。

值得注意的是，176亿元的起拍价也意味着该地块有望成为上海土拍市场地块总价TOP4.

《国际金融报》记者梳理发现，此前上海土拍地块总价前3名分别为徐汇滨江地块、董家渡地块和徐家汇中心项目。

2020年2月，香港置地以310.5亿元拿下徐汇滨江地块。其中xh130D-03地块和xh130D-06地块将打造210米、280米高楼，建成后将与西岸第一高楼恒基星扬西岸中心持平，成为城市生活新地标。

香港置地一掷千金之前，上海的地王项目已经被中民投的董家渡地王项目保持了5年多。2014年9月，中民投以248.5亿元摘牌董家渡13、15地块。2019年初，危机中的中民投将该地块转手给绿地，同年，中国人保、海通证券和旗下海通恒信等入驻A1和A2、 B1、B2、B3三栋写字楼。这是董家渡项目入市五年以来首次产生效益。今年3月12日，绿地外滩中心宣布开始认筹，首批203套房源，项目均价约13.8万元/平方米。

在中民投的前一年，新鸿基以217亿元拿下徐家汇中心项目，拟建“浦西第一高楼”。今年8月28日，徐家汇中心项目220米高、总计43层的T1塔楼顺利完成结构封顶。年底前，高370米、总计71层的T2塔楼核心筒预计将建至34层，项目整体计划于2023年竣工。

对于该地块的争夺，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“虽然今年房企拿地比较保守，但由于豫园社区用地本身表现较好，具有一定的导向性，因此溢价率表现估计不错。” 卢文曦也认为，如此优质地块溢价肯定有，“楼板价突破10万的概率相当大”。

地块的稀缺性也让其出让条件极为严苛。

受让合同显示，出让方要求受让方在商业部分全部自持，且该商业用地功能以商业、餐饮和商务配套为主，业态上应与周边豫园商圈、金陵东路沿线地块联动，并引进有影响力的品牌主力店、旗舰店。同时，土地规划方面，也对绿化、商业等比例作出相应要求。

对此，严跃近认为，地块的出让条件无疑对开发商的资金实力、商业运营能力和金融领域的影响力等方面都提出了较高要求。卢文曦坦言，此举说明区域需要有商业运营能力的开发商，给板块带来更多便利，提高区域整体水平。

基于这样的出让条件和房企过往表现，严跃进判断，此类地块本身属于高端商办项目，受让方普遍拿地节奏慢，但是资金实力较强，因此不排除港资的可能性，毕竟他们“擅长商业运营”。此外，从其他方面看，若想强化一线城市布局，一些传统大型住宅类的开发商，包括中海、保利等企业也会愿意拿地。

卢文曦则给出了一个可能性——“复星”。复星总部距离该地块不远，加之豫园商城为其旗下项目，复星在附近开发了不少项目， 因此在卢文曦看来，“如果复星缺席这场土拍很可惜”。