艳姐说

几年前一位地产老板抛出这样一个观点：

中小房企一定不能被大房企的规模思维带着走。

这句话的背后是：大房企被规模绑定的无奈以及中小房企所必须要在合理规模之外构建的破局思维。

身在上海，艳姐发现中小房企破局的第一步往往是从总部搬迁开始的。

单是看这几年将总部从外省迁到上海的房企差不多毛估估就有约40家，而其中一大半是排在50强开外甚至是百强开外的中小房企，也都是在当下急求破局法门的房企。

除了上海，广深同样在近年来迎来了持续性的总部搬迁潮。

因为只要是还想寻求下一步发展的房企都绝不会偏安一隅，把总部搬往资源密集型的城市能起到助推器的作用。

艳姐熟知的一家网红房企，自从搬家到了深圳后，也有了系列调整动作，艳姐感觉转型还挺成功，与不少中小房企有着共通性，今天很想作为一个典型样本和大家分享一下：

主人公房企名叫和昌地产。继此前形成华东、华南、华中三大区后，最近又成立了神秘的“第四大区”。

据说，这个“第四大区”不同于其他三大区按地域边界来做划分，而是有一个特殊的界定方式。

01 三大区组合拳

华东赚规模，华南赚利润，华中看周期

和昌是在去年成立的华东、华中、华南三大区。

其中，华东区域主要为杭州、苏州、南京、常州、合肥等热点二线城市；华南区域主要为深圳、东莞、广州等大湾区核心城市；华中区域主要为郑州、天津、济南、青岛、武汉和洛阳等城市。

聊单个房企的发展，必先来看看大势，即整体市场氛围。

房企的投资逻辑无非就两块，一个跟着人走，一个跟着人的流动走。因而从全行业看，但凡是走全国化布局的房企不外乎是将满足这两点的三大区域作为布局重点。

但是市场的大势却很微妙，以前随便哪都好做，只是赚多赚少的问题；而如今纵观下来，居然，没一个是好做的。

看华东：

虽然是很多房企的战略高地，但是地价房价高企，大部分城市利润薄到几乎看不见，整个长三角招拍挂的利润率算下来也就是3~5%。

资金成本稍微高一点的房企可能进入就是赔钱。尤其是前些年狂出的“地王”项目，基本都是亏本在卖。

看华南：

遍地旧改，周转效率极慢，注定了只能慢慢滚动开发，除了要有充分的资本拿到地并拿得起地，还要能经得起平均七八年的等待以及一系列不确定性因素的考验。

对资金的压力以及操盘能力的高要求让很多房企往往是拿地后数年难有进展最后只能恹恹地打包出售。

看华中：

从近些年市场的发展态势来看要略输华东华南一筹，甚至不少华中城市在过去一年整体的市场情况都并不乐观。

比如我们看郑州的二手房走势相较之前几乎是一路下行。

图源网络

这还并非是个例，也就是说如今各大房企在华中市场几乎都是如履薄冰。

千言万语终汇成一句话：“泰难了”，如何权衡好规模和利润的关系更是难上加难。

市场的普遍性机遇更是早已不再，只有结构性机会。

因而反馈到现阶段的应对态度上，和昌的选择是：顺势而为，三大区域差异化发展。

对华东：

虽然利润微薄，但是胜在规模好做，所以和昌对待华东的态度很简单——依旧坚持深耕，但是只求两方面：

一方面依赖于高企的房价维持住企业的规模保证不掉队；一方面适当寻求好的机会。

对华南：

虽然由于遍地旧改，开发周期长且艰难，但是同样的背后的利润也非常可观，只要做成了赚钱只是时间问题。

和昌要做的就是守住自己的阵地，精耕细作，先把手头现有项目的利润慢慢做出来。

对华中：

市场下行期，只需在基本盘之外等待周期，伺机而行，做到低点进入、高点快速出货，控制住整体的风险。

简单一句话：华东赚规模，华南赚利润，华中看周期。或者更进一步来说，稳中求进，打好区域组合拳。

02 解密“第四大区”

和昌的隐秘法宝

但是即便是有了应对之法，市场大行情下注定了如果不寻求到新的增长点在未来依旧会步履维艰。

所以，“第四大区”作为和昌新的利润增长点应运而生。

可能很多人已经察觉到了，所谓的第四大区，并非是传统意义上的区域概念，而是一个对外的合作开发平台。

而非常有意思的是，第四大区的概念虽然近期方才提出上升到战略高度，但事实上，这个合作开发平台早在2013年起就存在于和昌内部了。

其中最典型的代表就是早期牵手郑州航空港兴港投资集团合资组建的兴瑞实业，目前已经发展成为以“供应链+不动产”两大主营业务为中心，金融、物业等模块辅助发展的集团化公司。

其中不动产板块开发主体为兴瑞地产。

按理说，这样的合资公司一般就是短期合作的关系，但是就艳姐所知，2013年组建的兴瑞地产，到目前为止还在持续性地进行投资。

并且这个投资的区域还不是只局限在郑州市内八区和港区，甚至还有以合肥苏州为核心的长三角区域、以东莞、深圳为核心的珠三角区域……

比如就在今年年初，兴瑞地产就在合肥果断拿地、快速推出了一个爆款项目——兴港和昌·云庭，也是如今和昌内部最高端的产品系“云系”的代表力作。

由于容积率不过2.2，整体规划都是小高层、洋房这样的低密产品，看整体的规划设计图也可以发现不少小心思。

加上地段也不错，艳姐翻看项目的战报发现今年9月底示范区开放当天，就有破千的来访量，一个月前首开入市时，开盘即斩获逾3亿元，在当地算是相当不错的首开成绩。

再往前看，从拿地到开盘，和昌仅仅用了6个月时间，精准踩住了合肥今年的市场上行周期，表现出了极高的投资水平和开发能力。

并且艳姐翻阅兴瑞地产过往的资料发现，截至今年8月，单是在不动产板块上就已经累计开发体量超874万方（含部分轻资产运营），其中开发项目累计销售额也近百亿。

大家发现了没有？这样一个合作开发平台中的一个样本，在地产开发上取得的成绩远超大部分常规的地方小房企：

持续性地投资开发，走的还是“全国化布局”的路子，也保持了一定的规模。

包括看业务范围也不止局限于住宅，还有产业园区、片区开发、民生工程等不动产开发，

兴瑞地产还参与了临空医药产业园的开发建设，并积极参与园区的招商和运营管理工作，在此过程中形成了完整的生物医药产业园的开发运营经营，强化自己的产业开发能力。

所以我们回过头再来看，为什么和昌要把这么一个合作开发平台在今年上升为第四大区？

本质是因为先有了兴瑞地产这么个成功的先行样本，未来让和昌看到了甚至可以超越如今三大区的势能：

这样一个平台可以说打破了在拿地上的地域界限，也打破了传统地产开发的界限。

因为整个第四大区的模式除了有赖于和昌自身建全的体系、丰富的地产投资运营管理团队与在核心城市、优质地段业态丰富的物业布局，更重要的是通过母公司中瑞实业的合资平台，对地产业务进行全面深入整合，优势互补。

换句话说，实现高效的运营也是和昌母公司中瑞实业成熟的业务模式以及合作方丰富资源下的共振合力。

可能很多地产人并不熟悉中瑞实业，简单给大家科普一下：

河南民企中妥妥的龙头，除了地产，还主营大宗商品供应链。不仅自2017年稳居中国民企500强，更是在去年超越宇通、双汇等民企一度成为了河南的民企老大。

这样的硬实力下可以说吸引到的合作方也相当优质。

多方面优势聚合势能下，兴瑞地产自己就能是一个“小和昌”。

据艳姐所知，除了兴瑞地产之外，和昌目前已经牵手了十多家优质合作方，随着合作方队伍的扩大，按照兴瑞地产的成功模式，未来估计还能陆续孵化出多个这样的“小和昌”。

而从实际带来的效益来看，第四大区一方面能在一定程度上助推和昌规模的扩张，在更多的优质地区迎来新的机遇；另一方面与产业的协同也使得整个开发模式更稳健。

03 和昌的华南丰收季

当然，虽然有了“第四大区”助力，但是只把宝压在第四大区上是万万不行的，所有的前提是：先要把握好基本盘。

但按照和昌目前的布局和战略，可能很多人也会对此有所质疑：

华东华中主要看市场机遇，可以另说。但是华南主城市更新，开发周期这么长，如果在短时间内做不出利润、回不了款，所谓的区域组合拳、规模与利润的权衡岂不只是个伪命题？

而和昌之所以有底气打三大区域组合拳的答案很简单：一切都到了开花结果的时候。

大家还记得2017年和昌斥资近130亿收下的莱蒙国际资产包吗？

不出意外的话，明年上半年和昌就能在华南市场迎来大丰收。

单拿其中一个在深圳东进桥头堡龙岗的项目和昌·拾里花都来说，如果全部开发完毕将能为和昌贡献超500亿产值！

就在前不久，这个规模超150万方、集主题商业、商务办公、轻奢住宅、精品公寓为一体的超级城市综合体还完成了一期回迁选房大会。

这意味着当年和昌华南区域的核心旧改大盘到了收获的季节。而据艳姐所知，一期的住宅项目也将于明年上半年正式面世。

整个项目不仅占据了龙岗大道超800米的黄金沿街面，还横跨了两站地铁，是深圳非常难得的城市更新大盘。

纵观周边4w+的住宅均价，如果明年推出稍早些，单这一个盘毛估估明年卖个50亿以上不在话下。

截图来自链家

而在和昌的华南版图中，这个项目只是其中的一部分，保守估计，目前和昌在华南的土地储备货值已超过800亿。

对于和昌来说，华南的粮草短时间内尚还充足，只需等待阶段性的收割，接下来就是慢慢耐心寻找新的低风险投资机会了。

实话说，当年不过百亿的和昌大胆拿下这笔130亿的资产包时，不看好的声音的不在少数。

如今，随着和昌迎来丰收盛宴，展现出强劲的基本盘后，所有的质疑不攻自破。

而除了这些基本盘之外，和昌还手握第四大区的法宝，换句话说，已经具备了一定对冲市场风险的能力。

在你以为它只是一个有梦想有冲劲的少年时，和昌却早已有了独闯天下的实力。

总结：

我们回过头再来看和昌如今的战略，会发现早已经不再追求“大房企思维”的规模快速增长，而是开始去寻求精细化深耕、追求效益。

甚至从各个层面来看，和昌如今每一步都迈得更加谨慎，也更稳健。

搬迁总部是这样：

选择了将拥有庞大旧改市场、更需要深耕、更能做利润的深圳，并且选在了和昌华南业务步入正轨、可以慢慢摘果子的微妙时刻。

第四大区的成立也是这样：

在成功样本先行，为“第四大区”的模式上了充分保险后，和昌才真正将早就在实践的合作开发平台放在了战略层面上。

旭辉林中曾言：

三道红线之后，难有黑马，只能有千里马。

而和昌不仅是要活下去，更是要活得好，甚至是做未来赛场上的千里马。

责编：Nanako

主编：张艳

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