现在相信不少人买房后,如果一进去面对的是四面水泥,连水电都没有走的“毛坯房”,那肯定会满头抓狂!

为什么这么说呢?

因为凡是亲历参与装修过房子的,应该都对装修过程中的酸甜苦辣、操劳纠结记忆尤深。

找装修公司,选装修风格,然后定材料和盯工期,反正哪一样不上心都不行。

累了不说,仅从毛坯房到装修,再到业主住进去安顿下来,往往还要花上一至两年的时间等待,可以说是真的非常不方便。而且毛坯房的装修,不好之处在于容易破坏房屋的整体结构,甚至产生噪声及环境污染。

或许正是过去大多数人对毛坯房感到“深通恶绝”,“精装修”才会出现。

精装修就是在房屋交付给业主前,将所有功能的固定空间和基本设施全部铺装完成的意思,其中包括有墙面粉刷,地砖、墙砖一次性装修到位,甚至连橱卫和卫生间的基本硬装设施全部安装完毕。

相较于毛坯房而言,精装修的优势在上面已经说得很明白,这也是精装修受到政策端大力推动的原因。

据统计,自精装修发展以来,精装房相关政策出台数量逐年增加,截至2019年底,全国涉及精装修的各类政策累计颁布90次,形成从国家层面统领规划到省市地方因城施政的积极局面。

目前,“毛坯房在逝去,精装修来临”已经成为行业的大势所趋。

精装修最早起源于上世纪六十年代的瑞典,随后欧美、日本等发达国家纷纷跟进,中国也不例外。

上世纪90年代末,我国精装修诞生在商品房市场发展初期。不过,早期的精装修只是进行简单式的拼凑,比如对墙体进行涂抹,地砖、墙砖铺贴,橱柜和衣柜安装。

由于装修不考虑采光、照明、室内温度、隔音效果以及整体舒适度这些体验,因此装修内容大体简单,质量都比较差,说是精装修其实本质上仍属于简装修的范畴。

进入21世纪,随着房地产行业爆发,精装修更多考虑设计、风格、采光、隔音和舒适体验方面的因素,并逐步推广,形成了一定的市场规模。

但在发展初期,由于相关政策和标准还不成熟,加上开发商为了节省成本可能存在对设计、材料方面的“偷工减料”导致购房者宁可自己伤财装修,也不愿意选择享受开发商打造好的“带着行李就能入住”的房子。

围绕着开发商和购房者之间的信任问题,精装修市场增长表现出不如人意。

伴随着房地产市场越发成熟,精装修开始从简单式的拼凑向品牌化运作,加上行业相应变得规范,大众也逐渐感受到精装修带来的较为优质个性化服务,至此精装修市场才真正迎来快速发展的契机。

数据显示,2016-2019年,我国精装修是发展最快的三年,市场整体保持35%以上的增长率。具体到2019年全年,国内精装修市场新开盘项目规模已经达到319.3万套。预计2020年精装修规模超过360-400万套。

虽然最近几年精装修市场发展速度非常快,但也因房地产增量时期,精装修的需求并未被充分发掘,导致渗透率一直较低。

据统计,2019年全国精装房渗透率也就仅为32%,远低于日本、美国、欧洲达到80%以上的国家。

低渗透率也即意味着精装修市场未来有着仍有较大的开拓空间。

一方面在毛坯房限价政策下,房企为获取利润增量,会更加注重精装房建设。不过,目前头部房企精装修比例已经较高,像恒大碧桂园万科等新建楼盘精装修比例接近90%-100%了,接下来将是中小房企发力精装修市场的主力。

另一方面,地产后周期时代,市场驱动力已由新房毛坯装修转向为由存量(旧房、二手房)为主的翻新带来的需求拉动。比如这几年的旧城改造、长租公寓、教育类建筑等都在拓宽精装修的市场空间可见一斑。

根据AVC数据,到2029年,精装修渗透率有望达到80%。那么,未来渗透会具体来自哪里呢?我们从各线城市来看,2019年一线城市渗透率达到90%,达到发达国家水平,远远领先于二三四线城市。

显然,随着渗透率不断提升,由于一线城市已经接近瓶颈,因此在二、三线及以下的城市,精装房渗透率将向一线城市逐步靠拢。

当然,地产后周期时代也带给了精装修行业一些挑战。

精装修项目一般规模较大,需要精装修企业拥有较强的资金实力开展业务。但我国精装修企业多为民营企业,且为轻资产运营的公司,没有多余的资产去银行办理大规模的抵押贷款,资金基本上依靠自身发展积累。

所以,一般而言精装修企业的营运资金普遍相对紧张。如果在房地产市场低迷阶段,房地产公司会对下游的付款周期进行整体拉长,比如通过使用商业票据,这样就加剧了精装修企业资金紧张的局面,使得它们的财务报表恶化。最终结果可能是,这些企业在任务充沛的情况下也会被活活穷死。

目前,精装修的产业链具体为上游为各类建材供应商及劳务公司,下游为各类有装修需求的主体,分为toB和toC两种模式。

toB主要是政府、企业、酒店及房地产开发商这些机构,toC一般是个人消费者对毛坯房、二手房或旧房甚至自建房的精装修需求。

中游是精装修,如金螳螂、中天精装等负责对建筑进行装饰的企业。精装修企业是整个地产链条最贴近消费者的参与者,可以说是地产商交房前的最后一个供应商,直接面对业主,且交付量大、开发频次高,因此其在资金回收上也比地产供应商更具有优势。

值得一提的是,上面产业链只把房地产开发商作为有装修需求的主体。其实这只是精装修交付的一种模式,即地产公司与第三方精装修公司达成联盟,双方强强合作。此外另一种交付模式是,地产企业有自己的总承包公司,即自己造房子然而自己进行精装修。

相较于地产企业组建自己的精装修公司,事实上把房地产开发商作为有装修需求的主体,让第三方精装修参与进来才是值得鼓励的。

试想一下,一个企业自己造房子、自己装修、自己验收。那么,验收会到位吗?工作能做得彻底吗?马克思说过:如果有20%的利润,资本就会蠢蠢欲动;如果有50%的利润,资本就会冒险;如果有300%的利润,资本就敢于践踏人间一切的法律。

凡是无绝对,所以最好的结果是,如果装修是第三家公司做的,地产公司只是验收方,秉承“我花了钱,我要你提供服务”的想法,毋庸置疑,验收才会变得更加严谨。

(文章来源于:解析投资