作者 | 花朵财经研究院

长租公寓一波未平一波又起。近日，自如公寓业主接连爆出自如提出降租要求，甚至在沟通过程中表示“不降租就解约”。

而作为违约方的自如，不仅不承担责任甚至要求业主赔偿装修费，这就是一种变相的强买强卖。

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近日蛋壳事件持续发酵，不少租客被驱逐、无处可去，房东收不回房租、左右为难，租金贷的弊端尽显，长租公寓行业存在的问题被充分暴露。

而作为长租公寓行业头部玩家的自如，被很多打工人看成租房的重要选择。

但是自如真的靠谱吗？就在最近，不断有业主反映自如要求业主合同期内降租，不同意就强制解约，还要赔偿违约金。租客也被下逐客令，并且不按合同赔偿。

据了解，自如是2011年链家孵化出的长租公寓项目，也是国内长租公寓行业的领头羊。数据显示，自如已经为全国九个城市近50万业主、300万自如客提供居住产品和生活服务，房源规模突破100万间，入住率高达95%。

但今年突如其来的疫情对长租公寓带来巨大打击。近期，不断有长租公寓资金链断裂、跑路“爆雷”事件发生。

据打听，最近确实有不少自如的房东接到了要么“自愿”降低房租，要么提前解约退租的“二选一”通知，理由是“受疫情影响巨大，希望房东与自如共渡难关”。

然而事实上，自如所作所为其实存在明显的违法情形。据某知名律师表示，自如提供的《资产管理服务合同》是“格式合同”，不能修改，也不能增加补充条款，显然不合理。

虽然“格式合同”在生活中很常见，它是为了交易方便而设立的，有一定的积极性，但判断格式合同的效力，依然要看合同中是否平衡了双方的权利和义务。

如果一方提供的“格式合同”，其中的条款出现了加重对方的责任和义务、排除或限制对方权利等情况，就可以认定是“霸王条款”，否定其效力。

「 2 」

由于近期出现的长租公寓维权案件很多，该律所也接到了不少这方面的法律咨询和维权代理诉求，长租公寓违约的理由往往是疫情这个“不可抗力”因素。

但花朵财经认为，长租公寓提出解约或降低租金的理由是因为疫情，但疫情并不是滥用权利和逃避义务的“避风港”。

按照我国合同法相关条款规定，主张不可抗力的一方除了证明不可抗力的事实之外，还需证明该不可抗力和合同不能履行之间有因果关系。

虽然疫情属于不可抗力因素，但并不必然导致对方合同不能履行。长租公寓目前面临的是合同履行后的利润问题，应该认定为一般商业风险。而自如在履约过程中不敢担当商业风险，并转嫁风险的做法一般不会得到法院支持。

在上述争议中，另外一个焦点是长租公寓方要求业主赔偿装修款的问题。对此，律师表示，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。

不过，自如在合同中规定，无论谁是违约方，只要合同提前解除，业主就需要支付装修损失费。该条款显然加重了业主责任，免除了自己责任。这种约定也违背了合同法规定的平等、公平、诚实信用原则，应当视为无效条款。

「 3 」

自如当下的尴尬，也是长租公寓无序竞争的缩影。

长租公寓曾经一时风光无二，成为资本追逐的宠儿。但最近一两年，传来的更多是坏消息。尤其疫情爆发以来，从杭州友客、巢客到上海岚越，从广州城璞到深圳乐居公寓、小鹰找房……全国各地屡屡爆发中小型长租公寓“爆雷”卷款跑路事件。

就连全国性的乐伽公寓、已经上市的蛋壳和青客也陷入资金链断裂、破产跑路的传闻，业绩巨亏，股价大幅缩水，各地屡现集体维权事件。

如今连行业领头羊自如也陷入“违约门”，这让人不免担忧：长租公寓到底行不行？

资料显示，从2018年至今，自如已经进行了多轮融资，目前估值高达到66亿美元，但另外一些关于自如的不良事件也在发生。

今年2月，自如曾因为疫情期间上涨续租租金而登上了热搜。有媒体报道称，疫情期间有租客续租租金上涨15%左右，自如被疑是因为租客不方便搬家换租而肆意哄抬租金。但后来自如公司回应称，这是由于租户长租变短租而导致的租金差异，属于“系统”自动调价。

实际上，长租公寓的主要盈利模式就是“低进高租”，靠利差来赚钱，类似“二房东”的角色。虽然也有一些项目尝试以“租金贷”等方式，通过“金融玩法”增加盈利，但这是在政策和监管的红线边缘游走。

在并没有找到可持续的盈利模式下，大量长租公寓利用融资跑马圈地，然后再用漂亮的数据去做下一轮融资，甚至完成了IPO。

事实上，长租公寓是一个需求巨大的万亿规模市场，只要认真解决问题、创造价值，一定是有回报的。但遗憾的是，“聪明”被用在了不合适的地方，这也给监管提出了更大考验。