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万科A:距离“绿线”只差4%丨三季报拆解④

乐居财经  2020-10-30 16:43:00  阅读量:7.81万

  乐居财经 严明会 发自深圳

  一周前,万科集团董事会主席郁亮在深圳出席媒体交流会时表示,房地产“三条红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度,万科争取明年回到“绿线”。

  刚刚披露的三季报显示,万科距离“绿线”之差4%。

  前三季,万科实现营业收入2414.9亿元,同比增长7.9%;实现归属于上市公司股东的净利润198.6亿元,同比增长8.9%。其中,房地产业务结算面积为1725.0万平方米,贡献营业收入2139.1亿元,同比分别增长18.6%和7.4%。

  经营现金流暴增18倍

  总览财报,其中最大的亮点莫过于经营现金流的暴增。据财报,前九月万科经营性现金流净额为333.8亿元,同比暴增1824.62%。这部分现金流大增主要得益于“节流”。期内,经营现金流流入3249.7亿元,同比微降5.4个百分点,与此同时,经营现金流流出2915.9亿元,较去年同期的3418.8亿元,骤降502.9亿元。

  经营支出的大幅下降,与今年拿地节奏和力度有关,直至第三季度,万科才进入拿地高峰。据披露,万科前三季累计新增101个开发项目,其中,第三季度新增46个,占比超过45%。公开资料显示,万科第三季拿地金额达到670亿元,是第一季度拿地金额的5倍以上。

  纵向对比来看,今年前三季新增总建筑面积约1832.3万平方米,同比下降35.3%;权益规划建筑面积约1066.4万平方米,同比下降47.8%。

  除了拿地,万科在对外投资上也稍有“收敛”。三季末,投资现金流净额为61.9亿元,同比回正。其中,投资现金流出156.9亿元,同比大幅下降52.9%。

 距离“绿线”只差4%

  充足的现金流再次加强了财务安全边际,截至9月底,万科净负债率为27.6%,远低于主流房企;剔除预收款后的资产负债率约74.2%,较2019年末下降2.3个百分点,自2018年以来,这项指标持续下滑,不断刷新新低,目前距离“三条红线”中,剔除预收款后的资产负债率上限为70%的及格线,之差4个百分点。

  资产负债表显示,万科手持货币资金1730.5亿元,短期借款和一年内到期有息负债总和约850.7亿元,现金短债比超过2倍,没有短期偿债压力。从债务结构来看,有息负债占总资产的比例为14.1%,且有息负债中66.8%为长期负债。

  仨数据维稳净利率

  截止三季度末,万科销售毛利率约为29.94%。较去年同期的35.99%,下滑约6个百分点,这是近三年来,毛利率首次跌破30%关口。但净利率较稳,仅微降0.32个百分点至12.45%。

  这得益于利润表中的三个数据。第一,降控管理费用。期内,万科管理费用70.4亿元,同比下降10.7%,省出来8.4亿元。第二,投资收益提升。对联营企业和合营企业的投资收益约23.1亿元,同比增长一倍有余。第三,期内未计提资产减值损失,而去年同期计提约16.5亿元。仅这三项粗略计算,已为税后利润留出37亿净增空间。

  截止三季末,万科实现净利润为198.6亿元,同比增长8.9%,跑赢营收增幅1个百分点。不过,从增速来看,有放缓迹象。去年同期,万科营收、净利润增幅分别为27.2%、30.4%,约是今年的3倍。尤其营收增速,从2018年三季末的50.3%下滑至7.9%,下滑42.2个百分点。

  已售未结7249亿元

  未来,业绩增速能否止跌企稳?或许有两个数据可以参考。一方面,合同负债6046.3亿元,较2019年底增长275.8亿元,是期内营收的2.5倍。合同负债是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。从定义看,它属于流动负债,但其更多的是反映房企未来业绩空间。结合房地产的期房预售制,“合同负债”已成为预测未来收入的重要数据。

  另一方面,截至9月底,合并报表范围内有4913.1万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约7248.8亿元,较年初分别增长14.6%和19.0%,对未来业绩增长形成支撑。

  据多家券商预测,万科2020全年营收额约为4388.9亿元,同比增速约19.3%,净利润约447.6亿元,同比增速在15%左右。

文章来源:乐居财经

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关键词阅读: 财经 / 上市 / 券商
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