《投资者网》凡君

10月29日，中国大型地产开发企业—金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”；09993.HK）成功在香港联交所挂牌上市，每股发行价格为4.30港元，共募集资金约为25.80亿港元。金辉控股公开发售中，香港公开发售的认购资金达4.68亿港元，相对于公开发售部分（总募资的10%）2.58亿港元，获得1.72倍超额认购。

今年上半年，包括金辉控股在内的多家内地房企前赴后继密集递交招股书，申请赴香港上市，如愿者甚少。此次金辉控股成功上市，成为继港龙中国地产（募资规模14.69亿元）之后，今年第二家成功在港交所上市的内地房企，也是近三年以来为数不多、募资规模较大的房地产企业之一。

发展稳健，业绩增长显著

作为一家深耕行业20余年的大型地产开发商，金辉控股是一家全国布局、区域聚焦、城市领先并且声誉卓著的大型地产开发商。近年来，金辉控股销售规模一直稳居中国房企40强。最新招股书数据表明，金辉控股关键财务数据持续优化。

数据显示，金辉控股专注于为首置和首改客户提供优质的住宅物业，业务扩展已至全国16个省份和直辖市、31个城市，拥有160个物业开发项目，覆盖长三角、环渤海、华南、西南及西北五大经济区域。2019年，金辉控股在这五大区域的销售额占比分别为26.0%、29.4%、16.7%、10.6%、17.3%。

截至2020年7月31日，金辉控股的总资产1659亿元，较年初增长11%。相较于2017年总资产868亿元，呈现跨越式增长。

近年来，金辉控股的业绩增长同样显著。根据招股书，2017年至2019年，金辉控股的收益分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率为48.5%，保持高增长态势。截至2020年7月31日，金辉控股已实现营业收入116亿元，稳健发展优势凸显。

利润方面，2017年至2019年，金辉控股利润分别为22亿元、22亿元及26亿元，复合年增长率为10.0%。2019年及2020年前4月，公司溢利分别为5.3亿元及1.82亿元。

毛利率方面，根据招股书，截至2020年4月30日，金辉控股的毛利率为26.6%，较2019年毛利率21.8%，增长了4.8个百分点。市场分析认为，未来房地产行业毛利率将维持在25%左右，而2000亿元阵营以上的头部房企目标都是将毛利率水平保持在25%--30%之间。而金辉控股的毛利率已与此契合，盈利能力在行业中毫不逊色。

土储充裕，深耕二线及核心三线城市

一方面金辉控股业绩保持稳定的增长，另一方公司规模也在同步扩张。根据招股书，截至8月31日，公司尚未结算的预售房款(合约负债)为713.84亿元，较此前更新数据有较大幅度提升。

金辉控股数据披露，2020年上半年，金辉控股销售金额以全口径计位列所有房企中的第43位，以权益金额计位列排行榜第34位。

近年来，金辉控股立足重点城市，深耕细作二三线城市，同时还得益于严谨审慎的获地策略和灵活高效的获地方式，金辉控股累积了大量优质的土地储备。根据招股书，截至2020年7月31日，金辉控股总土地储备为2908.2万平方米，其中二线城市和核心三线城市土地储备高达93.3%。入驻重点城市包括北京、上海、杭州、苏州、重庆、西安、福州、成都等。

根据中国指数研究院数据显示，今年上半年，20家代表房企60.9%的销售业绩来源于二线城市，50家代表房企二线城市拿地占比为51.5%，高于三四线的44%，和一线的4.5%。由此可见，二三线城市成为房企销售增长的爆发地。

金辉控股在二线和核心三线城市的持续扩张，或为其未来的增长提供动力。具体来看，截至2020年7月31日，金辉控股的总土储分别在一线城市占比1.2%、二线城市占比81.4%、核心三线城市及其他为17.4%。

不仅如此，金辉控股坚持打造差异化产品，提升品牌竞争力。招股书显示，金辉控股拥有四大产品系，分别是针对首置客户的“优步系”产品、针对首改客户的“云著系”产品、面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。其中，“优步系”、“云著系”、“大城系及铭著系”产品分别在金辉控股权益建筑面积中占比32.1%、25.7%、42.2%。

杠杆优化，财务结构稳健

伴随公司业绩的高速增长,金辉控股降杠杆也卓有成效，债务结构持续优化。根据招股书，截至2020年7月31日，其短期借款11.3亿元，较年初降78%；现金短债比较年初提高15个百分点；扣除预收账款的资产负债率45.49%，较年初有所下降。

不仅如此，2017年至2019年，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率分别为54.8%、50.7%、47.7%、46.6%，呈逐渐下降趋势。

降负债的同时，金辉控股的现金流也在进一步改善。招股书显示，截至2020年7月31日，金辉控股账面上货币资金158.44亿元，较年初增长18%。

得益于稳健的财务表现，金辉控股的信用良好，并且获得资本市场的高度认可。根据招股书，金辉控股拥有广泛的融资渠道，截至2020年4月30日，金辉控股的银行及其他金融机构的授信额度约为1094亿元。

此外，金辉控股凭借着出色的财务表现，良好的市场信用，也获得了机构及投资者的广泛认可。2020年，联合评级国际有限公司将金辉控股股份有限公司的国际长期发行人评级从’BB-’(展望正面)上调至’BB’，展望稳定。标普给出“B”评级，展望“正面”；今年十月惠誉上调了金辉控股评级展望，给出“B”评级，展望由“稳定”上调至“正面”。此外，在国内债券市场，金辉控股也连续四年获得联合信用评级有限公司授予的“AA＋”长期信用评级。

如今“三道红线”之下房企融资再收紧，上市之后的金辉控股，其未来的融资渠道无疑将进一步拓宽，这将进一步助力企业稳步前行，为公司未来的发展带来新的契机。金辉控股作为港股上市公司进入资本市场，将继续优化资本结构，持续为公司发展提供充足的资金保障，进一步扩大市场份额并加强在地产业界的市场地位，进一步提升公司的品牌形象并提高公司产品及服务的市场认可度。（思维财经出品）■