来 源 ：同花顺财经（ID：ths518）编辑：小市妹

　　近年来，国家频频出台政策对楼市进行调控，此前出台的“三道红线”政策更是逼迫部分房企断臂求生，在资本市场上，投资者也是“谈房色变”，地产老大万科市值被“养猪的”和“做酱油”的超过。近期多位分析师和基金经理表示看好房地产四季度的投资机会，今天同花顺专家团邀请了建信基金房地产行业资深分析师——杨荔媛女士，从行业基本面、政策等方面看地产行业的投资节奏和机会！

　　嘉宾简介：

　　▲杨荔媛，北京大学光华管理学院金融学硕士，毕业后就职于建设银行旗下基金管理公司建信基金，从事行业研究工作，主要研究领域为房地产、传媒、教育等（4/1/1年）。

　　嘉宾核心观点：

　　房地产行业目前的信息化支出不到0.1%，国际上普遍信息化率在2%左右,我们认为地产企业数字化转型刚刚起步，在这方面有提前布局的企业有望获得行业的超额收益。

　　随着三道红线的政策逐步铺开，地产企业的竞争会更加有序，行业中长期会维持一个平稳的状态，房产投资属性降低，消费属性增强，地产行业也会有阶段性的投资机会。

　　从估值角度看，地产板块的估值已经打破2014年历史最低水平，目前处于估值底部区域，对比库存/行业波动和企业应对周期的经营周转能力，现在的时点都是好于当时的水平。

　　短期看，市场存在阶段性风险偏好变化和风格因子的轮动，开发企业临近年底，全年的销售完成情况的清晰度增加，在低配置低估值低预期的催化下存在阶段性的估值修复机会。

　　从短期估值水平看，前期市场过热追捧结束，物管企业估值回到40倍的中枢对应一倍PEG的水平，具备长期扩张能力和新业务探索顺利的企业会受到市场认可。

　　访谈详细内容：

　　地产销售素有“金九银十“一说，今年在疫情、楼市调控、融资三道红线等重压力之下，企业加大了促销力度，根据您的观测，今年房企“促销售、抓回款”业绩完成度如何？

　　杨荔媛：国内疫情逐渐得到控制，5月以来房地产市场逐渐恢复，今年国庆，考虑到人员出行会比之前更多，房企促销相比去年是有所减少的，主要是在推货的结构上更倾向于低能级城市，出现了一波较好的返乡置业潮。我们观测到整体十一房企的销售同比增加20%，表现较好的区域是三四线城市，反应了大家疫情之后对品质房产资产的偏好。

　　2020年上半年受各种因素影响，房企加速了向利润驱动模式转型。那在利润驱动模式下，地产企业营收/利润增速、行业竞争格局将如何变化？

　　杨荔媛：房地产市场高速发展期已经结束，从黄金时代进入到白银时代，整体行业的净利润率水平从双位数降低到个位数，在“房住不炒”的主基调下，企业的盈利更多依靠管理效率提高成本管理精细化实现，我们认为企业盲目加杠杆扩张的时代结束，未来的市场将更加向大房企倾斜，尤其是运营周转能力强，具备良好产品口碑的企业。

　　取消商品房预售制呼声近期再起，已有部分省市提出了预售证改革方案。您怎么看取消商品房预售制对房价、房企、地产行业发展的影响？

　　杨荔媛：预售制度过去帮助企业提高了经营杠杆，使得中国的地产需求得到很好的满足，但在这个过程中因为中小企业的经营不稳定和信用问题也引发很多冲突，但这个制度是国际同行的经营机制，我们认为房企的预售制度不会发生本质变化，但是会增加对售后资金的监管，可以保证后续房产的交付质量。

　　这两年部分房企开启了线上售房，加快向数字化转型。当前地产行业数字化进程处于什么阶段？地产企业数字化转型对地产行业有何影响？

　　杨荔媛：房地产行业总销售金额12万亿，加上总产业链有近20万亿的产值，而目前的信息化支出不到0.1%，国际上的普遍信息化率在2%左右，我们认为这是一个刚刚起步的行业，未来会孕育中很大的投资机会，从数字化销售运营物业管理方面都由很大的发展潜力，这些信息化赋能也可以提高房企的经营效率，在这方面有提前布局的企业有望享受未来的效率提升红利，获得行业的超额收益。

　　现在许多二级市场投资者谈“房”色变，投资坚决避开房地产板块，您可以谈谈地产板块的基本面情况以及对地产行业未来的一些预判吗？

　　杨荔媛：我们认为地产行业目前进入一个稳定发展阶段，在“因城施策”"和“六稳”的主基调下，行业的经营波动周期性降低,目前我国从城镇化进入到城市化阶段，房地产企业进入了精细化布局集中度提升的阶段,随着三道红线的政策逐步铺开，企业的竞争会更加有序，行业中长期还是维持一个平稳的状态，投资属性降低，消费属性增强，也会有阶段性的投资机会。我们认为投资机会一方面来自于市场对于某一类资产关注度的再平衡回归因子，地产行业本身的销售波动从过去10个百分点的波动降低到2-3个百分点，企业的拿地毛利率水平波动区间从过往20个百分点以上的波动到了3-5个百分点，企业的稳定盈利能力提高，但从估值的角度，地产板块的估值已经打破14年历史最低水平，目前处于估值底部区域。对比库存/行业波动和企业应对周期的经营周转能力，现在的时点都是好于当时的水平。

　　另一方面从未来行业竞争格局看，龙头企业在资金成本/运营周转方面的优势在三道红线管控下都会得到实际的体现，行业过去的集中度提升主要源于中型房企的高歌猛进，top30的门槛从500亿提升到1000亿，未来的集中度提升则是企业自身良性资金循环发展，企业的排名基本固定,龙头公司的复利价值将持续得到体现。

　　优秀的企业仍然能有5-15%的销售复合增速,同时盈利能力相对稳定,利润增速可以和收入增速相匹配并存在降杠杆之后融资成本优化的红利,盈利能力可能阶段性好于收入增速。

　　早在2018年万科就高喊“活下去”，今年已有千亿房企出现了财务问题，地产行业或真的进入了寒冬？那这个板块未来在短期、中长期的投资机遇在哪里？

　　杨荔媛：随着行业稳定度提升，未来地产企业的投资将遵循集中度提升，龙头业务多元化拓展，从纯粹的开发业务到了生活服务的综合性公司，企业未来的隐性资产价值也会逐步体现。

　　地产开发企业的经营从项目制模式进入到优质资产的存量经营运营，这些业务具备更长的持续性，对企业的管理能力要求更高，竞争的壁垒提升，比如物流地产商场文旅乐园等，高增长结束后是更高质量的发展，企业的ROE的波动会大幅降低,伴随开发集中度提升和存量资产运营能力提高的过程中,企业的盈利和估值都得到了不同程度的提升。

　　对比成熟国家开发企业的转型后阶段,具备存量的优质资产培育能力的企业获得了长线资金的青睐。从短期角度看，市场也存在阶段性风险偏好变化和风格因子的轮动，因为疫情和长期经营持续性的担忧，地产板块年初到现在排名行业倒数第三，开发企业临近年底，全年的销售完成情况的清晰度增加，同时在低配置低估值低预期的催化下存在阶段性的估值修复机会。

　　今年物管行业掀起了上市潮，且已上市物管企业走出了区别于地产开发板块的独立行情，您如何看物管行业？

　　杨荔媛：随着大家对品质和美好生活的追求，物管行业由最早的房地产企业附属企业变成了产品核心竞争力的一环，优质的物管企业的价值也在逐步得到市场认可，从原来的母公司体系出独立出来，并探索很多的增量的业务模式。

　　物管行业具备很强的消费黏性，物业合同的签订一般在3年维度同时续约率能够保持在90%以上，商业模式经营稳健，公司的经营净现金收入比15-20，现金流状况极好，同时是完全的轻资产扩张模式，公司的ROE水平都在30%以上，未来随着房地产开发行业集中度提升物管公司的集中度也在对应提升。

　　物管公司的投资价值一方面是企业规模的不断扩张，从现在的合同面积比上管理面积来看，上市的物管企业基础物业管理服务3年维度仍有20-30%的增长，具备极高的确定性；一方面是其他新业务探索，都集中在如何更好的服务业主身上，都围绕同一个客户群体，具备投入的复用价值，我们认为具备优质的服务意识的物管公司是具备长期投资价值的。

　　从短期的估值水平看，经过前期市场的过热追捧结束，这些物管企业的估值回到40倍的中枢，对应一倍PEG的水平，具备长期扩张能力和新业务探索进行顺利的企业还是会继续受到市场的认可。

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