乐居财经 魏薇 发自上海

  “30强中最后一家上市的千亿房企”、“今年首家一轮过会的房企”、“2020年最大内房股IPO”。从祥生控股递表至今，业界一直对这家千亿房企关注有加。

  6月3日递表，10月23日通过聆讯，祥生仅用时142天。从过会时间来看，祥生地产是2019年以来过会用时最短的一家。在10家被统计的房企中，过会平均用时186天。

  二次递表成功的金辉控股，从递表到过会总计用时205天，10月16日，金辉控股通过港交所上市聆讯，将于10月29日挂牌上市。按照这样的节奏，预计祥生将于11月中旬敲响上市钟声。

9家房企等待上市

  中小房企在港股市场的热度有所下降，面临着规模、利润、负债率高等多种阻碍，他们的上市进程在“递表—失效—再递表”中徘徊。

  截至目前，已有包括万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股在内的4家房企招股书失效。大唐地产、三巽控股、上坤地产、实地地产正在排队等候上市。其中，实地地产和鹏润控股仅递表一次，万创国际在第四次递交招股书后处于“被拒绝”状态，其余房企均已二次递交招股书。

  与这些房企不同的是，在未将自己做“实”之前，祥生并没有急着上市。

缓急有章冲上市

  祥生的速度不仅体现在过会时间上。这家发展于浙江诸暨的房企，在初期以三四线城市为主，2015年销售额刚过百亿。

  2016年以来，祥生采用了“1+1+X”的扩张战略，立足于浙江省，深入渗透泛长三角区域，并拓展至泛长三角区域以外的其他具备高增长潜力的城市。这一年，祥生地产的销售额同比增长65.14%至180亿元。

  2018年，销售额突破千亿大关。从百亿到千亿，祥生前后仅用了不到4年的时间。

  合理的规划布局给祥生带来了业绩的强势增长，已确认建筑面积由2017年的83.83万平方米增加至2019年的348.84万平方米，复合年增长率104%，同期收益由62.93亿元增加至355.2亿元，复合年增长率137.6%。

  在疫情的冲击下，祥生在今年前4个月依然录得同比增长123%的业绩。截至2020年7月末，祥生在全国已布局45座城市，拥有205个处于不同开发阶段的项目，应占总建筑面积约2382.48万平方米。

  2020年以来，祥生新进入合肥、南昌、南通、宿迁等地块，且拿地节奏加快，也预示着其对未来充满信心。3月，以20.96亿元的上限价格斩获杭州钱塘新区一地块，溢价率29.7%，后又以24.01亿元竞得下沙大学城北单元一地块，溢价率18.21%。5月，又以3.75亿元的代价获得绍兴诸暨市一处地块，溢价率46.56%。4天后，又以24.6亿元摘获宁波鄞州区一地块，溢价率39.6%。

  在规模快速扩张的同时，祥生也在努力降低负债水平。2017~2019年，祥生净资产负债率分别为13.8倍、7.4倍和3.6倍，负债率表现逐年下降，2020年4月底略回升至4.3。

  祥生将流动比率始终维持在合理水平，将财务风险保持在可控区间。2017-2019年，其流动负债分别为606.68亿元、1054.90亿元、1073.85亿元，对应的流动资产分别为735.91亿元、1178.90亿元、1250.56亿元，短期偿债能力有所保障。

  截至4月末，祥生的在手现金及银行结余达80.36亿元，较2019年末增加10.73亿元。2019年，其经营活动现金流量转正，为35.17亿元，在2017年和2018年还为-123.32亿元和-5.09亿元。

  另外，祥生的盈利水平也一直维持在较高水平，近三年分别录得毛利率13.2%、21.1%及23.9%。净利润由2017年的-2.86亿元增加至2019年的32亿元，增幅明显。2019年，祥生控股的净资产收益率（ROE）达50.1%，同比增加约33.5个百分点，在行业内处于高位。

文章来源:地产K线